廣州項目拿下一年後欲轉讓大部分股權 保利發展欲抱團擴張

在重回行業前三的道路上，保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利發展”）資產騰挪動作逐漸增多。

日前，據上海聯合產權交易所披露，保利發展旗下項目公司擬新增注冊資本引入新投資者，而擬募集資金對應持股比例72.22%。《中國經營報》記者日前走訪所涉及的項目發現，保利發展拿下該地塊將近一年，仍未動工建設，在搭建工人生活板房。

另外，保利發展低股權佔比控制項目公司的小股操盤安排，引人遐想。按照計劃，增資完成後，新增投資人將持有72.22%股權，保利發展旗下公司持有27.78%股權，但地塊仍由保利發展進行操盤。而且，項目公司5名董事組成的公司董事會中，保利發展旗下公司將會提名3人，董事長則由其提名的董事擔任。

受訪證券人士指出，因為保利發展實際控制著項目公司的董事會，預計該項目公司依然由保利發展並入報表。該證券人士也提到，少數股東權益較大，說明上市企業對外投資很多，但是在單個公司的投資裡面，佔股比例相對較低。

近兩年，保利發展大力推進抱團發展，多數項目的權益佔比較低。2016年，保利發展的少數股東權益為288億元，2017年和2018年分別大幅上升至523億元和645億元。

針對上述情況，記者近日致函採訪保利發展方面，截至發稿時未獲相關回應。

拿地一年後仍未動工

據上海聯合產權交易所信息，保利發展旗下的項目公司廣州穗陽置業有限公司（以下簡稱“廣州穗陽”）擬新增注冊資本2599.712萬元，擬募集資金雖然暫無具體數額，僅稱“視征集情況而定”，但對應持股比例達到了72.22%。

工商信息顯示，廣州金地房地產開發有限公司（以下簡稱“廣州金地”）持有廣州穗陽100%股權，而廣州金地是保利發展直接全資持股的子公司。值得關注的是，募集資金將用於補充廣州穗陽的流動資金，以及廣州黃埔區中新知識城ZSCN-C1-1地塊項目的開發建設。

對於增資人的要求，該項目不接受聯合體投資，不接受委託持股、信託計劃、資產管理計劃、契約型私募基金投資。而且，意向投資人或其關聯公司在2015~2017年的銷售金額每年超過1400億元（須提供公司年報或以第三方平台“克而瑞”公布數據為準）。

據克而瑞發布的相關統計報告，2015年、2016年銷售金額超過1400億元的房企都是僅有7家，2017年增至12家，這其中還包括了保利發展。但符合上述條件的房企，主要是萬科、恆大、碧桂園、中海等為數不多的幾家大型房企。

此外，記者注意到，中新知識城ZSCN-C1-1地塊項目同樣是保利發展通過產權交易平台獲得。2018年8月，保利發展在南方聯合產權交易中心以16億元拍下廣州市啟坤房地產開發有限公司90％股權，後者是廣州知識城投資開發有限公司旗下公司，持有中新知識城ZSCN-C1-1地塊。

據廣州市規劃和自然資源局披露的信息，2012年12月，廣州知識城投資開發有限公司以2.02億元的底價拿下中新知識城ZSCN-C1-1地塊。作為宅地項目，該地塊佔地面積12.87萬平方米，最大容積率為1.8。

近日，記者實地走訪了解到，被保利發展拿下一年後，中新知識城ZSCN-C1-1地塊仍未正式動工建設，工人的生活板房仍在搭建中。雖然停有幾輛大型機械，但偌大的工地依舊平整，工作人員寥寥無幾。

該地塊旁邊，則是萬科幸福譽在建的五期項目。銷售人員向記者介紹，項目早在2014年就已開售，即將推出的五期項目，精裝修的單價大約在2.3萬元到2.6萬元之間。

拿下地塊一年後，保利發展仍在尋求新的合作方，這是近年來房地產行業抱團發展趨勢明顯的一個縮影。克而瑞相關研究報告指出，從TOP100各權益段房企的數量分布來看，權益比在90%以上的房企數量明顯減少，佔比從2016年的超6成降低至2018年的不足4成。而相應的，權益比在70%~80%、80%~90%之間的房企數量則逐年提升，目前已在百強房企中佔到近半數。

