小區“養老錢”該怎麽用

《財經》記者 相惠蓮 | 文 朱弢 | 編輯

43歲的陳振華還沒有反應過來，火苗就躥到了廚房的天花板，驚到了家中的老人和孩子。消防人員到場後，控制不住泄漏的煤氣，尋找整棟樓的總閥門卻無果。又過了數十分鐘，小區的物業人員前來，告知他們總閥門位於一樓一戶人家的廚房內。由於敲門後無人應答，他們不得不強行入戶。陳振華最終付出400元為一樓住戶的損失買單，又花了3萬元簡單重修了廚房。

發生在10月23日深夜的這場火災，如今痕跡已經消除，同住北京朝陽區國美家園小區的業主卻心有余悸。

八個月前，物業曾貼出建議書，欲動用近800萬的小區公共維修基金（下稱公維金），維修、更新、改造小區的消防系統，引發了不小的爭議。業主郝文在微信公眾號上發文稱，希望物業能夠落實本應有的日常消防維護責任。在他看來，10月底的火災暴露出小區燃氣管線老化、應急能力不足的問題，近期管線的維護已經開始，儘管此事在三年前就被提出。

小區的公維金由全體業主繳納形成，根據物權法，只有在征得佔建築物總面積三分之二以上的業主、佔總人數三分之二以上的業主同意後，才可以動用這筆資金。對於國內動輒擁有上千戶的大型小區來說，這是一個巨大的難題。不少業主將房屋出租，難以聯繫；底層住戶未必關心上層住戶面對的電梯失靈、房頂漏水問題；部分業主未繳納公維金，也使流程變得更為複雜。

為推進房屋維修的進程，各地住建部門大開方便之門，在一定範圍內，允許物業公司繞開雙“三分之二”同意的難題。公維金的使用看似趨向便捷，但在一些小區卻跌入更深的質疑漩渦中。

“應急使用”爭議

“小區二期所有的路線，包括樓宇之間和地面停車位的磚，兩年前開始全部更換，費用超過了100萬元，更換外部和樓道內的監控花了70多萬元。這些維修本可以使用公維金，但我們不想動它，所以花的都是電梯廣告等帶來的小區公共收益。”北京海澱區一個小區的業委會主任告訴《財經》記者。

許多業主對公維金抱有相似的看法。它是小區的“養老錢”，平時小區內公共部位小規模的保養和維修可以先使用物業費，不得已時才使用公維金。畢竟，這筆資金一般被視為小區全體業主的私有財產，如果消耗得太快，未來見底後需要續費，增加業主負擔。

公維金的首次繳納發生在購買新房時，過去的繳納比例約為購房款的2％－5％，目前分情況每平方米需繳納100元－200元。這意味著購買一套100平方米左右的住宅，需繳1萬－2萬元的公維金，北京的許多小區都積累著數千萬元的公維金，全國總體超過兆元。轉賣房屋時，這筆資金無需額外手續，即可過戶給購買二手房的業主，即錢隨房走。

公維金的使用主要都由小區的物業公司發起申請。2018年2月，國美家園二期和三期貼出了兩份“應急使用維修資金建議書”，稱小區的消防系統投入使用已逾十年，經區消防支隊鑒定符合維修和更新、改造條件，相加後共需花費800餘萬元。

按照北京市的規定，“應急使用”意味著申請人需要事先告知業主，但無需得到雙“三分之二”同意，區房管局需要在兩個工作日內審批符合要求的材料。遇到屋面防水、電梯故障、供水中斷、消防障礙等六個方面的情況，可按應急使用程式使用。

公示的這天是臘月二十八，郝文注意到，物業張貼的材料包括建議書、工程費用匯總表和預算書的首頁。預算書的落款日期為2016年10月。

在郝文看來，物業公司需要主動向業主明確消防系統出現哪些問題、出現何種隱患和隱患形成的原因和消防更新的計劃，以及消防部門的整改意見書。他後來看到的整改書落款為2016年初，同時，他了解到，小區的消防系統有複雜的歷史矛盾，業主曾與開發商有訟訴，商業部分和住宅部分的系統不同，由此物業更應給出詳細說明。

