心有不甘的物業公司 將目光同時投向了增值服務

　　心有不甘的物業公司，將目光同時投向了增值服務

　　締造出國內第一家上市物業公司彩生活（01778.HK）的潘軍想要推翻多數投資者對彩生活的印象。3月20日，這位彩生活主席兼非執行董事在2017年公司業績發布交流會上直陳：別再把彩生活看作是一個物業公司。

　　關注房地產業的投資者對類似的言論不會陌生，3個月前，萬科董事會主席鬱亮才放下豪言：“誰跟我說萬科是發展商我跟誰急”。

　　這年頭，一些具有標誌性意義的房地產公司都“不務正業”了。潘軍說出這句話之前，彩生活傳來業績喜訊，2017年公司規模依然是全球第一，權益擁有人應佔利潤同比增加70.8%至3.2億元，收入增加21.4%至16.29億元。

　　更具意義的數據來自增值服務業務，其對彩生活整體分部溢利的貢獻達42.9%。這意味著彩生活業務結構轉型取得突破性進展，真正匹配上那個“社區服務平台運營商”的定位。

　　潘軍拒絕把彩生活與其他上市的物業公司進行比較。但在其後的交流環節中，又忍不住吐槽：“為什麽利潤和管理規模比彩生活低的，增值服務也不如彩生活好的，估值卻比彩生活高，我真是不理解。”

　　熟悉彩生活的觀察人士至今仍認為彩生活的商業模式超前，在彩生活之後陸續上市的六家物業公司亦未能在彩生活“傳統物業管理+增值服務”的模式下有所創新。

　　但這個行業先鋒在資本市場的受歡迎度卻不如後來者。或者是時候思考，什麽樣的物業公司才能獲得資本市場關注的命題了。

　　增值服務貢獻利潤近半

　　3月19日，碧桂園（02007.HK）宣布分拆物業業務碧桂園服務，擬將以介紹方式在香港聯交所上市。

　　這種上市方式曾被中海物業（02669.HK）採用，2015年10月，中海物業成為第二家上市物業公司。此後，中奧到家（01538.HK）、綠城服務（02869.HK）、祈福生活服務（03686.HK）、雅生活（03319.HK）陸續在香港上市。今年2月，A股還迎來第一家物業公司南都物業（603506.SH）

　　若此舉成功，碧桂園服務將成為行業中第八家上市的物業公司。物業行業越來越熱鬧，正是應了潘軍早年的預言，物業管理公司的價值被重新定義，上市的公司會越來越多。

　　若彩生活問起“誰與爭鋒”，聽到的不再是一片空蕩蕩的回聲。

　　3月20日，具有先發優勢的彩生活交出了其於2017年的成績單。2017年實現營業收入約人民幣16.29億元，同比增長21.4%，自2014年上市以來，公司收入的複合增長率為61.1%。

　　彩生活主營業務分為物業管理服務、增值服務、工程服務三個板塊。2017年，彩生活的物業管理服務收入為12.31億元，佔總收入比例為75.6%；增值服務收入為2.77億元，佔比17%，余下的工程服務佔比7.4%。

　　報告期內，彩生活毛利約人民幣7.3億元，同比增長24.7%，毛利率維持於44.9%的相對高位。

　　值得指出的是，增值服務業務實現毛利人民幣2.27億元，毛利率保持在82.0%的高位，分部溢利為2.18億元，而公司整體的分部溢利為5.08億元，增值服務的貢獻佔比達到42.9%，創歷史新高。彩生活將其形容為“取得突破性進展”。

　　增值服務的增長源於彩生活生態圈的優化和擴展。彩生活生態圈中，E能源、E停車、E租房、E理財等業務保持增長有賴於彩生活線上平台注冊用戶數的增長。

　　數據顯示，截至2017年12月31日，彩生活線上平台注冊用戶數達到1034.0萬人，同比增長241.7%，月活躍用戶數達到349.4萬人，同比增長101.2%，活躍度達到33.8%。另外，平台提供服務產生交易需求的用戶人群在平台消費而貢獻的平台GMV同比增長227.9%達到了76.14億元。

