越秀地產回購少量項目股權 並表推高中期業績

2018年上半年，越秀地產股份有限公司（00123.HK，下稱“越秀地產”）接連對投資基金持有的廣州地王和武漢地王項目公司進行股權回購。而項目公司並表後帶來的業績補充效應，已在越秀地產的中期業績顯現。

上半年，武漢地王項目公司帶來的營業收入高達26.4億元，淨利潤為 3597萬元，廣州地王項目公司這兩項數值則分別為7.7億元、1453萬元。這兩個項目公司帶來的營業收入在總營業收入中佔比已達33.6%。

目前，投資基金合作模式仍在不斷推進，越秀地產方面在中期業績會上透露，2018年上半年拿地共計9幅，其中兩幅是通過投資基金合作模式獲取。

此外，《中國經營報》記者注意到，越秀地產近年新增項目權益比例較低的情況日漸凸顯。受訪業內人士認為，這可能會影響上市房企的業績表現，因為在項目公司中沒有半數以上的表決權，通常無法實現並表，從而影響上市房企的資產和利潤的增速。

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回購項目營收佔比逾三成

上半年，越秀地產的營業收入約101.6億元，同比下降 14.9%。權益持有人應佔盈利約13.1億元，同比上升 19.2%。另外，期末已售未入账的銷售金額約561億元，較年初上升 41.3%。

營業收入下滑與回款率較低有著一定關係。彼時越秀地產副董事長林昭在業績會上解釋稱，上半年並表銷售回款率是64%，低於年初制定的全年80%，但主要原因是6份91億元銷售金額未到回款周期，“若剔除這一因素影響，銷售回款率可達74%，這在預期的範圍。”

銷售方面，上半年合約銷售（連同合營公司項目的銷售）金額約279.8億元，同比上升 39.5%。其中，大灣區、長三角和中部地區總計實現合約銷售約253.8 億元，在合約銷售總額中佔比 90.7%。

事實上，越秀地產接連回購項目公司股權實現並表這一系列舉措，推高上半年業績數據的效果立竿見影。

2018年2月，越秀地產與廣州越秀仁達四號實業投資合夥企業(有限合夥)(下稱“仁達四號”)訂立股權轉讓協定，以收購武漢康景實業投資有限公司的92%股權。該交易於當年3月31日完成。

該項目公司主要資產為武漢精武路地王項目，即武漢國際金融匯，由越秀地產2013年聯合投資基金仁達四號獲得，拿地總價高達90億元，越秀地產在項目公司的權益比例為8%。不過，因為該項目開發進度相對緩慢，項目股權回購期間多次延後。

此外，2018年5月底，越秀地產宣布回購投資基金持有的2%股權，在廣州昔日年度總價地王項目公司的持股比例增至51%，從而實現並表。該筆交易於6月6日完成。在2014年，越秀地產以64.5億元拿下廣州星匯雲城項目，成為當年廣州總價地王，該項目股權隨後多次出現變更。

對於回購上述武漢地王項目公司，越秀地產彼時預計交易將為集團的收入及現金流作出貢獻。在中期業績會上，越秀地產相關高管也表示，回購廣州星匯雲城項目公司股權是根據合作約定進行，具體業績貢獻也體現在了上半年的業績裡，帶來的營業收入約7億元。

記者了解到，武漢國際金融匯和廣州星匯雲城在上半年的銷售金額分別為19.85億元、17.47億元，已售未入账的銷售金額分別為33億元、42.44億元。從交易完成日到2018年6月底期間，武漢國際金融匯項目公司帶來的營業收入高達26.4億元，淨利潤為3597萬元，廣州星匯雲城項目公司這兩項數值分別為7.7億元、1453萬元。這兩個項目帶來的營業收入在總營業收入中佔比已達33.6%。

武漢國際金融匯和廣州星匯雲城均是大型項目，建築面積分別為77.8萬平方米、54.8萬平方米，目前均已全部開發。記者日前走訪發現，廣州星匯雲城建起了多棟住宅高樓，社區商業也已大部分建好，處於裝修階段。據現場銷售人員介紹，項目在售二期洋房，預計2020年交樓。

