2019博鼇房地產論壇·特寫房地產依舊發展著，2018年創造了15兆的銷售規模。
"15兆，整個決策層都很擔心。"巴曙松說，一些"不太嚴肅"的銷售排名是否足夠客觀和靠譜？
賈康等人高度讚同，學者們認為，需要將更多的目光聚焦於利潤、稅收等能反映企業真實發展的數據，他們支招："規模、盈利性指標、財務穩健指標、創新指標……"
聽到此，作為房企的代表，招商蛇口劉偉趕緊補充："作為房地產企業，適度的規模還是有必要的。"他很坦誠，績優生招商蛇口在班裡排名靠前，會很光榮。
的確，如今房企銷售額仍在不斷創新高，如此決策層擔著的心怎麽也放不下，只能"降降溫"，給房企的發展增加點難度，融資就是其中一把利劍，每砍一刀都是重傷。
這也給博鼇房地產論壇今年的話題提供了背景，亦或者說，關於融資，人們總是聊也聊不夠。大會兩天，融資這條暗線隱藏其中。
一個禮物
"眼下房地產公司確實要渡過一個難關，就是融資的大門不斷關閉。"
發言者是陽光城的吳建斌，他從不一本正經地念發言稿，演講向來乾貨滿滿。如果不是熟知他的從業經歷，他看起來更像是一位和藹的大學教授。
來自一線，他對市場有很直觀的感受，他告訴我們，去年的融資環境，他尚不能下決心稱為"冬天"，但今年，"冬天"真的要來了。
以前的日子著實好過，"最高峰2015年下半年開始，所有融資大門都打開，30多種工具可以用，給房地產公司創造了非常好的融資環境。"吳建斌語速平緩，音調不高，看起來從來不會跟誰紅臉。
話語溫柔卻一針見血，"企業管理的核心是財務管理，財務管理的核心實際上是現金流管理，而現金流的管理的核心是經營性現金流的管理。經營性現金流的管理，實質上是可以動用的現金流的管理。"，吳建斌將現金流看得非常重要，他將演講主題定為：把現金流管理當做當前最為重要的事來抓！
不知台下的嘉賓們是否憂慮自己的現金流。
但當這幾個大字出現在身後巨大的弧型LED大螢幕上時，與會來賓都抬起了頭，打起了精神，融資難已經是共識了。
下半年，銀保監會、發改委列了各種各樣的政策，對銀行貸款、信託、發債都全面收緊。近日，銀保監會下發64號文，加強房地產信託合規管理和風險控制。
緊箍咒帶得越來越緊了，所以，吳建斌要給大家上節課："從財務角度，如何配合公司在這個階段渡過難關。"
"以前是所有門都打開，現在是慢慢把這些門都關起來，有些門已經徹底關了，有些門是半關的狀態。"
那麽，現在的融資工具還有哪些？短暫的停頓後，吳建斌的PPT給了我們答案，是關於股權類、債權類以及項目層面的清晰羅列。
選擇空間並不多，但企業還是要生存下去，優秀的還是要保持一定的發展速度，吳建斌提了幾個建議。
首先，將能用的融資工具用到極致；其次，抓住短暫的窗口期。他稱，在靜觀其變的時間段，盡可能少花錢，多回籠資金，解決資金流動性問題。
"第三是控預期，年初大家對自己的預期安排是5%-10%，3月小陽春，很多公司又把預期提高了。"吳建斌似乎有些擔憂，他說，這樣投資了就很大，資金又沒回來，融資現在又不像原來那樣暢通；第四點則是控增長。
吳建斌的演講向來很多乾貨，在演講中，他給出的這件棉襖是這個"冬天"最好的禮物了。
上一堂課
不同於吳建斌的實戰經驗，金融專家和研究學者更傾向於理論及數據研究，分析市場。
供需理論是經濟學裡最重要的理論之一，需求大於供給會導致價格上漲。若要保持供需平衡，便只能擴大供給或者降低需求。
博鼇房地產論壇，大佬們齊齊開講經濟學。可惜，"供需平衡"短短四字，是現實中最可望而不可及的奢求。
"我們要做的不是限購，不是抑製居民對於房地產的需求，尤其是居民改善生活的需求，而是應該加大房地產的供給。"洪灝一語中的，只有這樣才能有效地讓房價上升的壓力下降。
巧合的是，前一天登場的樊綱上台後第一句話是："應該多放我們2001、2002年的照片，那時年輕。"
而他同樣也講了經濟學："價格由供求決定，這是市場經濟基本的機制，我們要在需求和供給兩個方面來進行分析，分析價格和市場的走勢，這是基本的分析方法。"
他從供給講起："市場不均衡的一個重要問題有時候在於需求旺盛、供給跟不上，甚至需求可能是正常的，而供給是受壓抑的。"
樊綱問台下，不做供給方面的事情，價格不就上漲嗎？這是一個反問句，答案大家都知道。
他稱，過去相當長的時間裡，我們就在犯這樣的長期戰略性的錯誤，這個錯誤就是城鎮化的戰略，給小城市、小城鎮增加土地供給，鼓勵他們去建房、增加供給，而嚴格限制大城市，而人又遷移進了大城市。
大城市需求旺盛，又得不到供給，還要嚴格控制容積率，就造成了過去供求關係的嚴重失調，也就造成了大城市價格上漲、小城市庫存積壓，從而導致房地產市場的兩極分化。
由此，需要研究人的遷移，人們追求美好生活需求的驅動下，會向什麽地方轉移？
"在城市化進程階段上，小城市的人口正在流出，往大城市轉移。"樊綱告訴我們，所以住房的供給首先要解決大城市的供給短缺的問題。
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