英國房地產市場持續降溫

近期一系列數據表明，英國房產市場，尤其是倫敦市場開始出現令人擔憂的跡象。造成倫敦市場需求下滑的原因，一方面是英國上調國內二套房印花稅並停止廉價信貸資金供應，造成抵押貸款利率上浮；另一方面是脫歐帶來巨大的不確定性。

近期一系列數據表明，英國房產市場，尤其是倫敦市場開始出現令人擔憂的跡象。數據顯示，前期市場價格增速放緩已經轉變為近期的負增長。

在諸多機構的數據中，英國全國建築商協會的最新數據最令人擔憂。該機構數據顯示，5月份全英房價下降0.3%。這一數據不僅是最近4個月中的第三次增速下滑，也是2012年9月份以來首次出現價格下降。同時，近期數月的增速下滑也造成了全英房價在今年上半年幾乎零增長，依舊處於2017年末的水準。

另一份來自哈利法克斯銀行的統計數據顯示，5月份全英房價上漲了1.5%，但4月份全英房價下跌超過3%。雖然哈利法克斯銀行的最新月度數據與全國建築商協會的數據不一致，但是反映的總體態勢是一樣的，即年內英國房價零增長。

這一趨勢性共識在年度增長數據中更為明顯，兩方數據均顯示，近期英國房產年度增速降速明顯。其中，哈利法克斯數據顯示，5月份全英房價年度增速為1.9%，低於4月份的2.2%。全國建築商協會數據顯示，5月份全英房價年度增幅為2.4%，低於4月份的2.6%。

英國國家統計局日前表示，從趨勢上看，英國房價年均增速應處於4%至5%之間。顯然，近期由於倫敦市場的衝擊，全英範圍內房產市場開始背離歷史均值。分析認為，近期倫敦市場價格下滑主要是需求下降所致，這一態勢從2016年中就開始顯現。

據分析認為，造成需求下滑的原因之一，是英國國內印花稅和抵押貸款利率的變化。其中，二套房產印花稅上調衝擊了多數倫敦高淨值客戶的後續購房需求。同時，年初英國央行停止“定期融資計劃”，阻斷了對銀行的廉價信貸資金供應。在整個“定期融資計劃”實施期間，央行向英國銀行業提供了1270億英鎊的廉價資金，目前雖然銀行系統仍持有近600億英鎊資金，但上述計劃中止之後，英國兩年期抵押貸款利率已經達到了高位，這也迫使多數期待購買首套房的英國居民放棄了購置計劃。

脫歐是住房地產市場價格下滑的又一原因。分析認為，對於歐洲居民而言，脫歐意味著英國控制來自歐洲的移民數量，顯然在英購置房產並不劃算。對於其他海外投資者而言，英國居住房產一直是具有高回報率的投資資產。但是，脫歐帶來的不確定性造成當前房產估值和未來前景均存在困難，因此英國全境，尤其是倫敦地區的投資性房產交易大幅縮水。

在商業地產領域，英國皇家特許測量師學會數據顯示，2018年一季度延續了此前3個季度微弱增長的態勢，造成3月底新增租賃需求年度增幅幾乎為零。第一太平戴維斯數據顯示，全英最關鍵地區，大倫敦區和英格蘭東南部地區一季度數據遠不及去年同期。總體銷售和租賃數據相比2017年一季度下降了11%，較10年平均水準下降了30%。

商業地產市場低迷也從另一個層面反映出脫歐的衝擊。數據顯示，雖然辦公需求和工業用房需求出現不同程度增長，但零售業租賃需求大幅下滑，已降至2009年以來最差水準。由於近期英國家庭收入受到經濟增長低迷和通脹高企雙重侵蝕，零售業超預期低迷導致該行業租賃需求加速下滑。全英境內零售租賃總體空置率上升明顯，租金也滑落至2016年二季度以來的最差水準。

當前，市場低迷和預期持續走弱已使各方擔憂地產市場風險外溢，首當其衝的是公共財政健康度。分析認為，從歷史上看，一旦英國地產價格出現下跌勢頭，要實現逆轉往往需要數年時間。對於高度依賴印花稅的英國政府財政而言，這無疑是一個壞消息。

不過，當前這一事態尚未發展為抵押貸款系統風險和地產基金大規模贖回風險，英國商業銀行部門也有能力應對初期風險。事實上，對於英國銀行體系而言，最新銀行壓力測試結果表明，即使面臨家庭地產和商業地產價格分別出現33%和40%的下行修正，英國5大商業銀行仍能夠抵禦風險。但是，令各方擔憂的不是商業銀行而是英國央行。目前，英國基準利率仍處於0.5%的歷史低位，購債計劃也在延續。市場關注的重點仍然是英國何時真正實現金融危機以來的首次加息。如果地產市場修正風險演變為危機，英國央行則將面臨沒有足夠工具應對危機困境。

（責編：李靜）