中央最高決策層發出“堅決遏製房價上漲”的指令，中國樓市又該何去何從？近日，騰訊新聞《一線》就此話題專訪管清友。這位如是金融研究院院長、首席經濟學家在今年博鼇亞洲論壇上說：“現在買不起房子，你就多買兩套”。
而今，面對日趨嚴峻的調控形勢，管清友認為，剛需群體還是盡可能利用自己有限的資金，通過杠杆或者其他方式能夠控制更多的資源；對於投資群體要稍微慎重一些，需要算一算投資回報率。“對投資來說，現在我們考慮融資成本問題，考慮調控政策這一因素。現在融資難了，融資也貴了，買房的回報率也沒有那麽好了”。
不過，管清友認為，中國樓市還是有很大的發展潛力。中國城鎮化還在推進，人們對於改善居住條件的訴求也是非常強的。大家願意進城，進了城之後大家都想置業，基本都是這樣的方式。
針對外界盛傳的“房地產稅真要來了”的消息，管清友認為，房地產稅頒布非常複雜，偶爾拿出來說說，對抑製整個房價、對房地產調控是有幫助的，“真在全國大面積徵收，還真得下點決心。”
以下系對話實錄：
記者：在這種樓市強調控政策下，如何測算投資回報率？
管清友：現在我們確實要考慮考慮融資成本，包括你的預期回報率，包括調控政策。調控政策延續了兩年時間，融資也難了，融資也貴了，回報率也沒有那麽好了。
如今的中國樓市和過去19年（從1998年到2017年）確實不大一樣了。因為這兩年調控確實非常嚴厲，而且還在堅持，當然我們要變通。但總體來看，你會發現過去20年時間樓市基本模型是沒有什麽太大的變化，融資成本相對低、投資回報率相對高，價格一直在穩定上漲。
記者：你說過過去20年是房地產的黃金時代，接下來20年很可能是白銀時代。你如何定義白銀時代？
管清友：過去20年無疑是樓市黃金20年，特別是最近10年，從價格曲線來看，增長的曲線是很陡峭的。未來發展速度肯定是要慢下來，簡單來講，該建的房子建很多了。
當然現在業內是有很大爭論，一部分人認為，我們現在人均居住面積40平米左右，已經達到發達經濟體水準。還有一種人認為我們的房子還是不夠住的，因為人均40平米的面積包含了各種參差不齊的品質的房子，其中有三分之一、四分之一，甚至是一半要重新建的，這部分居住面積是不能放在所謂人均40平米的面積裡的。這種說法是有道理的，過去20年因為發展很快，從所謂計劃經濟時代到市場化時代，很多房子其實是不能住的。
上述觀點上分歧，涉及到前提就是中國房地產市場的最大特點之一，就是底數不清晰，無論你看協會的數據還是看住建部門的數據，底數都不是特別清晰。我們很難用一個總量衡量每個地區，每個地區情況也有很大的差異。
但總體來講，從對樓市本身的常識出發，包括和這個行業從業者交流下來，我感覺，中國樓市還是有很大的發展潛力。中國城鎮化還在推進，人們對於改善居住條件的訴求也是非常強的。大家願意進城，進了城之後大家都想置業，基本都是這樣的方式。
記者：對於購房者來說，在未來20年，他們應做出什麽樣的抉擇？
管清友：購房者可以分為兩類，一類是剛需人群，其實我覺得該買就買，因為你剛需。對於投資群體要稍微慎重一些，需要算一算投資回報率。
其實，嚴格意義上來說，購房者應該分為三類，就是剛需、改善和純投資。剛需和改善是非常強勁的，大部分人一生當中至少三次置業。第一次是剛需，可能買的房子很小。隨著自己經濟實力的提升財富的積累，他要再改善一次，改善之後他覺得要有一個更大的改善，基本就是兩次置業到三次置業。
所以說，一般四五線城市的城市居民至少是兩次置業。一次是20年前從計劃化市場到市場化的市場有一次置業，再一個他會有一次改善性的購房。
現在我發現很多所謂三四線城市、四五線城市比較好的樓市很搶手，幾乎買不到，因為大家改善性需求還是存在的。
記者：你怎麽看接下來的房價走勢？
管清友：我個人不大主張直接控制價格。因為市場經濟改革搞了40年，很重要的一個方面就是價格改革。商品有它的價格屬性，它的價格是市場供需兩端結合而成的結果。直接控制價格會產生很多問題，要麽影響到需求，要麽影響到供給。
比如現在很多住建部門限價，會出現什麽情況呢？本來市場價格，比如我們假定是1萬元/平米，你給他規定8000元/平米，這中間2000元的灰色市場價必然會通過別的形式表現出來。像我們過去說的計劃經濟時代有憑票供應，要排隊，有的要托關係走門子，這2000塊錢價值沒有消失，只是另外的形式出現了。
