“房住不炒”利率先行

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 高拓

　　今年以來，在“房住不炒”的政策導向與整體資金面趨緊大背景下，首套房貸利率將繼續成為樓市的精準調控工具，抑製一線城市房價過快上漲。

“房住不炒”利率先行

　　首貸上浮，樓市“加息”

　　本月上旬，四大行表示北京地區首套房貸款利率將按照央行基準利率1.1倍執行。此前，四大行在北京的首套房貸款利率均為基準利率的1.05倍；而更早之前，這個數字是基準利率的9折與8.5折。

　　從8.5折到1.1倍，首套房貸利率傳遞的信號絕非僅是“月供多幾百”那麽簡單：“房住不炒”政策導向下，首套房貸利率作為樓市“信號彈”，可謂“輕舟已過萬重山”——去年以來，伴隨個人購房杠杆率不斷下降，一線城市輪番上調首套房貸利率的進程早已啟動。

　　筆者認為，在基準利率不變的情況下，提高首套房貸利率對基準利率的倍數，本質上就是對樓市變相提高基準利率，以達到“樓市加息”的效果。今年以來，在“房住不炒”的政策導向與整體資金面趨緊大背景下，首套房貸利率將繼續成為樓市的精準調控工具，抑製一線城市房價過快上漲。

　　多倫多之鑒：利率急升，樓市“過敏”

　　談及利率與房價，連漲二十餘年的加拿大樓市有發言權。

　　1995年以來，隨著加拿大央行基準利率一降再降，樓市走出了 “波瀾壯闊” 的二十多年長牛。而在這輪牛市中，唯二兩次“像樣”的調整都發生在利率升破下行趨勢上邊沿之後——第一次發生在2008年金融危機之後，第二次則是去年7月，加拿大央行時隔7年再度加息之後。

　　這一趨勢在被稱為“全球房產泡沫第一城”，加拿大安大略省的多倫多表現得更為極端：根據多倫多房產局（TREB）提供的數據，自1995年以來，多倫多的房價年移動平均值僅在2008年與2018年發生過明顯回撤。從圖形上看，2018年的轉捩點意味甚至比2008年更為深長。

　　伴隨多倫多樓市的轉捩點式回調，當地房屋銷量/新屋供應比也出現了斷崖式下跌，反映了在樓市降溫過程中，投資者持幣觀望情緒爆發，供過於求加劇，房價進一步下跌。

　　在2017年7月以來加拿大央行時隔7年再度開啟的“加息周期”中，已歷二十年牛市的多倫多樓市面臨“至暗時刻”：不僅房價出現轉捩點跡象，房屋銷量也隨即銳減。倘若加拿大央行加息進程繼續，市場恐慌情緒將很可能被繼續放大，新一輪的樓市調整恐怕難以避免。

　　國內樓市：階梯上漲，短期調整

　　將視線轉回國內，以一線城市代表北上深為例，同樣從利率與房價的關係分析：

　　首先，伴隨基準利率的中樞下移，北上深房價在近10年均漲幅可觀，上漲年份佔絕大多數，且調整期短、幅度有限。隨著國民經濟的進一步發展，階梯式上漲的趨勢有望在未來延續。

　　進一步研究首套房貸利率與基準利率的關係，筆者發現，當首套房貸利率上穿並高於基準利率時，北上深房價承壓，典型階段為2010-2011年：首套房貸利率先於基準利率上調，基準利率隨後迎頭趕上，期間北京與上海房價均有明顯回調，而深圳房價在其後的2012年也迎來明顯調整。

　　當首套房貸利率下穿並低於基準利率時，北上深房價飆漲：典型階段為2014-2016年，首套房貸利率先於基準利率下調，兩者差距在2016年達到最大，期間深圳房價幾乎翻番，北京上海房價漲幅也在50%左右。

　　筆者認為，對於北上深以及它們代表的一線城市房價而言，首套房貸利率與基準利率的“交叉點”可視為房價趨勢的“信號彈”：當首套房貸利率“上穿”基準利率，即首套房貸利率與基準利率之比突破1，房價傾向於回調；而當首套房貸利率“下穿”基準利率，即首套房貸利率開始相對於基準利率“打折”，則傳遞房價上漲信號。

　　“信號彈”效應的出現，與銀行對資金面“春江水暖鴨先知”的敏感性密不可分——一年多以來北京首套房貸利率從8.5折到1.1倍的轉變，體現的正是銀行意識到資金面收緊而未雨綢繆，逐步提升抵押風險意識的過程。

　　2017年，當北上深首套房貸利率再度 “上穿” 基準利率，深圳房價漲勢明顯放緩，上海房價轉而下跌，而唯一保持此前漲幅的北京，也在2018年率先收到了1.1倍首套房貸利率的“黃牌警告”。若筆者觀察到的“信號彈”規律繼續應驗，北京房價漲幅將在短期內出現明顯放緩，待走完調整期“階梯”後方可再度上漲。

　　從銷量與房價的角度來看，“量價聯動”是過去十年北上深樓市呈現出的最鮮明特點之一：

　　2010年，北上深建案銷售面積由2009年高點大幅下挫，此後房價迎來了2010-2011年的“上穿”調整期，量價關係呈現為“量縮價調”；

　　2013年，三地建案銷售面積集體觸及高點（上海為2012年），此後房價迎來了2014-2016年的“下穿”上漲期，量價關係呈現為“量價齊升”；

　　2017年，三地建案銷售面積再度由2016年高點下挫，首套房貸利率“上穿”基準利率，“量縮價調”格局再現2017年上海與2018年深圳樓市。

　　結合中國1-4月房地產銷售面積同比增速創三年新低的最新數據與多倫多樓市的前車之鑒，筆者判斷，2017年以來北上深樓市的新一輪量縮價調，將加重購房者的觀望情緒，從心理層面引發房價的必要調整。

　　至此，筆者的量價分析與“率價分析”指向了一致結論：長期階梯式上漲趨勢未變，但以北上深為代表的一線城市房價正處於2017年以來的新一輪“上穿”調整期。北京首套房貸利率從基準利率8.5折到1.1倍的轉變，一是反映資金面收緊背景下，銀行的抵押風險意識提高；二是北上深三市中，僅有北京房價在“上穿”後的2017年仍保持了此前漲幅（類比2011年深圳），率先遭到1.1倍首套房貸利率“黃牌警告”有理可循——結合“率價”與量價分析，北京樓市的短期調整即將到來。

　　“房住不炒”引導樓市良性發展

　　筆者認為，北京的首套房貸利率上浮與多倫多樓市面臨的央行基準利率上調本質上並無不同。自2017年北上深首套房貸利率“上穿”基準利率之後，以北上深為代表的一線城市房價就已進入了新一輪調整期，本次北京首套房貸利率的1.1倍調整，隻不過是對本輪調整期的再度驗證。

　　前有海南限購，後有丹東解圍，在“房住不炒”基調已定，資金面收緊既成事實，銀行抵押風險意識持續增強，且基準利率大概率不變的前提下，首套房貸利率將繼續成為樓市“變相加息”的精準調控工具。

　　“上穿”調整期疊加“量縮價調”觀望心理，使得一線樓市房價在進入下一階段上漲之前，將大概率先遭遇短期調整。購房者將因此獲得難得的時間視窗，房地產行業也將告別過去的“野蠻生長”模式，在新一輪行業洗牌中篩選出適應政策導向的新龍頭。

　　(本文作者介紹：淳石資本研究部負責人，創見研究院首席研究員。)