租賃住房資產證券化獲批速度明顯加快，上交所透露信號

日前，上交所在新年致辭中表示，2019年將推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。券商中國記者梳理近期租賃住房資產證券化相關資訊看，無論是地方政府人才租賃住房還是房企長租公寓的資產證券化產品獲批速度明顯加快。

接受券商中國記者採訪的業內專家認為，落實十九大提出的租購並舉，住房租賃REITs是個突破口，2019年租賃住房資產證券化將會有更縱深和更廣泛的發展，如果公募REITs試點能夠推出，並且有租賃住房領域的項目對接到公募，會極大地的促進租賃住房市場以及該領域證券化的發展。

上交所擬加快發展住房租賃REITs

上交所1月1日表示，2019年將進一步發揮債券市場直接融資功能，加強債券市場制度建設，適時發布住房租賃、項目收益等業務規則；深化債券產品創新，推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。

對此，中國REITs聯盟秘書長王剛接受券商中國記者採訪時表示，落實十九大提出的租購並舉，住房租賃REITs是個突破口，對於中國房地產行業從住宅開發銷售主導的上半場轉向持有運營主導的下半場有重要意義。公募REITs的推出有助於擴大租賃的提供主體並提高租賃住房品質，也為豐富中國證券資本市場的品種，為廣大個人投資者提供一個強分紅為特徵、介於股債之間的良好投資產品。

中聯基金執行總經理范熙武接受券商中國記者採訪時表示，這是一個很積極的信號，2019年租賃住房資產證券化更縱深和更廣泛的發展極具預期。專門業務規則的頒布意味著政策支持更具精準性，進一步激發企業進行租賃住房證券化的動力；同時，經過近幾年的發展，租賃住房領域的資產逐步成熟，可證券化的資產體量有望大幅增加。另一方面，業界也很關注集體土地、共有產權房等資產的證券化，目前市場有類REITs、CMBS、租金收益權ABS等多種證券化產品，未來能否進行相應的政策與產品創新、根據不同的資產屬性來匹配不同的證券化產品，值得業界進行著重的研究與推動。

“如果在2019年公募REITs試點能夠推出並且有租賃住房領域的項目對接到公募，會極大地的促進租賃住房市場以及該領域證券化的發展。”范熙武對券商中國記者說。

租賃住房資產證券化產品獲批速度加快

去年底，地方政府層面在住房租賃領域持續發力。12月14日，深創投安居集團人才租賃住房第一期資產支持專項計劃在深交所掛牌，這是全國首單公共人才租賃住房REITs，儲架規模200億，第一期規模31億，票面利率4.38%，存續期19年。12月25日，海南省人才租賃住房第一期資產支持專項計劃成功獲批，這是全國首單省級人才租賃住房REITs，項目規模8.7億。

業內人士認為，深圳政府非常重視做人才安居工程，要留住人，必須要有大量的人才租賃住房才能夠解決他們的問題，而海南自貿區全面深化改革開放，有百萬人才引進戰略，必然需要租賃住房配套落地，地方政府人才租賃住房REITs是金融工具創新試點，通過金融創新類REITs助力人才租賃住房發展。

除了地方政府層面的住房租賃領域融資計劃相繼獲批，房企層面在住房租賃領域的融資計劃也加速獲批。去年12月24日，“平安匯通—平安不動產朗詩租賃住房系列資產支持專項計劃”已獲得上交所通過，這是國內首單合作型長租公寓儲架REITs正式獲得通過，儲架規模達50億元，其中首期產品發行規模為10.68億元，期限18年。朗詩集團表示，通過資產證券化，長租公寓的存量資產將得到有效盤活。12月27日，世茂集團在上交所成功發行“華能信託-開源-世茂住房租賃資產支持專項計劃”，這是全國首單由信託公司承擔管理人的資產支持專項計劃，發行利率5.60%，期限20年，儲架規模10億元。

“國家倡導大力發展住房租賃市場，鼓勵房企等社會資本參與，這就需要有配套的政策措施。以前房子可以散售出去拿錢回來，現在房子20年、70年不讓賣，大家有沒有意願做這個事？如何幫房企把投資成本收回來？這就需要把產業鏈打通，資產證券化REITs在這方面起到了一些效果，這樣形成良性循環，能夠有更多的租賃性住房投入市場。”戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管胡峰對券商中國記者說。

據戴德梁行統計，截至2018年10月31日，已獲批的儲架發行租賃住房產品共計10單，儲架規模共計790億元，已有7單產品完成首期發行，發行規模共計82億元。其中9單採用了類REITs模式。

在國家大力推動住房租賃市場發展的背景下，租賃住房資產證券化成為2018年行業焦點，儲架發行規模更是實現了住房租賃市場資產端與資金短的有效對接。胡峰指出，REITs作為創新金融工具和長效商業模式，既有助於租賃住房企業的規模化、集約化和專業化，還有助於消化住房市場庫存、盤活存量、提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。但我國租賃住房市場仍處於發展初期階段，在資產端依然面臨地域發展不平衡、收益率較低、規模化運營能力較弱等問題，未來租賃住房資產證券化市場的長足發展還需要解決底層物業運營中的實際問題。

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