核心結論
春節前一周滬深300指數上漲1.98%，上證綜指上漲0.63%；申萬地產板塊上漲1.85%，周成交額496.38億元（+7%），板塊漲幅在申萬各子板塊中位居前列。申萬地產板塊中漲跌幅顯著的有“中南建設、金地集團、新城控股、榮盛發展”等，跌幅靠前的有“華業資本、市北高新、萊茵體育、ST匹凸”等，港股相比A股多出了2月4日（周一）和2月8日（周五）兩個交易日，港股通中地產股表現搶眼，特別是“融創中國、保利置業、佳兆業、寶龍地產、碧桂園”等。
1月31日，克而瑞發布百強房企銷售數據，2019年1月百強房企共計實現權益銷售金額5088.5億元，同比減少8.6%，主流房企由於年末衝銷售推盤以及去年高基數的影響，銷售增速出現分化，萬科（488.8億元，-28.1%）、中國恆大（431.7億元，+32.9%）、新城控股（109.6億元，+6.6%）、金地集團（106.3億元，+31.0%）。從1月克而瑞銷售榜單來看，中海、華潤、世茂、陽光城、金地、中南、藍光、遠洋等月度銷售同比增長明顯，但從股價表現來看，卻並不是1月銷售增速好的表現更強勁。總體上龍頭個股及低估值個股漲幅更為顯著，1月和2月銷售並不構成“關鍵性因素”。隨著一季度銷售數據繼續回落，後續政策寬鬆預期會進一步上升，這會給與地產股較好的支撐。從銷售結構來看，目前並未明顯看出“一二線好轉、三四線不行”的結構性變化，我們依然建議看貨值的增量和分布的廣度，貨值同比大幅增長的公司無論其在一二線還是三四線大概率都能有較好的同比增速。
投資建議方面，我們重申之前的觀點，1-2月銷售下行對地產股並未有明顯利空的影響，市場業績爆雷強化地產股的相對配置價值，基本面下行強化政策寬鬆的預期，春節後地產股延續上漲的概率依然較大。擇股原則“高信用、低估值、穩分紅”，在配置頭部地產個股之外，也可積極配置低估值二三線地產股， A股推薦萬科（000002）、保利地產（600048）、招商蛇口（001979）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、榮盛發展（002146）、華夏幸福（600340）、華僑城（000069）、陽光城（000671）等，港股推薦融創中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）、中國金茂（0817.HK）、龍光地產（3380.HK）、寶龍地產（1238.HK）等。
最新觀點
1） 龍頭房企受高基數增速乏力，部分二線表現良好。1月31日，克而瑞發布2019年1月百強房企銷售數據。整體來看，2019年1月百強房企共計實現權益銷售金額5088.5億元，同比減少8.6%。累計銷售前十名分別是萬科（489億，-28%）、碧桂園（460億，-34%）、中國恆大（432億，-33%）、保利地產（326億，+3%）、中海地產（262億，+20%）、融創中國（239億，+8%）、綠地控股（161億，+9%）、華潤置地（159億，+34%）、龍湖集團（150億，-6%）、世茂房地產（120億，+20%）；而在銷售前40排名中，單月銷售同比增速依舊較高的是陽光城（117億，+31.8%）、金地集團（106億，31%）、中南置地（85億，+31%）、藍光發展（69億，+31%）、首開股份（62億，+97%）等。
2） 上海房產稅減除比例提高至30%，企業負擔將進一步降低。1月31日，上海市人民政府官網發布《上海市人民政府關於調整本市房產稅房產原值減除比例的通知》，自2019年1月1日起，上海市按照房產余值計算繳納房產稅的納稅人，房產原值減除比例調整為30%。房產余值是指房產原值一次性減去一定價值後的餘額，我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納，具體減除幅度由省級政府規定。上海市據此確定的減除比例為20%，從而進一步降低企業用地成本，實質性減輕企業負擔。
3） 成都公積金貸款政策更新，新政3月15日實施認房又認貸。29日，成都發布了《成都住房公積金個人住房貸款實施細則》，根據成都市住房公積金繳存管理辦法對異地貸款的相關規定，公積金貸款對象也不再僅限於本市繳存公積金的職工。同時，首次公積金貸款結清後，可再次申請公積金貸款，但公積金貸款累計次數不超過2次，並嚴格界定了住房套數認定標準，認房又認貸，規定符合貸款條件的兩人及以上最高貸款額度為70萬元，單人最高貸款額度為40萬元。執行首套房公積金貸款政策的，首付款比例不低於30%；執行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不低於40%，收入還貸比調整為50%。
