公募REITs規則仍在醞釀 私募加速先行

　　公募REITs規則仍在醞釀 私募加速先行

　　本報記者 奉仙 深圳報導

　　今年以來，中國租賃住房資產證券化不斷加速推進。

　　5月9日，深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃獲深交所評審通過，200億元儲架額度使其成為租賃住房領域最大規模的證券化產品。

　　在此之前，市場上已有多隻地產商系的租賃型住房儲架REITs產品，但底層資產為人才租賃住房的此次獲批REITs產品是國內首單。

　　隨著住房租賃REITs的日漸活躍與相關政策機制的不斷推進，近日市場傳出消息稱，公募REITs有望在年內正式落地。

　　對此，有接近監管人士表示，公募REITs的落地必須建立在成熟的標準化制度框架之上，目前關於公募REITs的規則仍在醞釀，暫無具體推出時間表。

　　頂層設計待出

　　隨著國內資產證券化（ABS）市場的成熟和基本制度的逐步完善，關於中國版公募房地產投資信託基金（REITs）的呼聲不斷增大。

　　4月25日，證監會和住建部聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對租賃住房證券化資產的入池標準、發行區域、聯合監管、合規性等提出了明確要求，並明確提出試點發行REITs。

　　這是繼《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》和《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》後，在租賃住房金融支持方面的又一重要檔案。

　　不少金融界人士和地產界人士認為，政策機制的重大推進意味著公募REITs很快將正式落地。

　　有媒體引消息人士資訊稱，公募REITs年內將出爐，交易結構已基本確定為公募基金加資產支持證券（ABS），基礎設施資產、公共服務資產、經營性物業和監管認可的其他資產有望成為公募REITs的基礎資產。

　　對此，一位接近監管層的人士向記者表示，公募REITs推出的步伐或難有目前市場預期之速。該人士指出，“目前會裡關於公募REITs何時推出還沒有具體時間表，但規則設計一直在進行。公募REITs的推出必須建立在成熟的監管規則之上，不可操之過急，只有頂層設計好了，以後才不會走歪。”

　　從法律層面而言，雖然目前我國多份規範性檔案都提出了支持、推進REITs試點，但迄今為止尚未頒布REITs立法或實質性優惠政策，未能將REITs規則落實到操作細節層面。因此，在關於REITs的標準化制度框架尚未建立之前，公募REITs的落地或仍需一定時間。

　　5月14日，華南一位公募人士向記者分析稱，政策的松動確實帶來了REITs的發展，但真正意義上的公募REITs要推出還面臨著很多現實的問題。“比如稅收優惠政策問題、流動性與低回報率問題、投資者教育問題等。另外，本身我國住房租賃行業發展還不成熟，各大房企這幾年才開始涉足這一領域，還沒有探索出清晰的盈利模式，公募這個時候考慮參與這一市場也會有所擔憂。”

　　REITs市場待完善

　　儘管有諸多現實問題待解決，但最近兩年尤其是今年以來，住房租賃REITs市場活躍度確實顯著提升，這為公募REITs的推出打下了基礎。

　　5月9日，深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃獲深交所評審通過，該產品以深圳市屬人才公寓作為標的資產，是國內首單以公共租賃型住房作為底層資產的REITs產品，儲架額度為200億元。

　　據悉，該REITs產品在退出途徑上特別為對接公募REITs退出留下了選擇太空，包括期限設計、退出定價等方面均為公募REITs退出做了考慮。

　　在此之前，國內首單百億級規模且采取儲架發行的住房租賃REITs——中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃於今年2月獲批。 該REITs同樣在退出機制上標明了“發行公募REITs”這一項。4月27日，這一REITs產品首期已經成功發行，規模為17.17億元。

　　北京一位固收人士向記者表示，“監管部門的支持和推動對這兩年REITs的迅速發展功不可沒，基金業協會長官去年也多次提及推行公募REITs的意義，今年以來幾百億級別規模住房租賃REITs的出現，也是過去沒有的，而且從近期獲批的REITs來看，均為之後對接公募REITs留下了操作太空。可以預期，未來還會有更多的租賃住房REITs獲批和上市，這個市場將越來越活躍。”

　　數據方面能帶來直觀的感受。據東方金誠國際信用評估有限公司統計，2017年以來私募REITs發行呈明顯加速現象，數量和規模均大幅增長。

　　據統計，2014年至2016年三年中，我國私募REITs（不包括尚在發行期或已停售產品）的發行單數分別為2單、4單和8單，合計規模為358.15億元；而2017年全年共發行私募REITs16單，規模為291.38億元，達此前三年總和的八成以上。今年以來私募REITs繼續保持良好勢頭，一季度共發行了3單私募REITs，發行規模為43.22億元。

　　東方金誠表示，當前我國經濟處於轉型過程中，房地產領域在一定意義上已進入存量時代，此時加快推進REITs，特別是公募REITs是大勢所趨。

　　不過，東方金誠亦表示，從目前發行的私募REITs來看，我國已有的REITs產品離真正意義上的REITs產品還有不小的差距。例如現有的私募REITs產品本質上對原始權益人的主體信用依賴程度仍然偏高；國內較低的商業物業租售比，導致產品期限被動拉長，加劇了產品期限與投資者投資期限之間的錯配，因而不得不出現期限賦權機制；此外，缺乏公募REITs導致現有私募REITs產品流動性和退出機制較差，只能依賴物業處置，因而對處置風險較為敏感等等，這些是目前REITs市場發展較不成熟的表現。

責任編輯：陶然