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新增項目權益比例低

對過往項目進行股權回購的同時，越秀地產與投資基金的合作也在持續。

上半年，越秀地產通過國企合作、競拍、並購等多種方式，在廣州、江門、武漢、蘇州、煙台、青島、濟南等 7個城市新增土地 9幅，總建築面積約為 249萬平方米。

越秀地產方面指出，其中兩幅權益比例均為9.5%的地塊是通過投資基金合作模式獲取，其他低權益比例的地塊則為了規避市場風險，選擇與企業合作開發。

記者注意到，越秀地產上半年所拿的9幅地塊中，多幅地塊權益比例較低，高於50%的土地僅有兩幅，低於25%的地塊則有6幅。事實上，越秀地產近年拿地數量不斷攀升，但地塊權益比例較低的情況也開始愈發顯著。

2017年，越秀地產拿地19幅，權益比例低於50%的地塊10幅，佔比過半。整體來看，截至2018年6月底，越秀地產總土地儲備約1822萬平方米，較年初上升12%，應佔建築面積約為1093萬平方米。

記者了解到，越秀地產在2017年曾聯合龍湖拿下佛山禪城朝安路地塊，權益比例為46.55%。越秀地產此前也曾和碧桂園、綠地等房企合作開發項目。

房地產研究機構克而瑞認為，隨著房企小股操盤、合作及代建項目不斷增多，權益比例下降將成為趨勢。不過，克而瑞同時指出，與合約銷售額相比，權益銷售額能更真實反映房企的資金運用和戰略把控水準。

資深地產專家劉忠嶺對記者表示，項目公司權益比例較低，可能會影響上市房企的業績表現，“因為在項目公司中沒有半數以上的表決權的話，通常無法合並報表，使房得企報表上的資產、利潤均會有所減少，影響上市房企的資產和利潤的增速。”

此外，國泰君安國際研究員劉斐凡此前亦對記者分析稱，項目公司並表會增加營業收入，但少數股東權益也相應上升，歸屬母公司所有者的淨利潤在淨利潤中的佔比會有所下降。

董事會迎來重大調整

值得關注的是，發布2018年中期業績報告後，越秀地產次日便對外公布了董事會調整公告，董事長一職發生變化。

8月14日，越秀地產發布公告稱，張招興辭任董事長及執行董事，朱春秀辭任本公司副董事長及執行董事。林昭遠辭任副董事長及總經理，同時被委任為董事長，而林峰則頂替林昭遠的相關辭任職位。

越秀地產在公告中表示，此次董事會變動屬越秀集團應廣州市人民政府要求以及越秀集團內部分工。

記者查閱相關資訊了解到，張招興自2008年起出任越秀地產執行董事，曾任本公司副董事長、總經理等職務，後於2013年7月獲委任為董事長。林昭遠則於2015年11月擔任越秀地產副董事長、執行董事及總經理，在企業管理、精益管理、成本控制、企業轉型發展有著較為豐富的工作經驗。

至於露面較少的林峰，其2014年起任越秀地產副總經理，負責分管投資、財務及華東區域公司的經營工作，曾參與了越秀地產多項重大資本運作及融資工作。

在樓市調控持續收緊的環境下，越秀地產的銷售情況備受關注。在中期業績會上，彼時仍為董事長的張招興強調稱，越秀地產2018年的銷售目標不做調整，有信心完成550億元的年度銷售金額，而越秀地產在2020年要達到800~1000億元的銷售目標。

張招興認為，樓市調控的初衷是希望房地產以後能夠持續健康發展，而不是說不讓房地產發展。“獲取優質土地的工作我們還要抓住機會去做。在土地這個問題上，有好的時機，有好的價格，我們還是會加大投資力度。” 張招興表示。

目前，越秀地產正在大力推進各大新業務。除了正在推進的長租公寓和城市更新之外，越秀地產已於2017年成立了廣州越秀養老產業投資控股有限公司，並收購深圳市銀幸現代養老服務有限公司51%股權，加快布局養老地產。2018年上半年，越秀地產新簽約六個養老地產項目，現在共有三個項目在運營。