圖為包頭萬合地產開發的商業項目
中房報記者 李燕星｜北京報導
“現在，我只想把我交的錢都要回來。”3年前的一次投資讓剛邁入而立之年的張佃亮頗有些焦慮，“昨天（6月10日）去了趟法院，（法院）說立案庭長出差了”。
張佃亮想向包頭市高新區人民法院起訴撤銷合約，並如數要回2016年交給包頭萬合房地產開發有限公司（以下簡稱“包頭萬合地產”）11.5萬元的商鋪購房款和電商費，在公開統計數據顯示2016年社會平均月薪僅為4820元的包頭，數十萬元並非小數。
和他有著相同經歷的還有其他400多名購房者。
為何這些業主從拿出積蓄投資商鋪到轉為退房退款，甚至像張佃亮這樣20多名業主索性將開發商告上法庭？事實上，3年前包頭高新區刮起的一場售後返租風波，早已為這一事件埋下伏筆。
更蹊蹺的是，住建部2001年就在《建案銷售管理辦法》中第十一條規定：房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工建案，2006年更是在《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知中》明確表態“對承諾售後返租、返本銷售行為予以嚴肅處理”。儘管如此，這種違規商業模式若乾年後依舊在包頭這個“草原鋼城”狂上演。
如今，個中巧取鑽營在城市迭代與地產退潮之後浮出水面，給行業帶來警示。
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720天的失約與降低的利息
這次退房退款風波源於一個“720天”的約定與“一次降息”。
與張佃亮同樣將開發商告上法庭的蔣田（化名）更詳細地陳述了這一“約定”的來龍去脈。2016年，土生土長於包頭的蔣田剛剛大學畢業，因手裡正好攥著點積蓄，又恰好看到萬合廣場“幸福南路吸金旺鋪，包頭市唯一24小時主題時尚餐飲街區”的華麗宣傳頁，就動了買商鋪的念頭。
2016年10月27日，蔣田與包頭萬合地產簽訂兩份《建案買賣合約》，買下兩間商鋪，共支付71046元購房款。合約約定，甲方（開發商）於2016年12月31日前將符合條件的房屋交付給購房者，並於建案交付使用後720日內辦理產權登記。
當天，蔣田還與開發商簽訂了另外兩份《商鋪委託經營管理合約》，其中約定委託期限為2016年11月1日至2024年11月1日，周期8年，開發商從委託第4年開始支付委託人收益金，具體來看，第4至6年年收益金為《建案買賣合約》約定總房款14%，第7到8年的年收益金為合約約定總房款的18%。也就是說，蔣田第4到6年每年可收益4975元，第7到8年收益6594元，5年可獲取2.8萬元。
收益放在包頭市看似不菲，但同時一場隱秘的售後返租風浪也就此席卷而來。
“現在720天到了，開發商沒給我們辦理產權登記，現在還要把約定的收益金降至10%，所以我們要退房退款。今年5月已經訴至高新區法院，希望能撤銷合約，如數退款。”蔣田告訴中國房地產報記者。
針對為何在國家明令禁止售後返租的情況下仍舊頂風作案，中國房地產報記者聯繫到了包頭萬合廣場項目售後返租負責人，他告訴中國房地產報記者，“老闆是溫州人，上個世紀90年代來包頭做生意，後來與幾個合夥人一起做了商業地產。萬合廣場項目2015年底陸續對外銷售，共兩棟樓，A和B兩棟樓的3層至5層是小商鋪，共有近2000個鋪位。當時銷售的時候確實不知道售後返租這種商業模式是違規的。”
對此，中國政法大學教授劉曉兵分析稱，“開發商沒有辦理房屋產權的權利，他的角色是協助業主向相關部門提交材料，逾期未辦理，只能說明其違約但不違法；另外，根據《合約法》第52條，因為售後返租違反國家禁止性規定，合約和協議條款無效，無效的話就沒有辦法去追償利息，當然，這個具體情況還是要根據法院來判定。”
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開發商降息背後是一筆算不過來的账