板塊回顧
上周A股申萬地產板塊上漲1.85%，成交額496.38億元，環比上漲7%。
圖：近一年地產板塊相對滬深300 表現
數據來源：WIND，西南證券整理
上周，申萬子板塊漲跌幅情況如下。
圖：申萬各子板塊上周絕對漲跌幅（%）
數據來源：WIND，西南證券整理
上周中南建設、金地集團、新城控股等漲幅居前，華業資本、萊茵體育、ST匹凸等跌幅居前。
圖：上周地產板塊漲幅靠前個股
圖：上周地產板塊跌幅靠前個股
數據來源：WIND，西南證券整理
上周內房股漲幅顯著的包括寶龍地產、融信中國、保利置業集團等。上周內房股跌幅顯著的包括華潤置地、彩生活、恆隆集團等。
圖：內房股上周漲幅靠前個股
圖：內房股上周跌幅靠前個股
數據來源：WIND，西南證券整理
業績預告
數據來源：WIND，西南證券整理
模擬組合
我們的模擬組合今年以來累計絕對收益5.49%；相對申萬房地產收益為0.39%。整體持倉水準為47%，主要持倉股包括金地集團（24%）和保利地產（23%）。
圖：西南地產模擬組合累計絕對收益和相對收益（對比申萬房地產指數）
數據來源：每市，西南證券整理
房企銷售
表：2019年1月房企銷售數據
數據來源：克而瑞，西南證券整理
抵押跟蹤
表：最新銀行抵押利率水準(部門%）
數據來源：融360，西南證券整理
重點公告
【泰禾集團|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約23.42億元-29.74億元，比上年同期增長約 10.24% - 39.99%。
【中糧地產|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約11億元-15億元，比上年同期增長約16.36%－58.67%。
【京投發展|業績預告】：公司2018年度歸屬於上市公司股東的淨利潤約3.55億元，與上年同期相比，預計增加3,325萬元左右，同比增加10%左右。
【大龍地產|業績預告】：公司預計2018年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤與上年同期相比，將增加6,650萬元左右，同比增加315%左右。
【泛海控股|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約8.7億元-13億元，比上年同期下降約55.04%-69.91%。
【美好置業|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約2.1億元-2.7億元，比上年同期下降約59% - 68%。
【津濱發展|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤虧損約1億元-1.9億元，比上年同期減虧16.22%-增虧 59.18%。
【嘉凱城|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤虧損約16億元，比上期同期減少180.49%。
【海德股份|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約0.9億元-1.35億元，比上年同期增加約22.84%-84.25%。
【中天金融|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約16.65億元-20.81億元，比上年同期下降約0%-20%。
【中航善達|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約8.03億元-8.93億萬元，比上年同期增長約433.24% -493.01%。
【陽光股份|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約0.11億元-0.15億元，比上年同期下降約90% - 93%。
【渝開發|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約0.21億元-0.27億元，比上年同期下降約67%～74%。
