樊綱：房地產正在走出“舒適區”，告別“過熱狀態”

來源：粵港澳大灣區地產網

導讀：7月28日，博鼇·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞舉辦。

本次主題為“走出舒適區：穩定平衡視野下的中性增長”。

多位房地產行業專家大咖來到現場，分享了他們的真知灼見，現場各路觀點交鋒，精彩紛呈。

7月28日，博鼇21世紀房地產論壇主論壇日揭開序幕，中國經濟體制改革研究會副會長、中國（深圳）綜合開發研究院院長樊綱作了題為《城市群發展戰略與房地產市場的調整》的主題演講。

活動期間，樊綱在接受媒體的採訪，對房地產調控政策、房企兼並重組、房屋70年產權等行業關注度較高的問題一一作答。

樊綱表示，在所有房地產限制性政策中，最不看好“限價”，因為限價破壞了市場機制本身，而且解決不了房地產的根本問題。但他同時也指出，房地產調控政策“因城施策”會形成城市房地產市場發展的“馬太效應”，這種效應是一種積極的、由市場調節的效應，無需回避。

而在談及近預售屋企的一系列兼並重組現象時，樊綱認為，房地產正在走出“舒適區”，告別“過熱狀態”，所以近期發生的一系列房企兼並重組，是正常的、積極健康的，符合經濟周期發展，是房企和資本市場走向成熟的表現。

他還談及關於房屋70年產權的問題，並表示，房屋產權問題未來需要通過立法的途徑來解決，要充分考慮體制變革的演進過程，要參考世界各國的發展經驗，制定出符合經濟市場規律的解決方式。

房地產投資需求與貨幣發行無關

他表示，雖然現在社會喜歡把房地產投資需求歸結到貨幣問題上，但事實上，這幾年國家在貨幣超發方面的糾正力度非常大，以前的貨幣超發情況，經過通貨膨脹其實已經消化了一批，這幾年又一直在收縮貨幣發行率、去杠杆，貨幣發行率甚至還比不上GDP增長，把房地產的投資需求歸結到貨幣問題上，“是沒得可賴了賴貨幣”。

而歸結到房地產投資需求存在的問題，樊綱認為，更多是源於“低收入、高財富”的普遍現狀，“這10幾20幾年，我們的儲蓄率超過40%甚至曾經超過50%，這筆錢存在了市場，對房地產產生了影響。對房地產的投資需求產生了影響。我們雖然是低收入但我們其實是高財富”。

泡沫有，但其他風口產業更大

近幾年房價的高企，也讓行業內外普遍質疑房地產市場是否有泡沫的存在。對此，樊綱認為，房地產市場過去確實還是有一些泡沫的，因為在過去城市化城鎮化的問題上，有些大城市確實是供求關係失衡比較嚴重。

但是在其他行業，尤其是風口產業，泡沫都還是蠻大的。

這些產業投資量非常大，但是實際產出並不高，投入和產出之間有一個時間的滯後，就都會面臨這泡沫問題。比如之前的光伏、新能源行業，前些年的投資量很大，大家都在試錯，後面也經過了很長一個擠泡沫的過程。

至於如何擠泡沫，樊綱表示，我們應該鼓勵高新科技的發展，鼓勵自主創新，但有時候一窩蜂上的時候也會產生大大小小的泡沫。但產業發展都有風險，事後都需要調整，有些產業調整會很大，有些通過基金的投資已經消化了一部分。我們不需要太謹慎去防範，可以讓市場去自由消化。

房地產行業在新的行業周期中，還有太多的未知需要逐一探索。將持續關注行業最前沿的思想交鋒，傳遞現場最有價值的聲音。

劉洪玉

（清華大學房地產研究所所長）

房地產對經濟穩定的支撐是非常重要的

清華大學房地產研究所所長劉洪玉發表了題目為《高質量轉型發展下的房地產：政策與市場趨勢》的主題演講。

劉洪玉表示，當前房地產市場的發展面臨著非常大的變化。

一是房地產市場內部的環境發生了變化。經過連續20多年的高速發展，住房市場告別了短缺的時代。市場從關注數量到關注質量，從關注增量到存量，從簡單的開發到開發和管理並重，甚至管理變得更加的重要。