　　由於線上平台的快速發展，社區生態圈業務的良好經營帶來社區租賃、銷售及其他增值服務收入的增加，彩生活公司權益擁有人應佔利潤為3.2億元，較2016年的人民幣1.88億元上升70.8%。

　　潘軍對增值服務的表現是滿意的，他說，2017年的經營成果充分的證明了公司轉型的成果。

　　現實骨感的估值

　　讓潘軍感覺失落的是彩生活的估值。

　　至2017年底，彩生活的管理規模達9.002億平方米，自管面積4.36億平方米，其余面積通過平台輸出戰略實現，彩生活先後與50家物業公司合作，合作面積達到4.64億平方米。

　　彩生活的物業管理面積早已是全球第一，後來者難以超越。從公司的商業模式來理解，管理面積是整個生態圈的基礎，通過管理面積的擴大，一方面獲得物業管理費的增量，另一方面獲得用戶的增量，來發展增值業務。

　　2017年11月，彩生活及其母公司聯合宣布，把萬達物業（萬象美）並表進入彩生活。萬達物業的物管面積超過0.6億平方米，並表後，彩生活的營收和規模將被推向新階段。2018年2月，彩生活股東特別大會已通過彩生活並表萬達物業的議案，萬達物業對彩生活的貢獻將體現在2018年中報上。

　　然而這樣的行業第一家上市、規模全球第一、增值服務模式成型的物業公司，在估值上卻被後來者追上。

　　截至3月20日收盤，最新上市的南都物業市盈率為48.26；雅生活市盈率高達90.52，而彩生活的市盈率為23.57。

　　潘軍認為彩生活被嚴重低估。“彩生活的想象太空應該是千億級，現在還是起步。彩生活的表現取決於投資者對我們的關注，像台上的歌者，掌聲越熱烈，我的表演越精彩。”

　　話語至此，現場響起掌聲。潘軍提出的輕資產模式，在花樣年沒有獲得成功，但其於彩生活的試驗及形成的商業模式被認為行業超前。

　　潘軍說，“為什麽利潤和管理規模比彩生活低的，增值服務也不如彩生活好的，估值卻比彩生活高，我真是不理解。”

　　近期物業公司的接連（準備）上市，使物業管理再成討論焦點。數家明星物業公司的估值、規模、盈利模式對比值得重新思考，哪個方面最吸引資本市場的關注？

　　以雅生活為例，按照國泰君安分析師劉斐凡的說法，雅生活估值高，原因包括，一方面是屬於高端物業，有一定估值溢價，另一方面是綠地物業的注入帶來較高的增長預期。

　　雅生活新鮮出爐的年報或能提供一些答案。截至2017年末，雅生活管理面積共0.783億平方米，增幅為56.5%，淨利潤增長77.6%至3.002億元，收入增長41.5%至17.608億元。雅生活規模與彩生活相差懸殊，但收入、利潤幾乎與彩生活持平。

　　2016年末，加上自管和平台輸出面積，彩生活累計管理的物業面積為7.69億平方米，一年之後，這個數字是9.002億平方米，增幅為17.06%。

　　對彩生活這樣的巨無霸而言，規模增長難度越來越大，怎樣加快生態圈的兌現、提高部門產出？而雅生活目前面臨的考驗是，市場化擴張過程中，能否賽贏彩生活這樣的富有經驗的對手。

　　顯然，不同於房地產開發業務，現階段的物業行業並非規模決定一切，不同物業公司講的故事能不能贏得資本市場的買账，需要時間證明。

　　同是年報發布的首日，3月20日，彩生活以漲幅5.34%、報價6.9港元收盤，雅生活則下跌1.77%至2.18港元。

責任編輯：張玉潔 SF107