“如果開發商不提降息，我們也不會強烈要求退房退款。”在蔣田看來，退房退款是對自己權益最後的捍衛，“退一步講，即便開發商現在承諾按合約辦事，明年後年又變卦，我們該怎麽辦？”
“如果開發商好好執行合約，誰有時間跟他們去打官司？”張佃亮表達了與蔣田一樣的想法。可以看到，相比“720天失約”，“降息至10%”是引發此次退房退款事件更為直接的一條導火索，開發商和業主之間超乎法規以外的脆弱信任就此劃開一道口子。
中國房地產報記者了解到，萬合廣場位於包頭市高新區，其出售的A和B兩棟樓裡，3層有較多鋪位空置，未租出去，這一事實也得到了開發商方面的印證。
“包頭是一個三線城市，這兩年經濟不景氣，3樓很多鋪子租不出去，4樓和5樓租出去的鋪子也是按照市場最低價出租，以回籠一點資金。我們提出降息是因為账算不過來，現在這些租出去的鋪子年收益大概300萬元，即便按照降息後的10%返給業主，每年也要支出800萬元，算下來至少賠500萬元。”
鋪位難出租並不能說服蔣田與張佃亮他們，在他們看來，無論什麽理由都不能構成損毀協議的借口。
好在近期事情出現轉機，在社會輿論與資金回籠壓力下，開發商給出退購房款的解決方案。中國房地產報記者在開發商出具的一份《建案買賣合約解除協議書》中看到，雙方如果達成解除協議，開發商便在簽訂協議7天之內退還業主30%的購房款，剩餘70%待建案備案注銷並交回相關材料後的180日內返還。
退款如期進行。6月11日上午，中國房地產報記者按照萬合廣場項目《建案買賣合約》中的電話致電開發商方面，一位在售樓處等待退款的業主表示正在辦理手續；中國房地產報記者後第二次致電時，萬合廣場項目負責人表示，“每天大概有5到6名業主過來退款，只要是協議約定期限到3年有權利收取收益金的業主，只要他們意願退款，我們都會辦理。”
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打水漂的千萬電商費去哪兒了？
開發商退讓，業主退房，雙方博弈理應到此畫上句號。不料，蔣田和張佃亮等部分業主卻並不願意就此“談和”。
究其症結，來自他們與開發商簽訂購房合約與委託協議當天的一個細節。蔣田回憶，當天簽訂兩份合約與兩份委託協議以外，自己購買的兩個商鋪還分別交了9000元電商費。儘管她並不清楚電商費名目的由頭，但因為聽到開發商“交電商費才有資格購買商鋪且可以享受優惠”的說辭，她便繳納了18000元電商費。
蔣田與張佃亮均購買兩個商鋪，之外，還有購買4個商鋪的業主，繳納電商費36000元。在記者了解的情況範圍內，購買商鋪數量最多的達16個，這意味著其需要一次性繳納電商費14.4萬元。按照近2000個商鋪來計算，萬合廣場項目光電商費就收取近1800萬元。
目前，開發商的退款方案僅執行退購房款，並未對電商費作出處理。萬合廣場售後返租項目負責人告訴中國房地產報記者，“當時電商費並沒有交給我們開發商，是交給呼和浩特的一家包銷公司，現在也無法協調索要。”
由於多數業主繳納電商費是通過現金方式，大多不知錢款去向。中國房地產報記者隨後聯繫到銀行刷卡支付的業主，通過他們提供的銀行轉账流水账單發現，他們繳納的購房款最終進入開發商包頭萬合地產账戶，他們繳納的電商費則進入一家商戶名為“準格爾旗美特斯健身會所”，但這家公司在國家企業信用信息公示系統中無從查證。
上千萬元電商費是否就此打水漂，有待法院方面的進一步消息。不過，僅從開發商包頭萬合地產的信用信息來看，並不良好。該公司2018年6月4日因在萬合廣場項目中存在超越資質等級從事房地產開發經營的行為，被包頭市房產監察支隊責令限期整改並處以罰款；今年4月9日因無法通過登記住所或經營場所取得聯繫，已被包頭高新區食品藥品監督和工商行政管理局列入經營異常名單。
如今，事情正在向好的方面發展，但在商業模式迭代與地產退潮之後，類似的產品不僅給自身帶來了危害，也再次給行業以警示。
責任編輯：馬琳 曹冉京
審讀：戴士潮
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