【大名城|業績預告】：2018年年度，公司預計實現營業收入1,335,000萬元，與上年同期相比將增加310,600萬元，同比增加30%左右；預計實現歸屬上市公司股東的淨利潤51,500萬元，與上年同期相比減少89,700萬元，同比減少64%左右。
【中南建設|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約19.29億元-22.3億元，比上年同期下降約220%-270%。
【銀億股份|業績預告】：公司2018年全年歸屬於上市公司股東淨利潤約2億元-4億元，比上年同期下降75.02%-87.51%。
【中華企業|業績預告】：預計公司2018年實現歸屬於上市公司股東的年度淨利潤約為24億元至27億元，與上年同期（追溯調整數據）相比，增加約14.55億元至17.55億元，同比增加153.97%到185.71%；與上年同期（法定披露數據）相比，增加約20.33億元至23.33億元，同比增加553.95%到635.69%。
【碧桂園服務|業績預告】：預期截至2018年12月31日止12個月，公司連同其附屬公司未經審核綜合純利（2017年同期：人民幣4.40億元）及碧桂園服務未經審核股東應佔溢利（2017年同期：人民幣4.02億元），將較2017年同期皆錄得超過100%的大幅增長。
【萬科A|銷售簡報】：2019年1月份公司實現合約銷售面積317.7萬平方米，合約銷售金額488.8億元。公司新增物流地產項目3個，合計需支付權益價款5.31億元。
【新城控股|銷售簡報】：1月份公司實現合約銷售金額約109.58億元，比上年同期增長6.55%；銷售面積約96.91萬平方米，比上年同期減少1.37%。
【金地集團|銷售簡報】：2019年1月公司實現簽約面積46.3萬平方米，同比下降1.75%；實現簽約金額106.3億元，同比上升31.02%。
【富力地產|銷售簡報】：集團於2019年1月的月內權益合約銷售總金額約為人民幣68.9億元，銷售面積達約56萬平米。與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升6%和15%。
【龍光地產|銷售簡報】：公司2019年1月合約銷售額約為人民幣 43.5億元，同比增長3.3%。合約銷售面積約32.5萬平方米，合約銷售單價約為人 民幣13,213元。
【融信中國|銷售簡報】：截至2019年1月止1個月，集團實現總合約銷售額約為75.12億元，同比增長5.5%。合約建築面積約為20.06萬平方米；平均合約售價約為37447元/平方米。
【中國奧園|銷售簡報】：公司2019年1月合約銷售額約為人民幣 56.0 億元，同比增長約 38%。
【時代中國|銷售簡報】：公司2019年1月合約銷售額約為人民幣 41.8億元，簽約建築面積約為312,000平方米。
【中國恆大|銷售簡報】：集團於2019年1月份的合約銷售金額約為人民幣431.7億元，合約銷售面積約為387.7萬平方米，合約銷售均價為每平方米人民幣1.11萬元。
【萬業企業|銷售公告】：2018年10-12月，公司房地產項目銷售累計簽約面積為15,471平方米，同比增加102.13%；簽約金額為26,190萬元，同比增加8.07%。
【華夏幸福|債券發行】：公司2019年非公開發行公司債券（第二期）已於今日在上交所掛牌，規模為5億元，期限為3年，利率8.2%。
【綠城中國|債券發行】： 公司發行本金總額為100,000,000美元及可於2022年開始贖 回的優先永續票據。票據預期於2019年2月11日或前後獲批準上市及買賣。
【光明地產|債券發行】：公司發行6億元永續債，發行利率為5.9%(發行日1年Shibor+2.618%)，平價發行，期限3+N年，起息日為2019年1月30日。
【藍光發展|債券發行】：公司擬面向合格投資者非公開發行公司債券，發行規模為不超過人民幣20億元。期限為不超過5年，利率還需協商確定。
【禹洲地產|票據發行】：擬發行5億美元票據，年利率8.5％，自2019年8月4日起每半年於每年2月4日及8月4日支付，並將於2023年2月4日到期。
【華潤置地|票據發行】：公司已向港交所申請批準39億美元中期票據計劃上市。計劃將於2019年1月30日起計12個月內以債務發行方式，僅向專業投資者發行。
【蘇州高新|融資借款】：2019年1月累計新增借款金額為34.58億元；累計新增借款佔上年末未經審計的淨資產比例為25.61%。