今年10月，位於北京通州區的珠江逸景家園小區業主也收到物業公司通知，將動用609萬元用於消防緊急維修。該小區業委會的一名委員稱，已向區住建部門致函，叫停了公維金的支取。

“物業不作為造成的問題，讓業主買單，業主們不會同意的，還是讓物業公司承擔責任吧。”他說。

程式合法背後的分歧

業主們對動用公維金的敏感不乏來由。許多小區不是第一次維修，業主對過去的結果感到不滿，隨之而來的是戒備心，而非信任感。

62歲的劉旭是北京華紡易城小區一個業主維修群的群主，他時常提起2016年的一次經歷。物業當時張貼的公告稱，17號樓屋面防水維修對應的房屋面積為2萬多平方米，需耗資49萬元。在獲得該樓的規劃圖後，劉旭發現，屋面的實際面積不到1400平方米，按此計算，物業給出的每平方米實際的維修單價是市場價格的3倍。劉旭後向相關部門投訴。

2018年4月，區房管局回復稱，劉旭的訴求應與物業公司通過協商或司法途徑解決。市房管局也指出了司法途徑，另稱區房管局根據相關檔案規定，對應急支取公維金進行了審核，信訪人可申請資訊公開、查詢相關合約和檔案。物業公司則堅稱，工程的定價、監管和驗收均由區小區辦指定的監理公司完成。華紡小區的業委會在過去幾年裡沒能順利組建，以業主名義發起訴訟並不容易。

諸多小區都面臨著類似的情形：維修程式中提出的種種問題，業主很難得到相應的回復。

“2017年11月，消防部門就給物業下了整改通知。物業今年6月公示，說要用771萬元公維金大修，半年內沒有人以任何形式提醒業主要注意消防安全，小區消防系統已經癱瘓，這是業主們最不理解的一點。物業和業主每月有議事會，以前為了一個小小的垃圾站大家都可以坐到一起討論，為什麽涉及到財產和人生安全的大事就不管了呢？”10月中旬，在北京朝陽區上京新航線小區裡的一次多方溝通會上，一名業主頗為氣憤地說。他接著舉例，“去年用公維金修了監控和門禁，之前說得高大上，現在就纏點膠布，合適嗎？還花了200多萬元。”

這場溝通會並不輕鬆。7月下旬，業主們就與物業公司有過一輪溝通，但對結果並不滿意，認為整個招投標和故障評估的流程不透明，在8月時征集了500多人的簽名，反對公維金的使用。

業主們後來還發現，物業公司以每年9萬元聘請的消防維保公司，過去兩年多出具的定期報告上，都指出消防主機備電有問題、多線盤損壞等，卻一直沒有修複。2017年12月區警察消防支隊的責令整改通知書上指出的同樣是消防設施、器材存在損壞。業主們質疑，本次大修與物業長期的不當養護有關。

在場的物業經理堅稱自己在過去的問題上沒有責任。他表示，對於消防系統的問題，物業沒有義務報告給業主，維修內容和定價要算出來以後才能公示，程式合理合法。他指出，消防系統陸陸續續都會有一些毛病，過去能正常運行所以沒有維修。

張知平搬來小區十年，是小區最早的一批住戶，全程參與了這次動用公維金的討論。他有一連串疑問，這些設施是何時壞的、是否正常運行過、為什麽會損壞、是否有必要全部更新改造一遍、不修會有什麽後果？在業委會發函、現場提問後，他也沒有得到確切的解答。物業曾爽快答應過幾天安排第三方機構來給業主答疑，在一個月後草草收場。

10月下旬，部分維修資金被劃走。小區業主的相關討論也漸漸止歇。

今年9月初才在北京市住建委幫助下成立起來的這個業委會還在“抵抗”。物業通知業委會去核查維修物料，但被拒絕了。業委會認為維修的前期工作不透明，不認可目前的結果，沒有專業人員，也無法有效核查。如何處理這次“危機”是對這個新生的業委會的第一個考驗。

