捆綁基金可返租90% 榮盛發展兩地產項目或涉非法集資

　　捆綁基金可返租90% 榮盛兩項目或涉非法集資

　　■本報記者李未來廊坊報導

　　“首付分期、捆綁基金、售後返租，律師告訴我們，榮盛四季花語和陽光鑫苑把違規的事情都做遍了，很難再想到其他的違規行為了。”不少兩個項目的業主告訴《華夏時報》記者，榮盛已經失去了信譽度，他們只要求退房。

　　四季花語和陽光鑫苑位於廊坊市安次區，均為榮盛房地產發展股份有限公司（榮盛發展002146.SZ）開發，上述業主購買的是其商鋪項目。根據買房之初時的項目宣傳，交房後返租10年，同時可選擇購買基金，購買後10年共可返還總房款的89.96%，不購買則返25.46%，條件十分誘人。四季花語一位業主表示：“我們事先並不知道這些是違規的，後來才明白，但他們之前的宣傳確實是這樣。”

　　對於以上違規行為，《華夏時報》記者採訪了廊坊市房管局執法大隊，其工作人員表示，早在幾個月前就有業主提供違規銷售的相關材料，他們目前正在介入調查並等待榮盛方面提供相關資料，如果查出問題將按規定處罰。

　　9月3日，記者參與了業主與榮盛發展在廊坊市信訪局舉行的面談，對於售後返租和購買基金的問題，榮盛發展相關負責人未予正面回復。記者向榮盛發展董秘辦公室發送了採訪提綱，但截至發稿之日未獲回復。

　　9月11日，廊坊市房管局對業主提出的問題進行了回復，提出經過現場核實，未發現投訴人提出的宣傳材料，並建議業主向工商行政部門申請查處。

　　售後返租、捆綁基金

　　“榮盛四季花語商鋪正式啟動排卡，商鋪面積15平米起，10年無憂託管榮盛幫你經營，保證10年回本90%（有合約約束）真正實現甩手掌櫃，以租養貸還有盈余”，這是2016年6月2日榮盛四季花語一名銷售人員發布的消息。

　　此後3個月內，數百名業主以這種模式購買了四季花語商鋪，但不是每位業主都可以獲得90%的收益。根據業主提供的資訊，獲得90%收益的前提是購買開發商的基金，金額為總房款的30%，“基金收益期自基金合約簽訂之日起3個月內開始投放，投放之日起滿一年後支付基金收益，此後基金收益逐年結算，第10年返還基金本金和第10年收益”，基金收益為每年3.75%，合計為總房款的67.5%。這還沒有計入租金收益，購房後前4年沒有租金收益，後6年收益逐年遞增，合計為總房款的22.5%。

　　也就是說，沒有購買基金的業主前4年沒有收益，而且總收益只有22.5%。在返利的吸引下，不少業主購買了該基金。

　　2017年的一天，陽光鑫苑業主也收到了類似的資訊：“10年回總房款90%！面積15-30平米，單價1.5-2.2萬元，總房款18萬元起，首付10萬元起，租金大於月供。模式：終身包租，前10年固定收益。年收益9%”，基金和租金收益和四季花語如出一轍。

　　據業主反映，其與廊坊達才商貿有限公司（以下簡稱“廊坊達才”）簽訂了《民事信託合約》，委託後者投資基金，並寫明該基金“隻用於投資榮盛泰發（北京）投資基金管理股份有限公司管理的榮盛泰發基金私募基金產品”。

　　對於虛假宣傳的問題，廊坊市房管局在回復業主的問題中提道：“我局先期進行了現場調查核實，在售樓處未發現投訴人所提供的宣傳材料或類似宣傳材料，詢問榮盛公司相關人員也對宣傳材料予以否認。”建議向具有法定管理權的工商行政管理部門申請查處，由工商行政管理部門對違規宣傳、虛假承諾、欺騙誤購涉事企業依法予以查處。

　　對於售後返租的問題，廊坊市房管局也稱沒有證據能夠證明其違規行為。

　　或涉嫌非法集資

　　售後返租、捆綁銷售的行為已被國家明令禁止。

　　根據《中華人民共和國建案銷售管理辦法》第十一條規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售建案。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工建案。

　　卿正科告訴記者：“國家關於建案的廣告具有具體規定要求，不能隨便打的，開發商公開發布的廣告資訊是構成建案合約要約內容的，如廣告承諾售後返租金，固定利息回報等就可能具備法律效力，將視為合約的一部分。開發商為了規避廣告違規風險，做了非法廣告內容，又故意不把售後返租的條款寫入買賣合約，但這並不影響這個承諾返租合約關係的形成。社會上部分開發商發了違規固定回報返租廣告，一方面這個廣告的內容本身是違法違規的，這就相當於欺騙了消費者，消費者基於相信廣告購買商鋪，實際廣告又是違規的。”

　　對於非法集資問題，廊坊房管局稱，陽光鑫苑、四季花語項目建設手續齊全，不具有房地產領域非法集資的特點和形式。

　　2017年4月，住建部在最高人民法院、最高人民檢察院、人民銀行、銀監會、證監會等15家國家機構召開的處置非法集資部際聯席會議（以下簡稱“聯席會議”）上提出，要積極配合開展房地產領域的非法集資專項整治。據其介紹，房地產領域非法集資的主要模式有承諾售後包租或回購、違規預售和項目融資。售後包租模式是指房地產開發企業違法違規將整幢物業分割為若乾個小商鋪進行銷售,通過承諾售後包租、定期高額返還租金或到一定年限後回購等方式誘導社會公眾購買。

　　項目融資模式是指房地產開發企業打著房地產項目開發,或者虛構開發項目等名義，直接或通過中介機構向社會公眾集資。

　　榮盛四季花語10年25.46%的租金返利正印合了這一非法集資模式。榮盛四季花語和陽光鑫苑買房購買總房款30%基金產品的行為，也涉嫌項目融資形式的非法集資模式。

　　涉及項目捆綁銷售基金，卿正科表示，國家法律規定基金銷售要向合格的投資者發售，如果是向不確定人群發售，就可能涉嫌非法集資，廊坊達才只是一家商貿公司，沒有向社會大眾募集資金的資質。

　　記者通過企查查了解到，廊坊達才成立日期為2016年6月24日，注冊資本50萬元，而四季花語商業綜合體取得預售許可證時間為2016年6月22日，也就是說，幾乎在商鋪銷售的同時，這家受託投資基金的公司才成立。

　　對於業主提出的要求解除商鋪買賣手續、銀行貸款手續，全額退款問題，廊坊市房管局稱，我局已將信訪人的訴求告知了開發建設部門，賣方不同意調解，鑒於雙方屬民事糾紛，業主可通過司法途徑進行解決。

責任編輯：陳悠然 SF104