港股或將再成屋企分拆物業管理公司上市版本。
日前，鑫苑物業服務集團有限公司向港交所遞交招股書，擬在港股登陸。
和去年先後登陸港股的5家物業管理公司一樣，鑫苑物業同樣是從房地產公司分拆，對母公司的倚重明顯。
報告期內，公司有8成主營業務收入來自向母公司鑫苑置業集團提供物業管理服務獲得。
在“大樹”下並非高枕無憂，對單個客戶的過度依賴，或會給今後業務拓展帶來不小的潛在風險。
主業收入8成來自母公司
招股書顯示，2016年至2018年，鑫苑物業收入分別為2.27億元、2.96億元和3.93億元，同期年度溢利分別為0.26億元、0.69億元和0.76億元。
業績出現穩步增長的趨勢，母公司的業務輸送功不可沒。
物業管理服務是公司主營業務，招股書披露，2016年至2018年，公司主營業務收入當中分別約96.2%、88.9%和84.3%來自向鑫苑置業集團開發的物業提供物業管理服務，而在管建築面積的85.5%、80.2%和74.6%來自於鑫苑置業集團開發的物業。
最近幾年，公司來自第三方開發商的收入有所提升，但在短期內對母公司的依賴尚難改變。公司在招股書中承認，“鑫苑置業集團堅定不移提供支持我們攜手合作，促使我們的業務持續增長。”
部門面積收入低於同行
截至2018年末，公司全職雇員1226人，在管物業數目96個，在管物業面積15.66萬平方米。
斑馬消費結合物業管理服務收入和在管物業面積測算，鑫苑物業每年每平方米產生的收入為16.73元。
對比同業企業來看，公司在部門面積上產生的收入相對較低。
2018年，綠城服務（02869.HK）在物業管理服務收入為44.61億元，在管面積1.70億平方米，每年每平方米產生的收入為26.18元。
2018年，碧桂園服務（06098.HK）在物業管理服務收入為34.45億元，在管收費管理物業面積1.82億平方米，每年每平方米產生的收入為18.98元。
去年在A股上市的南都物業（603506.SH），2018年來自物業管理收入為10.56億元，在管面積0.55億平方米，每年每平方米產生收入19.10元。
鑫苑物業在同業公司中處於墊底位置，可能與公司收取物業費用較低有關，招股書顯示，公司每月每平方米平均物業管理費在1.71元至1.90元之間。
按照上述企業披露的2018年度收入和員工總數測算，鑫苑物業、綠城服務、碧桂園服務和南都物業的人均年貢獻收入分別為32.06萬元、26.87萬元、13.91萬元和14.09萬元。
公司人均年貢獻收入高於同行，則是將安保、衛生、清潔以及專業維修等業務分包出去、降本增效的結果。
2016年至2018年，公司於物業管理服務收入分別為1.44億元、1.96億元和2.62億元，其毛利率分別為14.6%、20.6%至20.17%。
公司毛利率較高的前期物業（即交付前及谘詢服務）毛利率出現波動下滑，2016年至2018年，其毛利率分別為45.5%、53.4%和49.8%。
物管企業扎堆港股
根據弗若斯特沙利文報告顯示，以2018年度收入3.93億元計算，鑫苑物業在中國物業管理服務公司中排名第33位，約佔中國物業管理服務市場總收入的0.13%。
鑫苑物業是一家身處河南的企業，成立於1998年，其母公司鑫苑置業是國內首家在紐交所上市的房地產公司。
鑫苑物業同樣對資本市場很是熱衷，公司在2017年3月掛牌新三板，2年後退市。
這期間，港股產生了不少物業管理類上市公司，特別是在2018年，內地有5家物業公司在港股上市，杭州的南都物業成為A股首家物業管理類上市公司。
2019年1月，鑫苑物業在新三板退市，隨即轉向港股。
斑馬消費梳理發現，已經登陸港股的物管企業，身後大多有房地產公司背景支撐，與母公司關聯交易多，自身拓展業務空間有限，導致物業股在資本市場表現並不太好，這也一度反映出市場對此的擔憂。
國內很多房地產企業在樓市調控中紛紛轉型，物業管理業務成為房企的重要業績增長點，和新開辟融資通道。
鑫苑物業也是如此，公司表示擬將所募資的60%用於擴展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會。
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