現在我們看到的在各地出現的限價就是這樣的，搖號、排隊。要麽就是出現這種所謂的排號費、裝修費、車位費，對開發商來講就是這2000元出現了轉移。大家知道排隊一定有前面和後面，大家要想用8000元的代價拿到1萬塊的東西一定需要代價，肯定越往前排越好，所以才出現很多地方所謂搖號內定的情況。
記者：現在調控態勢還是挺嚴的，但是房價卻越調越高。
管清友：我們確實是經歷了多次調控，每一次又抑製了需求，又影響了供給。供給端的失衡在於，整個土地供應中，大部分是用於工業土地供應，一部分是用於住宅土地供應。對住宅用地的需求遠遠大於供給，這就出現供給失衡。
從需求端來看分兩個層面，一是人們對於居住環境改善的實質需求，二是表現在我們這些年貨幣層面的變化，整個M2餘額在穩步上升，最近10年以來從2007年M2餘額不足50兆到現在180兆，實際上是貨幣不斷累積的過程。按照凱恩斯理論，貨幣增發是一個需求創造的過程，那麽我們的需求是很強勁的。
供給收縮，需求又在擴張，這個價格怎麽可能不漲呢？
供需不平衡可以通過兩方面解決，一端是收縮需求，M2增速降下來，現在M2增速已經降到10%以下了。同時供給端擴大，無非就是每個城市裡，住宅用地供應上要多增加。
之所以現在調控頻繁抑製不住價格上漲，還是供求兩端沒有解決，因為我們M2增速已經下來了，那一定是供給端出了問題，供給端你看各大城市統一住宅用地，增加的用地更少了。
記者：這就涉及到接下來有一個稅制改革的問題，包括房地產稅的推出。
管清友：不僅僅是稅制改革，也涉及到我們土地政策的問題。我們土地政策存在18億畝耕地紅線的控制，因此每個城市每年的土地指標是有限的，而且越來越有限。比如深圳，幾乎是沒什麽地了，所以深圳的房價加速上漲。北京還算好的，雖然房價很貴，但是總體表現相對平穩。
從各國經驗、歷史經驗來看，很難一下出現那種大家都期望的理想狀態——房很多、房價很便宜，這幾乎是不可能的。因為房地產是比較特殊的資產，具有居住屬性、投資屬性等多重屬性。
所以，每個城市的房價一定和居民實際收入水準有比較大的差距。我曾經寫過一篇文章，主要觀點是“解決高房價沒有理想狀態”。在一個大城市，不可能每個人都買得起房子，並且沒有高庫存，然後房價還很便宜。可以說，全世界沒有任何一個國家任何一個經濟體，任何一個城市是這樣的。
記者：大家都對房地產稅在房價調控中的作用寄予厚望，你怎麽看？
管清友：國內很多人都把房地產稅作為解決房價的一個工具，這個其實是不對的。房地產稅在我們國家來講是要解決中央和地方稅收劃分的問題，提出房地產稅無非就是在地方財政緊張的情況下，給地方有一個新的稅源。
從重慶和上海的房地產稅試點來看，的確沒有解決高房價問題。從其他國家已經實施房地產稅的情況來看，同樣沒有解決過房價問題，或者影響過房價的長期走勢。
記者：你認為房地產稅接下來會對房價能產生多大作用？
管清友：畢竟會徵收一定比例的稅率，在一些城市發生房價波動是正常的。但是房地產稅本身到底能不能頒布出來，這是要打一個問號的。我們此前在一篇報告裡推演過，即便按照最快的速度，房地產稅也得到2020年推出。
現在來看，房地產稅頒布的阻力挺大。因為我們國家的房產類型太多了，房產房、房改房，央改房、軍產房、居民用房、小產權房、兩限房、普通住宅建案等等。由於我們國家歷史沿革問題，很多普通市民階層是住在核心城區的，可能就這一套房子，或者說他有兩套房子，那麽你從哪一套開始徵收？怎麽徵收呢？諸如北京情況這麽複雜，又怎麽徵收呢？
比如在北京二環裡的住著一對離退休夫婦，可能有兩套房子都在二環，假如按照第二套繳納房地產稅，按照市值來交的話，兩個人的退休金都不夠交稅。
記者：現在一些國家部委一直向外放風，說“房地產稅快來了”。
管清友：房地產稅頒布會非常複雜，偶爾拿出來說說，對抑製整個房價、對房地產調控是有幫助的。真在全國大面積徵收，還真得下點決心。
我們在重慶和上海其實已經試點了，我覺得按照那種模式徵收也未嘗不可，但一定要積極穩妥地推進這個事情，不可能一下子徵收的力度特別大，以至於對整個房地產市場健康平穩發展構成影響，這更是得不償失的。
來源：騰訊新聞《一線》，記者：張小河。本文不代表《財經》立場。
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