文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 林采宜
隨著全球低利率環境的終結，各種貨幣、信貸政策的收緊以及房屋稅收政策的頒布，是導致房價降溫的直接原因。
核心觀點：
2018年以來，海外主要城市的房價出現明顯的降溫趨勢。其中，紐約、雪梨、墨爾本、溫哥華的房價漲幅不斷收窄，倫敦及多倫多房價則已進入下跌區間。
隨著全球低利率環境的終結，各種貨幣、信貸政策的收緊以及房屋稅收政策的頒布，是導致房價降溫的直接原因。
美國紐約的房價降溫主要受製於美聯儲加息釋放的緊縮信號，但從住房供求和居民負債率來看，房屋空置率與房地產杠杆率均處於歷史較低水準，中長期仍然有上漲的太空。
倫敦、雪梨、墨爾本、多倫多、溫哥華這五大城市不僅受到信貸政策的影響，更重要的是受到各類限制海外買家投資性需求的稅收政策的影響。未來2年，貨幣信貸政策的持續緊縮，以及對各類投資者（包括海外買家在內）的限制性進入，將對這些以投資性房產為主的城市房價形成持續的抑製。
一、美國紐約
2018年以來，全美20個大中城市房價增速有所放緩，其中紐約房價同比跌幅最大，3月以來漲幅連續5個月收窄，自5.88%降至3.42%。曼哈頓區、皇后區、布魯克林區房市均呈現不同程度的降溫，其中以曼哈頓地區的房價跌幅最深。在2017年三季度房價中位數達到歷史高位118.90萬美元後，今年前三個季度曼哈頓區銷售價格中位數相較去年同期連續下跌1.6%、7.3%及4.5%，至目前的111.70萬美元。其前三個季度房屋銷售數量較去年同期也分別減少31.3%、17.3%、11.30%。曼哈頓區房市整體呈現出量價齊跌（二季度房屋庫存上升至歷史高位，但三季度市場表現較二季度略有緩和）。
1、美聯儲持續加息提高抵押貸款成本
美聯儲自2015年12月開啟加息周期以來，目前聯邦基金目標利率已經連續8次上調至2%-2.25%。低利率時代的結束也意味著房地產抵押借貸成本的上升，美國房市逐步降溫，其成屋銷售數量同比自2016年底開始出現下滑，自今年3月以來跌入負增長區間。
2、美國房屋空置率處於歷史低位，供需市場處於緊平衡
經歷2008年-2012年的去庫存周期後，美國成屋庫存目前處在歷史的較低水準，2018年9月成屋庫存為188萬套，低於去年同期水準。同時從新建私人住宅來看，美國私人住宅投資自2013年6月之後已經步入下行周期，隨著美聯儲加息導致的資金成本上升以及人力成本的上漲，新屋建造的規模未來大概率將逐步下滑。
截至2018年6月，美國出租空置率和房屋空置率分別為6.8%及1.5%，處於歷史低位，同時，美國住房自有率增至64.3%，顯示出美國居民的購房能力有所增強。
3、美國房地產杠杆率處於低水準，投資風險可控
從居民的房地產杠杆率來看，自2009年3月至2018年6月，住房抵押貸款/GDP比例從73.75%降至50%，住房抵押貸款增速低於3%，房地產領域未出現高杠杆的現象。
綜上因素可以推斷，紐約曼哈頓房價下行主要是因為2017年上漲太快導致市場有回調需求，以及高房價區域對利率變化比較敏感造成的，從住房供求和居民負債率來看，中長期仍然有上漲的太空。
二、英國倫敦房市量價齊跌的原因
自2014年以來，英國房市整體開始走弱，房價同比漲幅從2014年6月底11.6%降至2018年6月底2.1%。其中，倫敦房市降溫現象更為明顯，自2017年9月以來房價持續下降（同期其他地區的房價基本維持2%-3%的增長）。
1、英國房屋新稅制疊加央行持續加息，抑製投資性需求
海外投資者的進入是推升英國房地產市場上漲的重要因素。2016年，倫敦的房產市場中約有一半以上的購買需求來自海外投資者，其中又有一半以上的房產是以二套房及投資為主。他們主要是來自香港、新加坡、馬拉西亞及中國等國家的海外買家，所購置的房屋大多中心地段的豪宅，以及適合倫敦本地首次購房者的新房。
為了抑製海外投買家進入倫敦房市。從2016年開始，英國政府陸續頒布相關住房政策：一方面通過首套房優惠政策鼓勵本地人購房，另一方面對購買二套房及購房出租投資者征稅，並且降低抵押貸款利息稅費的減免額度，抑製以投資為目的的房產購置。除此之外，英國寬鬆貨幣環境也逐漸收緊，自2017年11月開始，英國央行兩次加息，將基準利率從0.25%至0.75%，抵押貸款利率也因此相應上升。這些措施一定程度上抑製了海外買家購置倫敦豪宅的需求。
2、 脫歐導致的移民數量減少以及投資環境不確定在一定程度上削弱了房產需求
英國脫歐之後，新的移民法案在逐漸抬高移民門檻，來自歐盟的淨移民數量自 2016年6月的18.9萬人下降至2018年3月的8.7萬人，整個英國的淨移民數量也相應自33.6萬人減少至27.1萬人。移民減少導致英國的人口增長速度相應放緩，同時，脫歐之後，海外投資者對英國投資環境的不確定性預期提高，英國對外國資本的吸引力下降，2017年，外國對本國直接淨投資額一年內縮減了66%，為2011年以來的最低水準。海外資本流入的減少導致房地產開發的投資相應縮減。
