今年以來，關於深圳辦公大樓空置率上升的話題有所升溫。近日，網上傳出南山區辦公大樓降租，更直呼“相比南山區的房價簡直太便宜，有小老闆把衣服和床都放在公司”。對此，網友紛紛站隊：都是空置率太高惹禍，而 事實究竟如何？
證券時報記者在南山科技園、科苑片區調查發現，的確有一些辦公大樓放出特價部門。“訊美科技廣場現在有220平方米左右的辦公大樓特價部門，月租金每平方米88元，價格還可以談，但管理費稍高，基本是每平方米28.25元含中央空調。目前，該大廈高樓層段的平均租金在每平方米130元至150元左右，這一兩年都沒有發生什麽變化，但經常都會有特價部門放出。“中介經理陳小姐告訴記者，”現在附近的小面積辦公大樓基本都是二房東承包，只有一些大面積的辦公大樓由一手業主持有，所以現在這個價格二房東都是虧本出租。”
記者走訪發現，深圳開發商對辦公大樓的經營模式從此前的“開發－銷售”轉型“開發－自持”，這就形成了二房東市場，確實有一些專門的商務辦公服務公司或個人提前租下幾層辦公大樓，然後再分割成小部門轉租出去，利用租金差價盈利，甚至利用承租下來的辦公大樓去銀行套出貸款。
“深圳一些辦公大樓選擇開發－銷售的模式，也就是被散賣，會對後期的物管、業態以及環境產生一定破壞。散賣的盈利模式容易導致整體經營一致性的欠缺，無法使價值最大化。”陳經理表示，“一些辦公大樓雖被自持，但還是會被一些二房東承租下來，再進行出租，一旦市場環境發生改變，就會有大量辦公大樓壓在手上，這些二房東也只好通過降租金、提供更多如增加免租期及對優質大客戶的租金折扣等優惠政策，以換取更高的項目入駐率，導致甲級辦公大樓市場平均租金出現下跌。”
記者在科苑片區調查發現，一些經營時間較長的辦公大樓項目，出租情況較好，如位於科苑片區的軟體產業基地，但一些新辦公大樓項目空置率就相對較高。
可以說，辦公大樓市場向來和緩，如今也有了住宅市場的跌宕之味。在南山科技園，住宅的價格和租金在深圳全市都排名靠前，例如科技園附近的華潤城二手房售價已經超過每平方米10萬元，科苑片區的許多小區售價更超過每平方米15萬元，華潤城旁的大衝城市花園一套80平方米的兩房部門月租已經達到11000元左右，按面積計算的確比一些甲級辦公大樓的租金還要高。
當然，甲級辦公大樓租金不能與住宅租金直接劃上等號，但從2018年四季度起，深圳部分包租及金融行業大面積退租的現象正在加劇，而且大量的辦公大樓供應正不斷湧來。第一太平戴維斯發布的數據顯示，今年第一季度深圳辦公大樓市場無新增供應，甲級辦公大樓市場空置率環比上升0.2個百分點至18.2%，前海片區的甲級辦公大樓空置率更超過50%，甲級辦公大樓市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米225.8元。今年，深圳將迎來15個新辦公大樓項目，共計建築面積約109.9萬平方米的新增供應交付。由於2019年租賃需求預期疲軟，辦公大樓租賃市場的競爭將更加激烈，過量的新增供應將帶給多數業主更大的出租壓力，業主或將采取更多優惠政策以應對挑戰。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿表示，深圳產業的內部和外部增長基本面依舊向好，且服務業比重與其他一線城市相比存在一定空間，深圳的服務業增加值仍將保持較為快速的增長。結合歷史數據來看，羅湖、福田和南山三大商務區的服務業增加值由2008年的2596億元增長到2018年的8790億元，平均每年近14%的增長率。深圳市政府在短期內加大辦公大樓供應，為經濟升級發展提供足夠的優質產業空間，無疑是具有長遠眼光的布局。雖然近期深圳甲級辦公大樓市場受到部分金融企業清退而造成短期震蕩，短期內供過於求造成空置率承壓，但在2021年及之後吸納將會開始超越供應，屆時空置率預計將逐年走低至9%的水準，供需關係趨於穩定。
另一邊，外資則繼續加倉中國商業地產。與北京、上海及廣州對比，在大宗物業交易的投資者結構中深圳的外資買家佔比遠低於其他城市。對此，高力國際資本市場及投資服務部華南區董事林楚洲表示，雖然深圳的房地產市場一直由國內投資者主導，但隨著辦公樓存量的增加和住房長期租賃市場的發展，深圳將為國際機構投資者提供更多機會。未來，深圳與鄰近的粵港澳大灣區城市融合將會增強深圳對外國機構投資者的吸引力。
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