【新城控股|股票發行】：延長非公開發行50億元股票股東大會決議有效期12個月至2020年3月25日。
【榮盛發展|貸款擔保】：公司其將為全資下屬公司天津榮臻房地產開發有限公司提供不超5.9億元貸款擔保，擔保期限不超過60個月。
【中南建設|股權質押】：公司控股股東中南城市建設投資有限公司於今日共質押了8496萬股股份，佔其持股比例的4.21%。
【中糧地產|資產重組】：根據大悅城地產交割完成後的股東名冊和轉讓文書，截至本公告日，大悅城地產9,133,667,644股普通股股份已登記至公司名下，本次交易的標的資產已完成過戶。
【華發股份|融資租賃】：公司通過售後回租融資3億元，租賃期限5年，租賃利率按照中國人民銀行公布的人民幣三至五年同期貸款基準利率上浮55%計算。
個股邏輯
萬科A：銷售穩健增長，物流地產獲取積極
1）單月銷售表現平淡，面積再次負增長。公司 2018 年 12 月份實現合約銷售金額 630.1 億元，同比+1.3%，環比+8.0%，合約銷售面積 438.7 萬方，同比-3.2%，環比+23.4%。公司單月銷售金額經歷前兩月高速增長後，12月表現平淡，除受到高基數影響外，公司年底衝刺目標基本完成，全年銷售壓力已逐步釋放完畢。銷售面積自 12 月增速 繼 4 月和 8 月後再次轉負，但主要受到高基數影響，從環比來看，反而是有較大幅度 的回升。
2）全年銷售穩健增長，超額完成銷售目標。公司 2018 年累計銷售金額 6069.5 億元， 同比+14.5%，累計銷售面積 4037.7 萬方，同比+12.3%，分別較前 11 月增速下降了 1.8 和 2.2 個百分點。公司 2018 年下半年銷售增速明顯回升，基本保持在 10%以上增速。三季度以來，公司加大推盤力度，10 月以來銷售去化良好，全年累計同比增速有所回升，最終維持在 15%左右。我們此前預估公司全年銷售額 5800 億，目前公司完成超過 6000 億。
3）全年拿地謹慎，但物流地產獲取積極。公司 12月拿地微增，新增項目 22 個，以一二線城市為主，新增權益建面 280.6 萬方，同比+1.4%，環比+20.5%，支付權益價款 181.1 億元，同比+1.9%，環比+28.9%。公司 2018 年累計新增權益建面 2966.9 萬方，同比-6.6%，支付權益價款 1659.8 億元，同比-13.4%，全年拿地均價 5595 元/ 平，同比下降 7.2%，嚴格控制拿地成本。公司全年支付的權益價款佔比累計銷售額為 27%，較去年下降了 9 個百分點。但公司在物流地產獲取方面明顯積極，12 月新 增物流地產項目 10 個，新增權益建面 95 萬方，支付權益價款 12 億元。全年共新增權益建面 465 萬方，支付權益價款 96 億元。
保利地產：業績符合預期，銷售回款好於預期
1）全年業績符合預期，保持穩健增長。公司2017年業績增速為25.8%，2018年三季報業績增速為16.0%，當時市場對公司的業績預期有一定下調，總體上2018年20%的業績增速符合市場預期。由於結算權益比例走低，公司利潤總額的增速高於業績增速18個百分點。扣非後淨利潤增速低於業績增速3.1個百分點，主因代理公司重組帶來了部分的非經常性損益。考慮到公司2017年和2018年銷售額分別有47.2%和30.9%的增速，我們保守判斷2019年業績增速依然維持在能在20%以上。
2）銷售完美收官，回款率好於預期。2018年12月，公司實現簽約銷售額365.3億元，同比增長4.5%；2018全年實現簽約銷售額4048.2億元，同比增長30.9%；全年累計實現簽約面積2766.1萬方，同比增長23.4%；銷售均價14635元每平方米，同比增長6.1%。2018年公司新推盤當月去化率有所下降，2017年為73.1%，2018年為64.4%，12月去化62.4%，相比11月有所反彈，與公司年底衝業績有一定關係。公司在2018年累計可售去化率為83.6%，比17年下降3pct。年末已推未售貨值990億。2018年公司全口徑回籠資金3536億，回籠率88%，比2017年的86%高出兩個百分點。
3）投資強度有所控制，2018年下半年拿地明顯減少。公司在2018年下半年適當控制了拿地的投資強度。2018年累計拓展規模相當於17年的70%左右，共獲取132個項目，3116萬方，合約價格1927億，權益比在68%左右，權益地價1256億。相比銷售回款的比例在40%多，遠低於17年。
