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保利物業逃離新三板,開啟赴港上市之旅

從新三板轉戰港股市場或是A股市場的物業公司不在少數。

作者 | 臥風凌

來源 | IPO那點事

數據支持 | 勾股大數據

據全國中小企業股份轉讓系統網站信息顯示,自2014年起,新三板累計掛牌物業服務企業74家,截至2018年12月底,仍在掛牌的有56家。2018年就有14家物業公司摘牌。

新三板門檻低,物業公司要上市並不難,但後續大多都遭遇到融資難的問題。因此,從新三板轉戰港股市場或是A股市場的物業公司不在少數。

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背靠央企的保利物業闖關港股

2015年8月,花樣年將物管業務彩生活(01778.HK)拆分登陸港股市場,開啟了房企拆分業務上市的先例。

2018年3月,永升物業(旭輝控股集團(00884.HK)旗下)終止新三板掛牌,同年8月向港交所遞交IPO申請,12月正式登陸港股市場。

2019年3月4日,藍光發展旗下物業公司嘉寶股份向港交所提交IPO申請,並於6月10日通過上市聆訊,2015年,嘉寶股份曾掛牌新三板,並於三年後摘牌。

6月25日,和泓置地集團旗下物業公司和泓服務集團更新港交所聆訊後資料集,其前身北京泓升的股份於2016年1月5日在新三板上市,在2018年4月17日摘牌。2019年7月12日,和泓服務首日登陸港交所,成為第14家在港股成功上市的中國物業服務 企業 。

6月3日,保利地產發布了其全資子公司“保利物業”境外首次公開發行股份申請材料獲中國證監會受理的公告。

港交所信息顯示,8月6日,保利物業發展股份有限公司遞交港股上市申請,顯示獨家保薦人廣發融資(香港)、華泰金融控股(香港)和農銀國際。

成立於1996年的保利物業,是保利發展控股集團旗下全資子公司,。此前保利物業曾於2017年8月在新三板掛牌上市,而在今年4月11日從新三板摘牌。保利物業方面表示,在新三板摘牌是根據自身經營發展需要及長期戰略規劃調整的需要。

中國保利集團是保利物業發展的最終控股股東。保利地產 前身為廣州保利房地產開發公司,原全資隸屬於中國保利集團 ;中國保利集團公司(Poly Group)的前身是成立於1993年2月的保利科技有限公司,系國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。

因此,保利物業發展是一家具有央企背景的物業管理服務綜合運營商,根據中指院2019年的綜合實力排名,保利物業發展在中國物業服務百強企業中排名第四,其2018年度品牌價值逾人民幣90億元。

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業績亮眼,業務嚴重依賴母公司

據統計,2017年業內有約118,000家運營中的物業管理公司。其中,管理面積是衡量物業企業的重要指標之一。

招股書顯示,截至2019年4月30日,保利物業發展的合約管理面積達371.4百萬平方米,遍布全國27個省、直轄市及自治區的136個城市,在管面積為197.8百萬平方米,於中國管理817項物業(包括549個住宅社區及268個非住宅物業)。

截至2018年12月31日,保利物業每項在管物業的平均在管面積約為252,345.7平方米,遠高於同日物業服務百強企業的行業平均水準(僅為193,652.6平方米)。

招股書顯示,2016至2018年,保利物業發展的總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元,年內溢利分別為14.9億元、22.5億元、33.6億元,毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%,並在2018年首次突破20%。

果然,背靠央企的保利物業也是“財大氣粗”,業績亮眼。

根據中指院的資料,中國物業服務百強企業前30強企業中,大部分企業的母公司或控股股東從事地產開發業務。在包含2018年度物業服務百強企業的220家公司中,167家企業管理由其關聯的地產開發商開發的物業,相關物業的在管面積佔於2018年該等物業管理公司在管總面積的近50%。

可見,物業公司仍難以擺脫業務上對母公司的依賴。以上個月登陸港交所的和泓服務為例,就和泓置地集團所開發的物業產生的物業管理服務收益分別佔和泓服務物業管理服務產生收益的97.3%、96.3%及95.9%。除此之外,碧桂園服務、彩生活、綠城服務比重也多在70%以上。

對保利物業而言,其管理的物業主要由保利發展控股集團(包括其合營企業及聯營企業)開發,其余則由其他物業開發商開發或自若乾公共及其他物業的業主取得。2016年-2018年,由保利發展控股集團開發的物業佔其物業管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

由於中國的物業管理行業高度分散,按2018年的在管面積計,截至2018年12月31日,保利物業發展的在管面積佔中國物業管理公司市場份額僅僅0.9%。

為了在激烈的競爭中提升市場地位,保利物業本次IPO募集資金也將用於把握戰略投資機會,擇優並購,以不斷擴大物業管理業務的規模並開拓增值服務。

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結 語

自從樓市調控引發銷售行情下行以來,各大房企紛紛看到自家物業板塊的“吸金”能力,相繼分拆物業管理公司上市,以充分發揮市值。

讓人意外的是,物業公司的市值有些時候甚至超過了其母公司即房地產公司的市值,截至最新收盤日,彩生活(01778.HK)和綠城服務(02869.HK)的市值均超過了其母公司的市值。

物業管理的資本時代已經到來,通過資本擴張固然重要,但提供好的服務才是物業公司成敗的關鍵。

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