一次性退租10層樓 深圳辦公大樓市場現大面積退租

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 陳博位於福田中心區的平安金融中心，曾以約600米的天際線刷新深圳第一高樓的紀錄。近期，這座辦公大樓新地標一次性被退租10層樓，退租面積共計3萬平方米，這也是今年深圳最典型的辦公大樓退租案例。

事實上，遭遇退租的不止平安金融中心。2018年第四季度以來，諸多金融公司、包租“二房東”大面積撤退，深圳辦公大樓市場的退租跡象正在顯現。

12月27日，第一太平戴維斯發布深圳房地產市場2018年回顧及2019年展望報告，並透露了上述資訊。

“平安金融中心退租的這10層，此前由包租公司作為二房東拿下，這種包租公司通常都是一些資產管理公司，需要依靠出租率維持運營。然而，因整體經濟情況影響，10層樓的出租率下降，導致該大包租公司資金鏈緊張，只能選擇退租。”第一太平戴維斯相關負責人告訴經濟觀察網。

按照該負責人提供的數據，平安金融中心對外的租金大概400-450元/平方米/月，上述包租公司的租金成本達到350元/平方米/月。目前，整個平安金融中心的出租率維持在90%以上，但退租之前，上述被包租的10層樓出租率下降到50%以下。

“一般包租公司或聯合辦公運營商，只有出租率達到70%以上才能盈利。”該負責人說。

退租現象的加劇疊加新增供應的入市，促使第四季度深圳甲級辦公大樓市場出現供過於求的趨勢。

不過，從空置率指標來看，2018年，深圳甲級辦公大樓平均空置率同比下跌2.5%至10.3%。這主要基於今年深圳甲級辦公大樓物業市場租賃需求表現旺盛。

上述報告稱，金融、高新技術、生物醫藥、傳媒和電信行業及專業服務業是深圳辦公大樓的主要承租力。

至2018年底，深圳甲級辦公大樓物業市場的淨吸納量為52.97萬平方米，同比增長8%。同期，深圳新增的7座新辦公大樓項目總建面達62萬平方米。

這些新增供應將深圳甲級辦公大樓總存量推高至約845萬平方米。按照第一太平戴維斯的預計，2019年，深圳還將有7棟甲級辦公大樓入市，帶來約57.77萬平方米的新增供應。屆時，租戶將有更多選擇並有效提高議價空間，從而導致2019年租金或將出現下跌。未來五年內，由於新項目集中入市，深圳甲級辦公大樓市場的空置率也將有所上升。

值得關注的是，從2017年開始，聯合辦公成為深圳辦公大樓領域的“黑馬”，今年以來，為滿足科技和創新行業中小企業不斷增長的租賃需求，聯合辦公繼續表現出強勁的擴張態勢，以擴大其在深圳辦公大樓市場的份額。

在第一太平戴維斯提供的一張2018年度主要租賃成交甄選表中，聯合辦公運營商正成為重要租戶之一。比如，Wework在TCL大廈、華潤置地大廈T2、中建鋼構大廈及深業上城合計租賃約2.25萬平方米；Funwork在東海國際、京基100分別租賃約4000、3000平方米。

上述相關負責人向經濟觀察網表示，隨著聯合辦公行業的洗牌加劇，聯合辦公運營商在擴張中也會越來越謹慎，因此其對深圳辦公大樓存量的消化和影響不會像這兩年一樣強烈。

“以上海為例，過去兩三年間聯合辦公運營商都在積極擴張，但下半年整個聯合辦公行業的擴張已經出現放緩趨勢，這種情況也許會傳染到深圳乃至粵港澳大灣區的辦公大樓市場。”第一太平戴維斯董事、華南區市場研究部主管謝靖宇稱，對聯合辦公運營商吸納辦公大樓存量持比較保守看法。