4）融資成本安全可控，信用優勢明顯。截止到2018年末公司有息負債約2650億，綜合融資成本約5.03%，淨增負債約為661億。全年公司預收账款超過3000億，資金狀況良好。公司的央企信用優勢和良好的回款情況有助於在行業下行期獲得更多的市佔空間。
招商蛇口：全年銷售高增長，前海整備協定落地
1）單月銷售同比環比高增長，單月銷售額突破 200 億元。2018 年 12 月，公司實現銷售金額 217.7 億元，同比增速創下半年新高，為 113.9%，環比達 36.9%； 2018年 12 月實現銷售面積 115.7 萬平方米，同比增長 78.7%，環比增長 40.3%， 銷售單價為 18808.6 元/平米，略低於全年平均水準 21008.7 元/平米。就單月數據來看，2018 年下半年隨著公司推盤量增加，下半年單月銷售整體好於上半年，12月單月創下半年新高，單月銷售突破 200 億元。
2）2018 年銷售額突破 1700 億元，全年拿地力度不減上年。從累計銷售數據來看，2018全年實現銷售金額 1705.8億元，同比大幅增長 51.3%，實現銷售面積 827.4 萬平方米，同比大幅增長 45.1%。單月拿地方面，12 月單月通過招拍掛方式新增 7 個項目，對應計容建築面積 115.72 萬方，權益地價 43.52 億元，權益比 52.3%。總的來看，2018 年全年公司通過招拍掛方式新增項目 76 個，權益拿地金額 576.0 億元，新增計容建面 1248.9 萬方，同比增長 22%，拿地力度不減上年，2018 年拿地面積比銷售面積的值為 1.5，未來可售貨值充沛。2018 年新增土地樓面價 8696.8 元/平米，佔累計銷售單價 20618.1 元/平米的 42.2%，拿地 單價較低，土地成本可控，央企資源優勢凸顯。
3）前海土地整備協定落地，潛在優質土儲靜待開發。2018 年 12 月 24 日，深圳規土委、前海管理局、招商蛇口及其他相關方簽署《土地整備協定》，明確了前海土地整備的實施方式、評估價值和土地使用權置換方案等。評估方案將原規劃 130 億元的土儲，重新評估值 925 億元由招商局集團享有 40%的權益，並由公司全部並表操盤運營。重新規劃後土儲為商業和住宅的經營性用地為主，前海板塊今後將成為公司於深圳重要的核心資產。同時，公司在漳州、煙台、上海、 揭陽等區域的產城聯動、港城聯動項目均處積極開發階段，我們看好公司未來核心資源的持續變現。
金地集團：三季度業績大幅釋放，淨負債率有所提升
1）三季度營收業績雙增長，盈利能力大幅提升。前三季度，公司業績增幅大於收入增幅主要因為：（1）項目結算量價齊升，一方面下半年來結算量大幅增長，第三季度貢獻了較多利潤，公司三季度實現營業收入184.0億元，同比增長124.4%，環比增長124.0%，實現歸母淨利潤28.5億元，同比增長155.3%，環比增長155.2%；另一方面，隨著項目結算單價的增長，公司盈利能力大幅提升，前三季度毛利率同比提升6.8個百分點至41.4%，並較上半年提升了3.6個百分點。（2）期間費用率逐步改善，前三季度銷售費率從去年同期的2.7%下降到1.8%，管理費用率從去年同的8.5%下降到6.5%。（3）前三季度，聯合營企業帶來的投資收益17.7億元，同比大幅增長94.3%，公司少數股東損益23.9億元，同比大幅增加156.4%。
2）三季度銷售持續回暖，積極擴充土地儲備。前三季度公司實現累計銷售金額1060.9億元，同比上升3.4%；累計銷售面積580.1萬平，同比上升3.8%。從單季度銷售情況來看，三季度實現銷售額430.2億元，同比增長33.3%，而公司一、二單季度銷售額為負增長，三季度單季銷售單價21026元每平方米，同比大幅增長19.8%，顯著高於一、二季度，公司下半年年來高價盤推盤力度顯著，銷售增速亮眼，公司10-11月計劃推盤量為52個項目，我們預計全年銷售目標可期。拿地方面公司繼續保持積極態勢，前三季度拿地61幅，新增土地儲備約672萬平方米，總投資額約676億元。
3）淨負債率維持在高位，整體融資成本可控。截至三季度末，公司剔除預收账款後的資產負債率為50.9%，同比上升了5.9個百分點，公司淨負債率為70.5%，比上年同期上升25.2個百分點，比上半年末降低了4.2個百分點。截至三季度末，公司貨幣資金對短期負債的覆蓋率為253.2%，短期償債壓力較小。
新城控股：銷售目標超額完成，租金收入高速增長