而且，早年擴張拿下的多宗高價地塊，也讓保利發展遭遇困境。近期，保利發展對可變現淨值低於存貨成本的項目計提相應的跌價準備，涉及項目共有7個，合計計提存貨跌價準備金額高達23.4億元，減少公司2018年末總資產23.4億元，減少2018年歸母淨利潤20.1億元。

抱團加速擴張

增資後，儘管大部分廣州穗陽股權將會旁落，但保利發展仍主導著項目的開發銷售。增資完成後，新增投資人將持有72.22%股權，廣州金地持有27.78%股權。文件明確提到，中新知識城ZSCN-C1-1地塊項目仍由保利發展進行操盤，操盤方式增資完成後具體細化。

另外，按照保利發展的計劃，增資後，廣州穗陽由5名董事組成的公司董事會中，廣州金地提名3名董事，新入投資人提名2人，而且董事長則由廣州金地提名的董事擔任。

小股操盤模式在房地產行業並不鮮見，具有資金投入小、加快品牌輸出、擴大市場規模等優點。而且，基於會計上的實質重於形式原則，佔股比例較低的保利發展或許依然可以將該項目公司並入報表。

對於上述情形，一位不願具名的證券人士告訴記者：“預計該項目公司還是會由保利發展並入報表，因為保利發展實際控制著項目公司的董事會。”

通常情況下，房企合作項目情況，往往在少數股東權益方面得到體現。該證券人士表示：“形成少數股東權益，很多合資公司都會有這樣的情況。上市企業參股投資的公司雖然並表，但是其佔股的比例較低，形成的少數股東權益就會越來越多。少數股東權益較大，說明上市企業對外投資很多，但是在單個公司的投資裡面，佔股比例相對較低。上市房企採用合作開發的模式，也是一個正常的做法。”

近年來，保利發展熱衷抱團發展，不少項目權益佔比較低，多為合作項目。記者查閱Wind數據統計了解到，保利發展2014年、2015年、2016年的少數股東權益分別為195億元、256億元、288億元，而到了2017年和2018年，分別上升至512億元和646億元，少數股東權益在所有者權益中的比重由2014年的24%上升至2018年的35%。

值得關注的是，增資出讓廣州項目公司大部分股權的同時，保利發展日前也計劃轉讓句容保利萬宏置業有限公司（以下簡稱“保利萬宏”）30%股權，這是保利發展在保利萬宏所持有的全部股權。

此外，保利發展在2018年8月取得佛山南海區桂瀾路東側地塊，成交總價達到 85.78億元，刷新了佛山總價地王紀錄。2018年財報顯示，保利發展擁有該地王項目的60%權益，此前保利發展表示擬引入合作方共同開發。

自2017年提出回到前三的目標後，保利發展近年銷售增長明顯。2016年，保利發展銷售金額為2101億元，同比增長 36%，2017年和2018年的增速分別為47.2%、30.91%，保持較高增長水準，明顯高於2015年的12.75%增幅，其銷售規模從2015年的1541億元升至2018 年的4048億元。

“隨著房地產行業的行業集中度提升，頭部房企近幾年來的規模增速是遠高於行業平均增速的。”資深地產專家劉忠嶺告訴記者，規模可以給房企帶來規模效應、品牌效應，是贏得市場競爭的重要因素，“目前頭部房企前五名已經基本穩定，但是前五名內房企之間的具體排名還可能會有浮動，關鍵就看未來5~10年的業務規模情況了。”

目前，保利發展與前三陣營雖然仍有一定距離，但保持著大幅增長勢頭。中信建投證券研報顯示，保利發展2019年上半年銷售絕對金額位列房企銷售第4位，而從top5銷售增速來看，保利發展銷售增速高於碧桂園、萬科、恆大和融創，高出top5平均銷售增速約17個百分點。

不過，保利發展在拿地方面依然保持謹慎。上述研報提到，保利發展2019年上半年拿地金額 530 億元（未包含海外項目），權益拿地金額 409 億元（成都項目未披露權益比例，故未包含），拿地金額佔銷售金額比重 21%，拿地相較於以前年度仍趨於謹慎。