本文為樓市參考團隊原創
文丨島主
雨一直下，氣氛不算融洽！
儘管今天的盤面是紅色的，手持000736股票的小散心裡卻依然高興不起來。從4月份的股價最高點，到現在，股價已經跌去1/3還多，不但沒法和萬科、保利比，甚至還跑輸了整個地產板塊！
01
三個月市值縮水三成多
7月15日，中交地產發布上半年業績預告，中交地產發布2019年上半年業績預告，報告期內公司預計盈利9200萬元，與上年同期相比下降83.01%。
踩雷了，快跑！
昨天上午一開盤，中交地產的股價直衝跌停而去，最多跌了9個點，收盤時跌了5.92%。而近期的高點，則是發布了一季度業績預贏的公告的4月12日，當日股價最高衝至11.4元/股（前複權價），在隨後的三個月裡，中交地產的股價則“飛流直下”，股民手中的票子縮水三成多。
時隔三個月，中交地產股價縮水超過三分之一
用說跟萬科、保利這樣的房企龍頭股相比（基本上沒怎麽跌，跑贏同期大盤），就和大盤以及房地產板塊相比，35%的跌幅還是遠遠超過了大盤以及房地產板塊的10%左右的跌幅。
同預售屋地產板塊下跌只有10%左右
02
過山車業績凸顯兩問題
中交地產的前身是中房地產、重慶實業，是央企中交集團旗下控股的地產上市公司。目前中交集團旗下有兩家地產上市公司，分別為在A股上市的中交地產、在香港上市的綠城中國。在克而瑞2019年上半年銷售業績排名中，綠城中國以743.1億 的業績排名15，中交地產則以90.8億的銷售額排名106。
公司公告上稱，利潤大幅下滑的原因有兩個，一是報告期內交付面積減少，二是去年同期有並購北京置業的非經常性收益，而今年同期沒有。
對比公司4月12日發布的一季度業績預贏9000萬元公告，中交地產的二季度業績可謂是慘不忍睹。三個月內竟然隻增長了200萬元。股民用腳投票，就再正常不過了。
翻開公司2018年報，中交地產2018土儲44個項目，其中30個並表項目，僅有4個新項目，在年內開工，6個待建項目，8個2017開工項目，12個2017以前開工的老項目，新開工項目較少意味著，中交地產未來利潤的增幅將主要依靠12個較新項目的銷售結轉，但大部分2017年開工的項目將於2019年年內竣工。所以，二季度出現斷糧，也在所難免。
做為一家上市公司，中交地產起碼在兩個方面是存在問題的，其一，其財務把控能力是有所欠缺的，其二，其開發節奏的把握也是欠火候的。這兩方面的問題不解決，其在資本市場上的表現很難出彩。
03
押寶“綠城”
背靠中交集團的中交地產身上，背負了這家世界500強在地產板塊做大做強的雄心壯志。在2017年，中交集團高層曾經提出了要成為央企地產的前兩名，也就是瞄準的是現在的保利、中海的位置。
然而，就目前來看，這一夢想太過遙遠。2018年，中交地產銷售額為148.77億元，而同期，保利地產銷售金額4048億元，中海為3012億港幣。此外，截至2018年末，中交地產總資產402.30億元，較上年末增長17.00%，但歸屬於上市公司股東的淨資產22.85 億元，較上年末少20.52%。它的負債從2017年的86.7%上升到2018年的89.5%。
因此，做大做強地產夢的全部希望就寄托在了同為中交集團旗下的綠城中國上了。與中交地產相比，綠城一直是個優等生。排名也一直在TOP20以內。2014年底，中交集團代替融創成為身陷財務危機的綠城的控股大股東。
“中交的業績壓力那麽大，中交的最終計劃當然是並表綠城，並不是外界所謂的合並重組。”時任中交集團高層公開宣稱。然而，5年過去了，並表綠城的願望仍然沒有實現，而且，中交在與綠城的融合中，出現了明顯的排異反應。
綠城的基因是創始人宋衛平留下來的，定位中高端客戶，信奉的是“慢工出細活”，而中交地產原來走的是中低端路線，奉行的是“短、平、快”，快進快出。兩種定位的融合，讓新綠城在發展中遇到了前所未有的“不適應”。也引發了綠城原有高層的大換血，從壽柏年到曹舟南的離開，到張亞東的接棒；從宋衛平的淡出，到中交地產與綠城中國的管理層交叉換位。顯示出了中交對於綠城盡快“中交化”的焦慮。
人事的頻繁更換，也顯示出中交高層對於中交房地產板塊整合效果的不滿，克而瑞數據顯示，綠城中國今年上半年的銷售額為495.5億，排名僅為29。按照當年1800億的銷售目標，半年銷售連三成都不到，綠城中國新任掌門人張亞東針對綠城中國上半年銷售業績下滑也曾對記者講，沒房子賣，我能怎麽辦呢？顯然，股權紛爭不僅影響到中交地產，就連綠城中國，也受到了相當大的影響。
雖然中交改善了綠城的財務狀況，但綠城的2018全年淨利潤同比下滑了54.18%，淨利率為3.94%，創近5年新低，淨資產收益率3.7%，為近3年來的最低。
同時，在房地產板塊整合過程中，如何與綠城中國保持協同、避免同業競爭，對於中交地產來說也是個大問題。一輪新的領導班子調整過後，中交集團旗下的兩大地產板塊能否逆勢崛起，還需要進一步觀察。
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