1）銷售額超 2 千億，增速 TOP10 房企第一。公司 2018 年 12 月實現銷售金額 225.3 億元，同比增長 6.4%，環比增長 30.8%，實現銷售面積 220.8 萬方，同比增長 41.1%，環比增長 52.2%，銷售均價 10205 元/平。公司 1-12 月實現銷售金額 2211.0 億元，同比增長 74.8%，實現銷售面積 1812.1 億元，同比增長 95.2%， 銷售均價 12201 元/平。公司 2018 年銷售目標 1800 億，在當前市場環境下仍然超額完成銷售目標，在克而瑞排行榜中銷售額排名第八，同比增速在 TOP10 房企中位列第一，遠超主流房企 20%-30%的平均增速。2018 年下半年以來，公司持續大力推盤，加上可售貨值分布區域去化良好，在大多數主流房企增速下滑的情況下，公司有 3 個月增速超過 200%。
2）拿地穩健土儲充裕，試水養老和教育。公司 12 月拿地受高基數影響，面積增速下滑明顯。新增計容建面 291.3 萬方，同比下降 47.6%，環比增長 38.7%，支付權益價款 149.8 億，同比增長 56.9%，環比增長 334.2%，拿地均價 5274 元 /平。權益價款增速遠超計容建面增速的原因為，公司試水養老和教育用地，12 月購入北京一宗土地用途涉及養老的地塊，另購入南京一宗土地用途涉及幼托的地塊，樓面價分別為 22385 元/平和 15802 元/平，權益均為 100%。公司 2018 年共新增計容建面 2536 萬方，同比增長 0.8%，支付權益價款 677 億元，同比 增長 10.3%，由於公司 2017 年拿地擴張積極（計容建面同比增長 122%），在當前主流房企拿地持續謹慎的情況下，公司拿地依然較為積極。根據我們估算，公司 2018 年末總土地儲備近 7500 萬平方米，按銷售均價 12201 元每平米估算在手貨值約 9 千億，可供 4-5 年結算。
3）住宅商業雙輪驅動，租金收入大幅提升。商業地產表現持續亮眼，目前綜合體的銷售面積佔比總銷售面積已達30%左右。吾悅廣場租金收入貢獻繼續大幅增長，四季度租金及管理費收入7.3 億，環比增長28%。2018 全年租金及管理費收入 21.6 億，同比增長103%，平均出租率 99%。目前已開業吾悅廣場達 42 家，較上半年新增 16 家，在建及擬建的吾悅廣場達 38 家，預計未來租金和管理費收入將繼續快速增長。
榮盛發展：業績持續增長，銷售略超預期
1）業績符合預期，毛利率較高。公司2018年營收和歸母淨利潤實現穩定增長，得益於公司地產業務規模擴大、可結算項目增加，並且著力實現全國化布局，目前公司版圖已延伸至12個省市的40余個城市，有效對衝區域風險。公司三季報披露，預計2018全年歸母淨利潤變動幅度20%-40%，變動區間69.1億-80.7億，而根據業績快報，公司實際實現營業收入566.5億元，同比增長46.4%；歸母淨利潤76.6億元，同比增長33.0%。此外，前三季度財報顯示，公司實現毛利率32.2%、淨利率13.7%，較上年同期分別上漲了3.7個百分點及下降了0.1個百分點。經營活動產生的現金流量淨額87.6億元，而上年同期為負的75.7億元，公司償債能力持續增強。據業績快報披露，公司2018年末資產負債率83.9%，較2017年末下降了0.8個百分點，公司財務狀況良好。
2）銷售超額完成，去化率有所回升。2018年全年公司銷售目標是880億，目前超額完成115.4%。公司累計實現簽約面積983.4萬平方米，同比增長54.7%；累計簽約金額1015.6億元，同比增長49.5%，銷售均價10328元/平，同比下降3.4%。從銷售結構來看，目前依然以北方區域為主，河北省仍是公司主要收入來源，未來公司將加大華南區域布局力度，全國布局將更加均衡，有助於實現規模化增長。四季度公司去化率較三季度有所回升，在60%左右，整體去化率良好。
3）拿地謹慎，土儲充裕。2018年公司新增土地儲備計容建面791.6萬方，僅完成年初計劃1500萬方的52.8%，較上年下降了28.6%，主因三季度市場環境趨緊，公司提高拿地標準，在融資水準下降的情況下公司更注重回款。公司2018年共支付土地權益價款176.0億元，平均樓面價2192元/平。目前公司土地儲備3300萬方左右，土儲充裕可供3年左右開發，未來將在二線及強三線的重點城市進一步布局。
融創中國：單月銷售表現優異，全年銷售目標無礙
