房企分拆物業上市成風 整體發展嚴重依賴母公司

近年來，大批物業企業上市成為港股的一大風景線，資本正以前所未有的速度進入物業服務行業。

近期，也有招商蛇口旗下的中航善達、藍光發展旗下物業公司嘉寶股份幾家企業正在敲開資本市場的大門，醞釀上市。

但值得注意的是，由於行業發展時間不長，品牌化的企業較少，物業公司的吸金能力並不強，房企旗下的物業公司對母公司的依賴較為嚴重，這些仍是物業公司發展繞不過的瓶頸。

房企物業公司爭相上市

國內的房地產行業發展逐步進入存量市場，物業管理作為存量維護的重要內容之一，市場需求逐步升高，而目前國內的物業管理行業正處於跑馬圈地的階段，各大公司積極外拓第三方物業同時加大收並購力度拓展規模，從當下需求和發展趨勢來看物管行業未來發展空間巨大。

目前物業管理行業主要參與者有獨立第三方運營和依托房企發展兩類，步入2018年，隨著企業的重視和資本市場的青睞，物業管理發展明顯加速，行業迎來上市潮。

近日，藍光發展旗下的嘉寶股份正式通過了港交所聆訊，這也意味著嘉寶股份離港股上市只剩最後一步。鑫苑物業也在排隊進場，今年1月，鑫苑物業正式從新三板退市，4月30日，鑫苑物業向港交所遞交了招股書。2月19日，和泓服務集團有限公司向聯交所遞交主機板上市申請資料。

克而瑞研究中心數據顯示，截至目前，共有14家物業上市公司，其中包括一家在A股的南都物業和13家港股上市的物業企業。其中，2018年是物業公司上市的高峰期，6家企業均是在這一年進入資本市場。2019年，濱江服務、奧園健康2家物業管理公司上市，鑫苑物業、嘉寶股份、和泓服務3家物業公司已經遞交上市申請，保利發展董事會監事會也已審議通過物業分拆港交所上市議案，招商蛇口物業借殼中航善達上市也正在進行中。

為什麽物業公司爭相上市呢？蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴《華夏時報》記者，物業實際上它是一個服務性產業，本身的服務周期、盈利周期比較長，所以物業公司不是屬於一個賺快錢的行業，從這個角度來看，所以物業公司一定要有足夠的資本支撐，才能夠有更好的發展，這也是為什麽物業企業會選擇上市。因為上市之後他們的資本支撐力度會更強，企業的知名度也得到提升。

克而瑞研究中心分析，從行業發展角度來看，物業上市潮仍將延續。由於國內的房地產行業逐步進入存量市場，因此可以預見未來物業管理行業空間仍然十分廣闊。而從房企業績會發布信息來看，多家企業都表露出來未來有拆分物業上市的意願，但是由於物業管理公司存在業績規模小、關聯交易佔比高以及獨立性等問題，因此在A股上市難度較大，未來H股仍是物業管理的主要戰場。

發展對母公司依賴嚴重

2018年物業服務行業整體發展較為迅速，管理規模和營業收入增幅雙雙走高，尤其是上市後的物業企業進入新的發展階段。

從管理規模來看，截止至2018年末，13家H股上市物業公司的總合約面積規模已超過20億平方米，同比增長超過40%；在管面積規模超10億平方米，同比增長超過30%，兩者對比可以發現物業公司仍有大量的儲備面積可以轉化為在管面積。企業營收而言，2018年13家H股上市物業管理公司營業收入平均增長率高達44.9%，增長勢頭強勁。

但相對而言，物業公司利潤率較低，物業公司的營業收入和房企開發業務相比，雙方不在一個量級上，甚至物業公司辛苦一年還不如一個地產項目。

資料顯示， 2016年至2018年，嘉寶股份的收入分別為6.58億元、9.23億元、14.64億元，淨利潤分別為1.02億元、1.86億元、2.97億元。嘉寶股份遠低於藍光發展的收入及盈利。

同策研究機構總監張宏偉在接受《華夏時報》記者採訪時表示，物業產業中長期前景肯定沒有問題，但短期內還是面臨著盈利來源相對單一的問題，主要依靠物業管理費來運營，增值服務是有，但發展還跟不上，未來還需要培育更多的利潤增長點。

值得注意的是，有房企背景的物業管理公司規模普遍更大。目前的物業管理經營企業主要包含房企背景和獨立第三方運營兩個類型。從物業管理上市公司數據來看，無論是營業收入還是在管面積，規模前五的物管公司均為房企背景公司，之所以出現這種情況一方面是依托房企可以幫助企業獲取拓展管理面積，另一方面大房企的品牌效應也幫助物管公司在第三方物業拓展中提升競爭力，因此房企背景物業管理公司規模也就更大。

但相對應的，有房企背景的物業管理公司對母公司的依賴則更為嚴重。以嘉寶股份為例，截至2018年底，由藍光集團開發的物業提供管理服務所得收入，佔其物業管理服務收入的54.9%。雖然過去幾年嘉寶股份頻繁進行收購動作，但仍然難改其對母公司的依賴。

鑫苑物業的情況類似，資料顯示，2016年至2018年，鑫苑物業主營業務收入當中分別有約96.2%、88.9%和84.3%來自向鑫苑置業集團開發的物業提供物業管理服務，另外一方面，其在管建築面積的85.5%、80.2%和74.6%來自鑫苑置業集團開發的物業。

對此，張宏偉分析認為，有母公司支持的話，物業管理規模會有一定的基礎，但僅僅依靠母公司積累起來的社區建案業務，就很難發展擴大，在管理體系上也會受到母公司的牽製。這些企業要想做大還必須要並購其他公司，拓展第三方業務。

但對於物業企業的發展前景，市場普遍持樂觀態度。江瀚表示，目前物業產業的發展態勢還是比較好的，非常適合全面的場景化發展。目前產業的社區入口很好，賽道也不錯，關鍵是如何提升自身的服務水準，真正進行產業上下遊的一個發展，提供更多的服務，才有可能增加自己的盈利。

責任編輯：張蓓 主編：王冰凝