中房報記者 曾冬梅 廣州報導
3月13日，保利地產租賃住房REITs第一期成功發行，首期發行規模17.17億元，18年期發行利率僅5.5%，創近期發行同類產品最低。3月16日，作為該產品重要的參與者之一，上海證券交易所的有關負責人接受了中國房地產報記者的獨家采訪，首次揭秘這隻明星產品誕生的台前幕後。
上交所有關負責人告訴中國房地產報記者，公募REITs在歷次的兩會中都是關注重點，目前無明確時間表，但可能會在2018年頒布。目前來看，主要是在制定監管辦法、確定稅收政策、提高企業資產運營能力和培育投資人市場等方面需要進一步準備。“一旦立法條件成熟，相關項目和產品可以同步試點推行。”
中國房地產報記者獲悉，住建部和證監會目前也正在制定有關租賃住房資產證券化的相關支持政策，年內有望推出。
此次保利地產租賃住房REITs的獲批，對於擔憂租賃住房資金沉澱問題的房企來說，無異於打開了一扇新大門。
中國房地產報記者統計，自保利地產後，招商蛇口、旭輝、龍湖、碧桂園等大型房企也紛紛加入租賃住房REITs的發行隊伍。“企業看到通道原來是順暢的，熱情瞬間就被點燃了。示範效應非常好。”上交所有關負責人表示。
國內首單房企租賃住房REITs
上交所有關負責人介紹，在保利地產租賃住房REITs獲批發行之前，不動產資產證券化產品發行單隻規模不大，且均以一項目一報為原則。此次產品突破性地采取儲架發行的模式，一次報批後可在額度內分期發行，屬於同類產品的重大突破。
與國際成熟市場的RETIs相比，除了在投資門檻、流動性方面的差異之外，國內REITs缺乏“擴募機制”，一定程度上製約了國內REITs“金融服務實體經濟”效用的發揮。在當前的資產證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無既有可行路徑，有待於公募REITs的頒布，保利地產租賃住房REITs的創新之處便在於借鑒ABS現有“儲架發行機制”實現了“擴募”功能。
為何要做“儲架發行”的突破？上交所考慮了幾個條件，首先是此前該類產品已在不斷發展完善，達到了探索“儲架發行”的成熟度，而突破發生在租賃住房領域則與住建部和證監會的政策引導和支持息息相關。
其次，保利地產的主體資質好、基礎資產品質佳也達到了做“儲架”的條件。最後，考慮到當時租賃住房行業尚在培育期，“儲架發行”24個月（非“儲架”6個月）的時間期限有利於企業培育資產和尋找合適的時間視窗。
在保利地產董事長宋廣菊看來，首期產品的發行構建了租賃住房業務“持有、運營、證券化退出”的閉環商業模式，將極大促進保利地產租賃住房業務的發展。
產品的順利落地也讓上交所看到了蓬勃的市場需求，上交所有關負責人認為，保利地產租賃住房REITs的成功發行，體現了資本市場對租賃住房REITs產品的高度認可，實現了住房租賃市場“資產端”與“資金端”的有效對接。
上交所因此還為租賃住房REITs設立了受理和評審的綠色通道，專人專崗負責，即報即審，切實支持住房租賃企業開展資產證券化。“上交所鼓勵央企等優質企業以儲架形式發行應收账款類ABS，鼓勵長租公寓類ABS（具體形式可嘗試REITs、CMBS等方式）。未來交易所將陸續頒布大類基礎資產的標準。”
國策下的聯合作戰
金融創新根植於新的時代背景，自2015年來，國務院及相關部委多次印發意見鼓勵加快培育和發展住房租賃市場建設。
保利地產向記者稱，保利地產租賃住房REITs申報及發行過程中，獲得了證監會、住建部、上海證券交易所、國稅總局及基金業協會等監管部門的積極指導與大力支持，以“監管合力”之勢，確保項目合法合規的同時，有力促進了項目高效、順利實施。
其中，住建部大力支持租賃住房的驗收備案、產證辦理、交易及重組等，積極促進租賃住房資產證券化產品落地。證監會也多次表態支持REITs，認為可協助企業有效降低杠杆率、優化存量債務，是同時能夠完善當前證券市場產品結構、向投資人提供具有較高配置價值的投資品種。上交所在產品的前期溝通、審批、回復等環節，國稅總局、基金業協會在各自涉及的審批、備案等流程方面也支持良多。
作為受到嚴格監管的標準化金融產品，REITs有著廣泛的市場需求，銀行是保利地產租賃住房REITs首期產品的主要投資者。來自銀行方面的聲音認為，REITs很好地匹配了資產端和資金端的共同需求，特別是在資金端，隨著中國經濟從高速發展向高品質發展轉變，原來過度依賴主體信用的風險在逐步浮現，在國家大力推動住房租賃市場發展的背景下，真正有優質底層資產支撐的REITs產品受到銀行機構的高度重視與認可。
作為國內首單儲架發行的REITs，保利地產租賃住房REITs還被賦予了特殊的使命，那就是為公募REITs的推出發揮積極推動作用，這也是上交所審核通過的考量之一。
來源：中國房地產報公眾號
責任編輯：何凱玲
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室