1）單月表現優異，後期銷售可期。公司9月份實現合約銷售金額533.5億元，同比增長24%，環比增長32%；合約銷售面積353.2萬方，同比增長37%，環比增長25%。單月合約銷售金額和銷售面積均創下今年新高，銷售額今年首次突破500億，根據克爾瑞公布的銷售排行榜，公司9月銷售額位居前三。根據公司往年銷售分布情況，公司在三季度末和四季度會開始逐步釋放銷量，四季度銷售可期。從單月增速來看，下半年來銷售增速逐月放緩。從銷售單價來看，9月合約銷售均價為15110元/平，同比減少9%，環比增長6%。
2）累計銷售增速可觀，全年銷售目標無礙。公司今年1-9月累計銷售金額3190.7億元，同比增長56%，累計實現合約銷售面積2084.5萬方，同比增長78%，分別較上月下降了9個百分點和12個百分點。公司累計合約銷售均價15450元/平，同比減少13%，公司今年以來銷售均價較去年有明顯下降，降幅在10%左右，但從絕對值來看，在TOP10房企中價格依然較高。公司2018年全年銷售目標4500億，下半年可售貨值4912億，只需完成53%的去化率即可達成全年銷售目標。前9月已完成銷售目標的71%，完成全年銷售目標無礙。
3）土儲充足優質，增速明顯放緩。截至2018年8月末，公司新增土儲約2920萬平方米，拿地面積與上年同期基本持平，權益佔比約52.9%，平均地價3620元每平米，成本低廉可控。總的來看，截至中期業績披露日，公司總土地儲備為2.31億方，對應貨值3.29兆元，平均地價4470元每平米。公司拿地布局具有前瞻性，搶在市場熱度提升之前通過大量收並購積極布局熱點城市，超過92%的貨值位於一、二線及環一線城市價值區域，為未來業績的增長提供保障。
4）負債結構持續優化，淨負債率穩步回落。隨著公開市場拿地的放緩，公司淨負債率持續下降，杠杆水準逐漸改善，上半年末公司淨負債率為193%，較去年同期下降67個百分點，較2017年底下降9個百分點，未來有望得以進一步降低。
碧桂園：全年銷售有質有量，單月銷售略有放緩
1）單月權益銷售額為下半年最低，低基數下同比增速較高。根據公司公告，2018年12月單月公司實現權益銷售金額 121.4 億元，環比下降 64.0%，同比上漲 184.6%；實現權益銷售面積 170.0 萬平方米，環比下跌 57.7%，同比上漲 51.8%， 單月權益銷售均價為 7141 元/平方米，環比下跌 15%，同比上漲 87.5%。從月度權益銷售額來看，下半年以來，公司權益銷售額均值為 318.4 億元，略高於 2017 年下半年的月均 289.6 億元，12 月為公司全年權益銷售額最低的月份，同比增速較高是由於去年同期基數較低。
2）累計權益銷售額實現高增長，權益佔比略有降低與 2017 年基本持平。根據公司公告，2018 全年公司實現權益銷售金額 5018.8 億元，同比大幅增長 31.25%； 實現權益銷售面積 5416 萬方，同比增長 23.06%。累計權益銷售均價為 9267 元/平方米，同比增長 6.7%。公司 2018 全年權益銷售額增速在銷售 TOP8 房企中處於領先地位，在下半年市場下行背景下，公司銷售韌性和土儲布局眼光凸顯。根據克而瑞公布的數據，公司全年全口徑銷售金額約 7286.9 億元，同比增長約 32.3%，實現累計銷售面積約 7730.7 萬方，同比大幅增長約 27.4%，截至 12 月底，公司權益銷售佔比約為 68.9%，較 11 月末的 73.7%下降了 4.8 個百 分點，主要為 12 月單月權益銷售佔比較低所致，與 2017 年全年 69.4%的權益 佔比基本持平。
3）保持低成本拿地方針，拿地力度大幅降低。據公告，2018 年 11 月公司新增 5 個項目，對應土儲權益建築面積 23.3 萬方，對應權益地價 1.84 億元。2018 年 1-11 月公司共計新增權益計容建面 8501 萬方，歸屬權益購地金額 1871 億元，樓面價為 2201 元/平方米。若按面積口徑，公司所獲土地位於一二線和三四線城市的佔比分別為 21%和79%。截至 2018 年上半年，公司權益土地儲備面積約 2.29 億平方米，主要分布於廣東、江蘇、安徽等省份。此外公司有潛在權益土儲約 9010 萬平方米，多數布局在大灣區一二線城市及周邊，公司總土儲業內領先並具備較強成本優勢，我們看好公司為龍頭房企市佔率的提升空間。
中國金茂：銷售增速亮眼，土儲有質有量
