武清首創銷售現亂象：首付違規分期 “商改住”攬客

　　首付違規分期 “商改住”攬客 武清首創銷售現亂象

　　本報記者 李未來 於玉金 天津報導

　　天津武清的火爆樓市曇花一現，而在首創置地開發的290萬平方米土地上，銷售亂象卻浮出水面。

　　《華夏時報》記者近日走訪發現，這一地塊除了首創置業的項目以外，還有新華聯集團開發的新華聯世家和北京嘉豐達資產管理有限公司（以下簡稱“嘉豐達”）開發的智匯廣場，其中包含多個商業項目。

　　2017年3月31日天津限購加碼後，商業項目的購買資質相比住宅寬鬆許多，部分建案向非天津戶口的客戶推薦商業項目，並宣稱房屋功能與住宅無異，有主次臥、客廳，天然氣入戶，並可享受民水商電的便利。除此之外，開發商墊首付款、售後返租等情況也屢見不鮮，其中包括首創置業開發的多維時光和嘉豐達開發的智匯廣場。

　　以不限購和“商改住”攬客

　　多維時光是首創國際半島2016年推出的商業產品，戶型建築面積75-120平米，共有23棟樓，容積率1.5。銷售人員告訴記者，這個項目一共只有三層，每層的層高都是5.1米，相當於買一層送一層。

　　記者在多維時光樣板間了解到，房屋交房時即有層隔斷，天然氣可入戶，屋內客廳、臥室、衛生間功能分布與普通住宅沒有區別。銷售人員表示，雖然項目是商業性質，但完全可以當作住宅來使用，目前的價格是1.8萬元/平米左右，也就是以高層的價格享受別墅的品質。

　　除此之外，首創國際半島6-9地塊的多維時光+也是類似的情況，該項目屬於商業用地性質，全部為5層，一層為5.1米層高，2-4層為4.4米層高，5層是閣樓。大約4月22日開盤，價格在1.2萬元/平米左右。與多維時光無異，該項目也可當作住宅使用。

　　銷售人員還表示，這兩個項目最大的優勢便是不限購，現在北京商用項目停止對個人銷售，天津的住宅也遭到限購，所以這樣的商業項目對北京客群是很有吸引力的。另外，雖然項目只有40年產權，但到期自動續年限，如果國家沒有規劃，業主只需續交土地出讓金即可繼續使用，若有規劃，需要拆遷，商業項目按照1：3的比例進行補償，是住宅的3倍。

　　記者採訪了京潤律師事務所律師張志同，他表示：“項目在開發建設之前要取得土地建設用地規劃許可證和工程規劃許可證，這當中就已經對土地用途和工程的性質進行了規範，如果當初審批時就是商業性質的房產，後又將其變成住宅，那麽土地的性質就已經改變了，如果沒有報批擅自變更，就是違法行為。”

　　據了解，多維時光與多維時光+這兩個項目的土地性質並沒有由商業改為住宅。

　　首創置業方面在接受記者採訪時表示，這兩個項目立項較早，在符合政府規劃設計條件和市場需求下，從多功能有效使用角度出發進行產品規劃設計。客戶購買後可根據自身需要進行功能方面的調整，但必須符合國家相關的法律法規。

　　記者了解到，近年來部分城市頒布規定明令禁止並嚴查商改住的行為。2017年3月26日，北京市頒布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業辦公類項目擅自改變為居住等用途，禁止違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

　　2017年5月17日，上海市住房和城鄉建設管理委員會官方網站發布《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，停止審批公寓式辦公項目，並重新審核尚未上市銷售的項目。對已批未建的項目，要重新審圖，對已售未交付入住的項目，要按照商業辦公家宿舍屋功能進行全面整改。

　　而在2017年2月，天津市便發布公告稱不再新審批酒店型公寓項目。

　　30%首付款可分期

　　為吸引購房者，多維時光和多維時光+還為購房者提供了首付分期的優惠。

　　按照天津購買建案相關規定，商業項目首付款比例最低為50%，而首創國際半島的銷售人員告訴記者，多維時光、多維時光+以及商業街京津匯均可先付20%的款項，半年至1年內再補齊剩餘30%的首付款，另外50%可正常貸款。

　　對此，首創置業方面並不承認這是首付分期，其在回復中表示，公司嚴格遵守國家的法律法規，經與現場核實，沒有首付分期的政策，客戶首付20%的大定金，余下的房款采取分期支付的方式繳納，客戶根據自身的經濟情況，在半年到一年內補齊尾款。

　　張志同表示，首付分期的剩餘款項無論是開發商還是第三方墊付，從政策上來講都是違規的，對於購房者來說，這一風險是很大的，在此期間開發商可能會以違規為由，不墊付剩餘的款項，那麽就無法網簽。

　　另外也有業內人士表示，如果購房者明知開發商采取首付分期的方式墊付首付款而依然進行交易，銀行可能會拒絕審批放貸。

　　智匯廣場是緊鄰多維時光的一個商業項目，其土地也是經首創置業一級開發的地塊，但由嘉豐達投資開發。記者近日走訪了解到，該項目存在“售後返租”的現象。

　　該項目總建築面積共7.5萬平米，房屋面積為240-320平米，一期為臨街商鋪，每套房屋均有三層的太空。其與多維時光、京津匯商業街等構成首創國際半島的商業配套。

　　實行“售後返租”的主要是一期臨街商鋪，智匯廣場工作人員告訴記者，一期每套房總價大概在8、9百萬，帶租銷售，就是買後前三年租給開發商，三年返現100萬，“商業一般要養三年，這個時間就是培育市場”。

　　另外，智匯廣場二期項目雖然沒有類似的“售後返租”協定，不過銷售人員表示，如果有需要，也可以出這樣的合約。

　　對此，記者聯繫到嘉豐達總部工作人員，其表示將安排相關負責人了解情況，但截至發稿之日仍未獲得回復。

　　張志同認為，“‘售後返租’是開發商前期的一種促銷手段，但由於市場培育周期較長，如果市場沒有做起來，或者該項目已經清盤，開發商的積極性降低，可能會出現開發商停止支付租金的情況，我們遇到過很多類似的情況。”

　　針對以上商改住、首付分期、售後返租等問題，記者來到武清區房管局並向其致函，但截至發稿之日仍未獲得回復。

　　責任編輯：張蓓

責任編輯：劉萬裡 SF014