3、倫敦房價已嚴重偏離其收入水準
2013年以來，隨著房價的不斷上漲，英國的房價收入比持續上升。截至2017年底，房價收入比為7.77，超過危機前的7.16。而倫敦的房價收入比高達13.24，為全國最高，房價水準大幅偏離居民的收入使得下調壓力增大。
總體上看，英國政府的住房新政，貨幣政策的收緊以及脫歐之後移民、投資雙雙減少是導致倫敦房價降溫的主要因素。
三、雪梨、墨爾本兩大城市帶動澳大利亞房價整體降溫的原因
自2017年2季度開始，澳大利亞房房地產市場整體降溫，至 2018年2季度，房價同比下跌0.61%，其中佔據澳洲住房市場總價值60%的雪梨和墨爾本兩大城市房價降溫幅度最大，雪梨同比分別下跌3.9%，墨爾本的房價漲幅跌至2.3%。
1、信貸政策的收緊直接抑製本國及海外投資者的購房需求
海外需求是澳大利亞住宅投資的重要推動因素。但自2017年起，澳洲四大銀行相繼停止向外國人、甚至海外收入為主的澳洲居民提供住房貸款。2016/17年度外國人住宅審批金額從720億美元降至250億美元，下降了三分之二。海外住宅投資的下滑直接影響了海外投資者集中的墨爾本和雪梨的購房市場（2016/17年度以雪梨為首府的新南威爾士州及以墨爾本為首府的維多利亞州的住宅審批金額分別佔比約26%、44%。貸款融資限制以外，逐漸增加的外國買家稅也在一定程度上抑製了海外投資者對澳大利亞的住宅需求。
2017年3月，澳大利亞要求銀行將純利息貸款佔新增住房抵押貸款的比重從40%降至30%，並將投資性房貸控制在10%以下。與此同時，各銀行抵押貸款的利率也相繼調升，2018年9月份，澳大利亞四大銀行中的三家銀行均上調其浮動抵押貸款利率15個基點。信貸政策收緊和利率上行都促使房屋貸款規模下降，2018年7月份，房屋貸款許可規模同比下降6.2%，其中購買新住宅貸款許可數和剔除再融資的成屋貸款許可數分別較去年下降15.4%、9.6%。
2、澳大利亞房屋供給水準充足
從澳大利亞私人住宅供給來看，自2010年之後，營建許可及住宅開工數開始回升，今年以來其營建許可及開工數雖相對前期高點略有下滑，但從歷史平均水準來看，仍位於較高水準。
3、房價收入比和家庭債務水準均位於歷史高位
2018年3月，澳大利亞的房價收入比為5.13，家庭債務收入比為1.896，均處於歷史高位。由於澳大利亞大約70%的家庭債務與住房抵押貸款有關，若銀行貸款利率上調，家庭債務負擔的壓力則相應增強。
總體而言，信貸政策、稅收政策在不同程度上抑製了海外投資者對澳大利亞住宅市場的需求，而房價收入比和家庭債務率的上升限制了本地居民的購房能力，在供給寬鬆的情況下，澳大利亞，尤其是墨爾本、雪梨的房地產價格將面臨趨勢性下行。
四、加拿大多倫多和溫哥華房價接連降溫的原因
自2017年6月以來，加拿大11個大都市的綜合房價指數漲幅由14.16%回落至2018年9月的2.14%。其中，多倫多和溫哥華降溫幅度尤甚，2018年5月之後多倫多房價已經進入下跌區間。從房產銷售來看，2018年初以來成屋銷售價格和銷售數量都呈直線式下滑。
1、房屋稅收及信貸政策抑製購房需求
為了抑製投資性需求，自2016年以來，加拿大陸續頒布各項房屋政策，涉及海外買家房產稅、空屋稅、投機稅、土地轉讓稅等方面。尤其是2018年初實施的住房貸款審批機制，由於提高了壓力測試的標準和範圍擴大，限制了購房者的貸款金額和購買能力。與此同時，隨著貨幣政策的收緊，5年期平均抵押利率自2017年6月的4.64%升至當前的5.34%，導致住房信貸增速放緩。今年8月住房抵押貸款增速已降至3.6%，為2002年以來的最低水準。
2、加息導致居民房貸負擔加重，負債能力持續惡化
住房貸款利率的抬升明顯提高了高房價地區的居民住房負擔。從房屋成本與家庭收入的角度來看，加拿大的住房負擔能力目前已達到28年來的最低水準。其中，多倫多、溫哥華額房屋負擔能力最弱。根據2018年9月的數據，在多倫多和溫哥華的普通家庭需要分別花費75.9%和88.4%的收入來支付擁有房屋的費用，遠高於加拿大的平均值（53.9%）。
未來上述城市的房價走勢：
紐約：美國貨幣政策的收緊在一定程度上抑製了房價的上行速度，但從其住房供求和居民負債率來看，中長預售屋價仍然有一定的上漲太空。
倫敦：目前房價已嚴重偏離其收入水準，不斷收緊的貨幣及住房政策、退歐帶來國內環境的不確定性都在限制房地產需求，未來房價下調壓力較大。
雪梨、墨爾本：在房屋供給寬鬆的情況下，信貸和稅收政策的收緊疊加不斷上升的房價收入比和家庭債務率，將導致房地產價格面臨趨勢性下行。
溫哥華、多倫多：在房屋負擔水準持續惡化的背景下，房價的上漲已經超出其基本面，未來持續的加息活動將為房市帶來壓力。
(本文作者介紹：華安基金首席經濟學家。)
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