1）業績如期釋放，毛利率領先行業。上半年公司收入增長符合預期，主因城市物業開發板塊結轉規模提升所致（上半年確認收入195.1億元，同比增長23%），物業租賃和酒店經營保持穩中有升。報告期公司物業開發結算毛利率為38%，較上年同期上升5個百分點，主要是長沙、南京、北京、寧波和廣州等區域高毛利項目進入結算周期。公司上半年淨利率20.5%，同比增長了1.6個百分點，整體上看，公司毛利率和淨利率在行業內均處於領先水準。截至上半年末，公司已售未結金額1,015億元，其中符合竣工交付條件可在2018年結算的金額約208億元，完全鎖定今年的業績。
2）銷售增速搶眼，土儲有質有量。上半年公司實現簽約銷售額718億元，同比增長198%，增速在TOP30房企中排名第一，下半年公司可售貨值超過1000億，貨值較為充裕，我們預計全年銷售額有望在1000-1100億。公司“城市運營”板塊持續發力，上半年新簽約6個城市運營項目。1-7月，公司共計收購29個項目，土地價款467億，權益比48.2%，新增土地儲備548萬方，平均拿地成本約8,636元每平米，相當於今年上半年銷售均價的25.2%。公司土地儲備十分優質，基本都集中在一二線城市，潛在的變現及運營價值大。截止到2018年7月底，公司包括一級開發的土儲總計為5,045萬方，平均權益比約64.5%。
3）負債結構優化，融資成本優勢明顯。2018年上半年，公司積極拓展多種資金管道，境外發行12.5億人民幣優先擔保票據，境內發行30億人民幣無擔保中期票據，又獲得80億港幣銀團貸款。截至上半年末，公司平均借貸成本僅5.0%，在目前融資收緊的情況下依然維持在一個較低的水準。此外，公司在上半年通過股份配售引入戰略投資33.3億港元，中化持股比例降至50%以下。截至上半年末，公司淨負債率僅66%，較去年底下降了3個百分點。儘管公司處於積極擴張的發展階段，但機制更趨靈活、淨負債率穩步降低，安全性反而略有提升。
要聞匯總
【發改委|適老化改造】
國家發展改革召開專題新聞發布會，介紹《實施方案》有關情況，《實施方案》將重點考慮加快推進老舊小區和老年家庭適老化改造，鼓勵有條件的地方對家裝電梯等給予補貼。進一步滿足農業轉移人口適齡化的住房消費需求，加快發展住房租賃市場，支持人口淨流入、房價高、租賃需求大的大中小城市多管道籌集公租房和市場租賃的住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持的內容。還有，完善托嬰等配套政策，鼓勵地方政府通過采取提供場地、減免租金等政策措施，加大支持力度。加強城市養老設施建設，提升養老服務的供給水準，加大城市養老服務的用地供給，規劃建設一批、改建擴建一批養老服務機構。
【佛山|自持建案】
佛山正式印發了《佛山市企業自持建案屋租賃管理實施有關問題的通知（試行）》。該通知規定房地產開發企業自持的建案屋應全部用於公開對外租賃，不得銷售、轉讓，對外出租單次租期不得超過20年，且不得超過土地出讓合約中約定的自持期限。此外，該通知還規定，已竣工且通過驗收的尚未出售的建案可向佛山市住建局申請認定為企業自持建案。企業自持建案屋原則上以棟為部門申請辦理不動產權證書，允許整體抵押。企業自持建案屋，自持期間不得單獨分割、抵押。該通知1月25日正式施行，有效期到2020年12月31日為止。
【山東|房企銷售】
2018年山東房地產投資額達到7553億元，同比增長13.8%。其中，住宅投資完成5717.5億元，增長16.0%。建案竣工面積達到10512.6萬平方米，增長24.7%。新開工面積18732.2萬平方米，增長29.9%。銷售方面，去年山東房地產開發企業建案銷售面積達到13454.7萬平方米，增長5.0%。其中，濟南、青島、煙台、濰坊、威海、臨沂6市銷售面積均超過1000萬平方米。按此計算，山東2018年新開工、竣工規模、房地產開發企業建案銷售面積均創歷史新高。另一方面，山東截至去年年末建案待售面積為2640萬平方米，同比下降19.0%，創2013年以來最低水準。
【中指院|房企銷售】
從銷售額來看，房企銷售額TOP100均值達68.0億元，門檻為13億元。單月銷售額破百億的房企有18家，銷售額超過百億的企業均值為204.5億元。50-100億元、30-50億元、10-30億元的企業則分別有24家、19家、39家。其中，萬科以481.7億元晉升榜首，碧桂園、恆大則分列以460億和435億元分列第二、第三。
公司估值
風險提示
居民購房意願降低，降準釋放的流動性對於改善抵押成本和房企融資環境或相對有限；部分房企計提減值準備或超出預期。
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