半月談：物業公司與業主成了“對手”？何時止“亂戰”

導讀

物業管理是社區治理的重要組成部分。半月談記者在北京市調研發現，當前群眾關注的物業問題主要表現在物業公司服務不到位、費用收取支出不透明、業主欠繳物業費、老舊小區“失管”等方面，且涉物業服務糾紛量大，不易調和。如何解決這些問題並建立小區治理長效機制？北京正嘗試開出“新處方”。

物業管理難題，社區治理短板

近期，家住北京市南五環外某小區的業主陳先生被迫卷入了一場因物業公司提高物業費所引發的“亂戰”：物業公司通知業主物業費由2.18元漲到2.68元，這引發了部分業主的抵製。“物業公司聲稱經過了電話和入戶商議，並與大部分業主達成了統一意見，但實際上部分業主並不知情。”陳先生說，物業還開了一個“收支說明會”，但账目並沒有經過第三方審核，欠缺說服力。

按照相關規定，物業公司提高物業費需要通過業委會並向相關部門備案，但該小區此前並未成立業委會，因這次漲價“風波”，部分業主主張成立業委會，沒想到卻將事態推向更嚴重的境地。“430戶業主只有少數業主戶投了票，原因就是認為主張成立業委會的業主有私心，擔心業委會成立後把物業換成和他們有利益關聯的其他公司。”陳先生說，選舉日前，支持方和反對方發生了較為激烈的對抗行為。

北京市住建委相關負責人介紹，近期，因物業公司管理產生的問題頻出，這與業主意識提高和物業行業發展滯後有直接關係。半月談記者走訪後發現，群眾反映的問題主要與服務水準、相關收費收支、公共空間使用等有關。

——有的物業公司“有名無實”，對居民行為監督不到位。今年5月，北京中心城區一個小區住宅樓發生火災，雖然沒有造成人員傷亡，但火災與物業“失管”關係密切。小區居民稱，樓內線路老化、走線混亂，樓道電線雜亂無章、雜物堆砌，但物業公司長期不作為。當地居委會介紹，安全生產部門認定物業公司在日常監督過程中有所缺失，已對小區物業進行約談並提出整改要求。

——有的物業公司資金使用是筆“糊塗账”。東城區某小區業主反映，小區物業貼出告知書，稱某單元兩部電梯因緊急故障需要動用住宅專項維修資金60萬元。北京長期從事物業問題研究的專家童超告訴半月談記者，即使購買新電梯也不用這麽多錢，其中很可能存在物業公司與維修方勾結、收取回扣的情況。經過谘詢後，該業主向物業和當地街道反映了相關問題，物業公司最終沒有動用高額資金。

——有的公共資源被物業擠佔成為“搖錢樹”。一些業主反映，所在小區物業私自將地下車庫賣掉，引導外部車輛進入小區收取停車費，引發部分業主集體維權；有業主反映，小區物業公司沒經過業主同意引入水站或商業服務項目佔用公共空間，甚至限制業主選擇寬頻提供商的權利。

物業公司與業主成了“對手”？

北京市高級人民法院的一份調研顯示，近年來，北京全市涉物業服務相關糾紛呈持續高發態勢。2014年全市法院受理物業糾紛案件24019件，但到了2018年，收案49013件，年均增幅達19.5%。物業公司與業主為何糾紛頻發？

首先，物業公司“多而雜”，服務能力參差不齊。半月談記者了解到，北京實施專業化物業管理的住宅項目有4000多個，服務小區的物業公司3600個。“大量小公司專業化程度不高，不看重自身品牌效益和社會影響力，發展眼光短淺，服務能力和水準總體較差。”北京市住建委相關部門負責人說。

其次，作為行使共同管理權的業主委員會成立比例較低。據介紹，與上海住宅小區業委會成立比例達到90%相比，北京的比例只有25%。半月談記者走訪的多個小區都沒有成立業委會。一方面，部分業主擔心業委會有私心，無法公正公平保障全體業主權益；另一方面，部分業主認為成為業委會成員牽扯精力較多，自身相關業務知識欠缺，且業主意見很難統一，工作開展難度較大。

第三，住宅小區問題複雜，存在“執法不進小區”問題。半月談記者了解到，根據《北京市物業管理辦法》，住建、警察、消防、城管、園林等22個部門都有物業管理職責，且作了明確規定，但這些規定缺乏有效落實，部分職能部門不進小區執法，解決問題的“最後一公里”未打通。

第四，歷史遺留問題急需創新思路解決。據相關部門摸排統計，北京市現有小區1萬個左右，超過半數小區屬於老舊小區，處於“失管”狀態，停車位嚴重缺失、樓道雜物堆放、私搭亂建、無物業管理等情況在老舊小區尤為突出。目前北京采取“先嘗後買”“先單項收費後多項收費”等方式，先對老舊小區改造，後逐步引入物業管理，少數小區已見成效，但大面積推開仍存在困難。

正視老問題，探索新方法

半月談記者了解到，2019年，北京市一方面通過“接訴即辦”推動物業管理專項治理，一方面探索新機制、新方法，物業服務質量差、水準低等多年“老大難”問題有望逐步得到解決。

首先是展開北京全市物業項目“大檢查”、制定履約考評體系。北京市住建部門建立物業企業信用信息公示機制，組織相關部門、街道、行業專家對全市物業公司進行打分，定期公布企業不良行為記錄，加大對企業的警示作用，督促企業依法依規開展物業管理活動。

其次，積極響應街鄉吹哨，加強社區黨建引領，在業主委員會和物業服務企業中設立黨組織，鼓勵“交叉任職”。要求物業服務項目負責人到社區“報到”，積極參與社區公共事務，共同做好社區治理。

此外，建立物業費調整機制，街道、社區組織物業服務企業、業委會或業主共同協商物業服務標準和物業收費標準，實現按需調整，質價相符，促進行業良性發展。同時，業主委員會要協助催繳物業費，對惡意欠費業主信息進行公示，督促業主履行義務。

與此同時，受訪人士指出，開展物業管理專項治理須重視住宅維修基金續繳問題。半月談記者了解到，以東城區新景家園小區為例，該小區大修基金已經使用完，面臨續繳困難。未來此類問題仍將呈現多發態勢，要盡快制定相關政策辦法，減少矛盾糾紛。

來源：《半月談》2019年第14期，原標題《物管“老大難”，何時止“亂戰”》

半月談記者： 魯暢

編輯：李力

主編：孫愛東

新媒體編輯：鄭雪婧