豬年第一誤讀：住房按套內面積算

要看住建部的另一份文件

PM1:00,Feb.23rd,2019

文︱劉德科

1st

又得辟謠：住房按套內面積算，是誤讀。

今天早上，被刷屏：《住建部發文：住房按套內面積算！》

信源是：2 月 18 日，住建部公布了一份《住宅項目規範（征求意見稿）》，全文三萬多字，裡面有一句話，「住宅建築應以套內使用面積進行交易」，在第 2. 4. 6 條。

就這麽一句話。被解讀成：別了，公設！買房按套內面積算！

各大主流媒體都這麽報導。

看起來是那麽一回事，住建部的文件這麽白紙黑字地寫著，而且字我們都認識；但是很遺憾，根本就不是這麽一回事。

2nd

首先，「交易」和「計價」是兩個不同的概念。

沒錯，中國的建案基本上是以建築面積「計價」；但是，中國的建案一直也是以套內使用面積進行「交易」，即任何一份合法的銷售合約上必須標明套內使用面積。

「以套內使用面積進行交易」，不等同於「住房按套內面積算」。

很多主流媒體都混淆了這兩個不同的概念。

其次，這份《住宅項目規範（征求意見稿）》，主要是設計規範文件，套內使用面積計價不在這份文件的管轄範圍之內。

如果真的要實施套內使用面積計價，要看另一份文件，即《建案銷售管理辦法》（建設部令第88 號，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規定：「建案銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。」

簡單說，設計規範文件無權越界染指銷售管理文件。事實上，也沒有染指。因為「交易」和「計價」是兩個不同的概念。

如果這份《住宅項目規範（征求意見稿）》直接寫成「住宅建築應以套內使用面積進行計價」，那麽就越界了，就超出了文件的效力範圍。

現在，並沒有這麽寫。

3rd

不用著急，如果你們無比期待套內面積計價，那麽就等將來有一天住建部修訂《建案銷售管理辦法》（建設部令第88 號，2001 年）。

而不是看現在這份《住宅項目規範（征求意見稿）》。

4th

去年，有一篇很業餘的文章，綁架了無數情緒流量：《買100平米房子只得70平米，公設面積讓我們很受傷！》。

一群不明就裡的所謂專家，紛紛加入討伐公設面積的行列。

討伐的邏輯是：開發商故意把公設做大，坑購房者的錢。

這是完全不懂行的偽邏輯。很簡單：容積率是固定的，即一塊地開發商能建多少建築面積是固定的；所以就算把公設盲目做大，地產商根本就沒法多賺一分錢，反而損失購房者的利益——地產商雖然名聲不太好，但這種損人不利己的事情，他們是不太會做的。

所以，所謂的故意做大公設，問題的症結不在於要不要按套內計價，而在於容積率管控。只要牢牢管住容積率不準隨便超，就不存在公設失控的問題。

只有一種情況，開發商會故意把公設做大：為了做出更豪的豪宅，因為豪宅需要更大尺度的入戶大堂和走道等公共空間。

還有個別建案，不是豪宅，公設也大得離譜，為什麽？這是開發商的能力問題，只有業餘的雜牌開發商才會任由公設失控，因為這是損人不利己的事情。

為什麽現在多數人的感受是公設面積「越漲越多」？這就更簡單了：過去我們的商品住房主要是多層（得房率高），現在主要是高層（得房率低），公設面積當然就「越漲越多」啊。

5th

最後一個問題，國際上都是以套內面積計價，為什麽中國要以建築面積計價？重慶就是以套內計價，其他城市為什麽不好好學學重慶？

我們當然也支持全國都學重慶，按套內面積計價，這樣我們購房者買多少平方就得到多少平方，很直觀。但是，我們必須同時接受一個後果：同一樓層同一個單元就是七八戶，跟重慶一樣。

此話怎講？按套內面積計價，地產商就必須把套內面積做到最大化，公設面積能省則省，這樣才能實現銷售金額最大化。省公設的最有效辦法，就是在同一樓層同一個單元內排布七八套住房。

全國只有重慶的住宅建案普遍如此，其他城市都是同一樓層同一個單元內排布二至四套住房。

簡單說，這是兩梯三戶跟兩梯八戶的區別。

按建築面積計價，地產商就不必斤斤計較得房率，這就使得中國（重慶除外）的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的（重慶跟紐約倫敦一樣很節約）。中國隨便哪個城市的國宅建案，公共尺度也比紐約中央公園的公共尺度要奢侈：我們是兩梯三四戶，人家是兩梯七八戶，或者四梯十幾戶。

當然，這是一種浪費。但是由奢入簡難。全世界絕大多住宅是沒有圍牆的（這樣土地利用更高效），我們會同意拆掉圍牆嗎？當然不會。同理，現在讓你去買兩梯七八戶的房子，你也不樂意。

為什麽重慶人不介意？因為，重慶在建案剛剛興起的時候，就已經這樣了。2002年，重慶就已經按套內面積計價了。

總結一下：對於按套內面積計價這個議題，如果從節約土地的角度來討論，值得推進；如果從保護購房者的角度來討論，那完全是個偽命題，根本就不存在坑購房者這回事。

5th

為什麽住建部的一個規範性文件會被誤讀？背景情緒是：大家都盲目地痛恨公設。

中國房地產有很多問題，可以討伐的東西很多，比如公設面積坑人、預售屋銷售坑人等等，很帶情緒流量，但都很業餘。

我們是讚成按套內面積計價，從節約土地的角度。但是，很遺憾，中國離套內面積計價，還有點遠。

6th

「房子實際上並沒有這麽大，使它顯得大的是陰影、對稱、鏡子、漫長的歲月、我的不熟悉、孤寂。」

房地產實際上並沒有這麽複雜，使它顯得複雜的是盲從的情緒和業餘的解讀。