從外部環境來看，一個是經濟增長速度和城鎮化發展的速度都開始變慢了，更加強調提高城鎮化發展的質量。

另一個變化在於，房地產領域的相關技術在迅猛發展。

同時，劉洪玉認為，房地產住房制度基礎和土地制度、規劃管理制度、預算財政的收支制度相關聯。

“沒有這樣的制度基礎，很難形成這樣的一種模式。主要的貢獻就是促進城市化和工業化，促進了城市的增長，但也有一些負面的效果，就是造成了土地資源的錯配、推高了房價。重增長輕發展，還有產生社會民生問題。”

劉洪玉還談到，房地產行業作為經濟的重要部分，過去強調對增長的支撐，未來是對經濟穩定的支撐是非常重要的。

“過去我們要強調投資，未來市場和住房消費，其他的非居住的房地產的運行管理過程，實際上也會對經濟帶來很大的貢獻。

賈康

（華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長）

堅決反對搖號限價

房地產稅的改革方向勢在必行

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康帶作《宏觀經濟形勢分析》的主題演講。

對於目前房地產市場推行的限價政策，賈康表示，“限價”把建案軌道上的購買變成了一個荒唐、帶有賭博性質的行為，他本人堅決反對搖號限價。

原因在於，限價會使開發商失去積極性，導致經濟學上的供給不足，這背離了市場經濟優化資源配置、滿足人民需要的初衷，房地產市場會逐漸走向開始似乎有點小聰明，後面越做路越窄的死胡同。

對於說了多年的房地產稅，賈康強調房地產稅的改革方向勢在必行。

在演講中，賈康對宏觀政策的走向進行了分析。他表示，在制度變革這方面，要堅定不移地改革開放；在經濟運營這方面，要貫徹供給側結構性改革的優化結構，提升增長質量，提升發展後勁。賈康表示，上述政策走向已經形成共識，總的基調是保持穩健，同時要保持流動性合理和充裕。

賈康指出，財政政策也在不遺余力發揮力量。除了適當提高赤字率之外，今年的減負降稅金額將達到2.1兆元以上。與此同時，地方政府提供專項貸支持基礎設施和產業園區等。因此，房企應該抓住機遇，對衝經濟下行的趨勢。

對於房地產健康發展長效機制的探索思路，賈康表示，中央在2016年經濟工作會議上已經做了清晰的表述，即要打造房地產業長效機制，強調推進基礎性制度的建設。賈康認為，房地產基礎性制度建設有四大方面不可忽視。

第一是土地制度。中國想要在基本農田佔補平衡的情況下，源源不斷地提供有效供給，離不開土地制度的改革。因此，一定要將中國的土地制度在城鄉概念上打通。

第二，住房制度必須要雙軌統籌。“說了很多年，光講房價只是看到表面的現象，房價是建案形成的價格，已經是冰火兩重天，光講均價意義不大，還有托底和保障的經驗。”賈康表示，建案的競爭應該更加公平和放開，盡可能地消除建案軌道上的行政限制，現在已經顯現的負作用要消除。

第三，投融資制度的改革不僅僅要有商業性，還要有政策性。商軌道和市場政策軌道一起起作用，才可以形成通盤的供應體系。

第四，賈康認為，房地產稅是改革的方向。“中國的房地產稅不能照搬美國的普遍徵收模式，在中國，想要處理好免稅的問題，立法者開討論會是有意義的。進入立法之後，將草案公布於世，征求社會的意見，開電視廣播的聽證會，最關鍵的不是講你的主張，而是講你主張之後的論據，走向共和製，尋求最大公約數。”

賈康總結道，長效機制就是包括上述至少四大方面的基礎性建設，這是改革到深水區配套改革的攻堅克難的問題。

那麽，宏觀經濟政策應該如何發力？對此，賈康提出了兩點建議：

首先，進一步強調市場引領作用，以經濟手段為主來優化結構。市場優勝劣汰，政府應該更多地維護公平競爭的環境，同時推行法制化，提供寬鬆開明的、能夠讓企業充分發揮創造潛能的制度環境；

其次，市場應該緊緊抓住工業化和城鎮化所創造的投資有效空間。“這些方面，政府的財力有限，正好可以結合改革創新，用社會資本合作拚力的方式，四兩撥千斤，財政出很少的錢或者是不出錢，結合補貼的資金就可以調動幾十倍甚至是上百倍的民間資本，將要做的事情做起來。”賈康說。