小區“養老錢”該怎麽用

在當前的條件下，轉向司法程式成為了許多對公維金使用心存質疑的業主的唯一選項。在這個高壁壘的物業維修系統中，如果未來的公開透明程度能切實地提高，可避免諸多麻煩。

常年活躍於業主維權領域的專家陳鳳山對事後追責頗為悲觀。他曾幫一個小區要回過被物業公司套走的330多萬元公維金，但他認為這是很個別的現象。一些維修後效果不佳的工程在程式上沒有紕漏，大修工程的痕跡容易被後續的維修覆蓋，故障是由維護不善引發，還是自然老化導致，也會引發口舌之爭。

工程維修本身的專業性強、壁壘高，整個維修鏈條涉及到的定價、監理等機構都具有類似特性，由業主或業委會在平時參與監督物業的養護和維修工作，盡量避免大修，或防範在大修時出現不可控的資金風險，是更值得強調的措施。

“很難。”北京某小區的業委會主任說，他所在的小區即將與新物業公司簽約。在他看來，在監督和製約物業公司行為時，業委會的作用有限。維修時很可能遇到報價高、工程品質低的狀況，一部電梯可能10萬元能修，5萬元也能修，但業主無法當時就了解情況。為避免問題，他找到小區內各方面維修專業的業主，經常谘詢他們的意見。

一名物業公司高管告訴《財經》記者，小區設備的維護跟物業費有一定關係，如果物業費高，物業人手多、維修及時率高、排查勤快一些，設備會保持得較好。“如果物業費低，都不到每平方米1元，可能就不怎麽管了。”

許多地方政府都建立了應急維修通道，降低使用公維金的門檻。物業公司必然傾向於走應急程式來做維修，包括上報住建部門、審批確認、招投標、定價、走流程批錢，大約三個月到半年就能批下來。走普通的維修程式，還要給業主做工作，一般要等一兩年以上。

而對於應急維修，各地政策的開口大小並不一致。比如，福建省2014年的規定在10種情況下可繞過“三分之二”同意使用小區公維金。與北京相比，多出了排水設施不能正常使用、被主管部門要求清洗建築外牆等情況。從今年7月起，武漢將公維金使用從審核製改為備案製，辦理時間從10個工作日縮短為3個，最快當天就可以動用。

隨著不少建案小區屋齡漸長以及相關應急通道的存在，公維金使用進入增長期。2013年，曾有媒體指出，北京的公維金使用率為1.55％，廣州和天津則不到1％。2014年後，北京每年使用的公維金超過6億元，截至2018年4月底，使用率達到7.53％。

在陳鳳山看來，應急制度的存在跨過了《物權法》，使業主失去了保護自身財產安全的權利。通過簽字表達同意與否幾乎是業主唯一保護自己的機會。許多業主並非抗拒使用公維金，只是追求充分知情、充分監督。“三分之二”是一道保證業主無爭議的高門檻。每一筆公維金的具體使用情況、相關的招標資訊應該事前就加以公開。

事實上，即使在原本嚴苛的公維金使用條件下，業主的權利也曾被侵犯。2015年，《北京晚報》曾報導，北京豐台區的6個小區存在偽造業主簽名、冒領公維金的情況，金額達3842萬元，截至當年11月，僅有一個小區的560萬元被追回。有業內人士稱，有豐台區房管局的工作人員因此事被拘捕。事後，豐台區房管局在官網上發布通知，要求各物業公司做好專維金的項目自查和數據核對工作，並以書面形式進行詳細回復。

北京大學法學院教授薛軍認為，公維金由小區業主在購買時繳存，業主擁有絕對的使用權，地方法規讓公維金能使用起來，幫助改善小區設施的品質、提升安全性，有積極意義。為避免業主擔憂的資金使用過程中可能出現的暗箱操作、跑冒滴漏、虛報高價等現象，使用公維金的機構應該處於公開透明的狀態，其账目需要接受審計，讓小區業主代表能夠參與到使用過程中，但不能因為可能存在問題而拒絕正常的資金使用，為小區帶去安全風險。

（文中業主皆為化名）

（本文首刊於2018年11月26日出版的《財經》雜誌）