每經記者：吳凡 何小桃 每經編輯：張楊運
提到公設面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻隻買到一個70平米左右的房！
從1998年進入建案時代開始，由購房者分攤購買的共有建築面積，就因不符國際慣例、現有法律法規沒有設定上限等問題一直為人詬病。
如今好消息傳來，以後的住宅交易有望全部按照套內面積來計算。
住宅擬按套內面積交易+全裝修交付 100平不再只得70平
近日，住建部發布38項住建領域全文強製性工程建設規範公開征求意見的通知，涉及住宅項目規範、非住宅類居住建築項目規範、民用建築通用規範、園林工程項目規範、城市軌道交通工程項目規範等38份規範的修改。
此次38項強製性工程建設規範中，人們最關心的《住宅項目規範（征求意見稿）》指出，這一住宅項目規範是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規範住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規範。
每經小編（微信號：nbdnews）注意到，《住宅規範》有一個最大的亮點，意見指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。
媒體指出，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
此外《住宅規範》還有以下幾點值得關注：
城鎮新建住宅建築應全裝修交付（不同於「精裝房」）。所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。（2.3.2）
由原七層及以上或超過16m設置電梯進行調整，新建住宅建築電梯設置應符合下列規定：四層及四層以上住宅建築或超過9m的新建住宅建築應設電梯；十二層及十二層以上的住宅建築，每個居住單元設置電梯不應少於2台；新建住宅建築電梯的載重量不應小於800kg。（7.5.1）
每個設置電梯的居住單元應至少設有1台可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小於為1.50m×1.60m，轎廂門淨寬不應小於0.90m。（7.5.1）
住宅建築設計工作年限應符合以下規定:結構設計使用年限不低於50年，地下室防水不低於結構設計工作年限。（2.2.1）
公設亂象多，“最牛公設”只有不到一半面積能住
公設即謂公設面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套建案的建築面積。
我們在買房的時候，開發商會告訴你，購買的建案銷售面積（建築面積）=套內建築面積+分攤的共有建築面積（公設面積）。
“公設”的內容，包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；
第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水準投影面積的50%。
公設面積問題不是一個新鮮話題，業內專家認為公設面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。去年新華每日電訊曾梳理住房公設面積的主要“貓膩”，包括：
公設計入精裝修成售房“潛規則”。北京的一位銷售人員向記者表示，“公設部分也計入精裝收費，現在北京市面上基本都這樣操作。”
公設面積計算“水太深”。據媒體報導，山東省高密市曾出現一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯合驗收文件顯示公設系數高達52.35%，被稱作“史上最牛公設面積”。面對業主維權，工作人員十分硬氣：“法律對公設上限沒有規定，你們100年都退不了房！”
公設系數竟是“偽命題”。明源地產研究院執行主編艾振強說，事實上，作為國內房地產交易和收費重要依據的“公設系數”這個術語，至今都沒在現行國家標準中出現過。
艾振強說，沒有關於公設系數上下限的明確規定，開發商可將公設面積“任性”做大，導致實際案例中出現的一些公設系數“喪心病狂”。部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公設面積。
公設擅挪作商用成為“糊塗账”。記者了解到，現實中存在大量開發商、物業公司私自將公設設施賣出或租賃的情況，損傷了業主權益。開發商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公設，由全體業主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。
公設面積動輒再收服務費惹民怨。公設收益被物業“代持”，但物業費、供暖費、停車費等與公設密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業主們有種說不出來的“憋屈”。
房產稅是否應計公設面積存兩難。調研中，不少專家都提到，未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公設面積面臨兩難：一方面，由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公設面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建築面積為部門收取有失公平；另一方面，如以套內面積為標準收取房產稅，開發商可能故意“紙面做高”公設面積，幫助購房者“合理”避稅。
重慶早已實行以套內面積計價售樓
20世紀80年代以來，香港房地產交易制度很大程度上影響了內地房地產交易制度的發展與完善，甚至有觀點認為“公設面積”的概念就是源自香港。
不過，2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求二手房銷售先行提供“實用面積”(相當於內地“套內面積”)。當年4月29日，《一手住宅物業銷售條例》正式推出，新規擴展至新房。香港房地產銷售由此徹底告別“公用地方”(相當於內地“公設面積”)時代。
在內地，重慶是目前唯一強製實行以套內面積計價售樓的地方。
實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對建案的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：建案現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，建案買賣合約及建案權證應當載明共用部位及設施。
該條例於當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強製施行建案銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以建案交易金額5%~10%的罰款。
談及重慶為何要做強製改革建案計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時說：“最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”
取消公設會推高房價？解讀來了
有人稱，降低或取消公設面積，可能會讓開發商忽視公用設施部位建設、降低環境配套等公共公用設施質量，甚至進一步推高房價。
新華社題為《“公設面積傷民”矛盾亟待求解》的報導指出，國外成熟的經驗表明，在市場經濟中，如果開發商試圖在壓縮公設面積後佔購房者便宜，購房者肯定不會答應。為了生存和獲利，開發商更理性的選擇，是根據市場需要造出更好的房子。
報導稱，至於降低或取消公設面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公設面積或改成按套內建築面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，並不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。
那麽，按套內面積計價是否能減少購房成本呢？
北京市萬思恆律師事務所吳剛律師對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，該條規定即使最終生效，也難以有效減少購房人的最終購房成本。因為開發商投入到住宅項目的所有建設成本，包括其投入到公共建築、公共設施設備的建設成本，最終也會分攤到廣大購房人的身上，那麽按套內使用面積來計算住房的單價也必然上升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，全國統一套內面積進行交易，發揮了房住不炒的導向，從購房者的角度，在買房的時候，少了一個顧慮。
嚴躍進稱，這一次住建部的規定，具有很大的變革，可能會使一些房地產稅，包括一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發生變革，對於財政稅收、相應的計稅標準等都是積極的。
中原地產首席分析師張大偉今日（2月23日）對此進行了解讀：
是否套內計價對於購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對於購房者而言，物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。
另外需要注意的是，公設面積並不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公設，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
1：這只是一個工程建設規範公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強製標準。
2：從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。
3：套內面積計價影響最大的是預售屋銷售，對於成屋和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利於購房者，對於開發商而言減少了灰色利益。
4：羊毛出在羊身上，如果頒布套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。
5：從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公設計價、預售屋銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。
每日經濟新聞
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