樊綱：房地產商抱怨地價太高？還不是你拍出來的

　　樊綱：從最基本的供需原理理解當前房價漲跌

　　剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果買了房子，自己不住，但是租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。　　

航拍夜色璀璨廣州（資料圖）新華社記者劉大偉攝

　　用經濟學基本原理分析房價

　　房價高肯定跟貨幣有點關係，因為貨幣是一般等價物，我們所有的東西都是用貨幣來計價的。我要問的是一般等價物為什麽這次就到房地產市場了？它怎麽沒到股市去？怎麽沒到豬肉上去？沒到那些消費品上去？為什麽到房地產上來了，為什麽隻到大城市來了？為什麽沒到那些三四線的小城市去？因此，這個解釋似是而非，房價跟貨幣肯定有關係，但是解釋不了現在房價這種狀況。而且，從貨幣本身來看，至少這兩年我們的貨幣增量處在比較低的階段，為什麽現在這麽多的房價漲了，而且只是大城市漲了？

　　然後說地價，房地產商抱怨地價太高了，所以房價就高。但是我要問的問題是，第一，那個地價不是你舉牌拍出來的嗎？政府說的價格高，你也可以讓它流拍啊。你為什麽最後你當地王了，你拍出來了，拍出來了是因為你相信未來這個房價還會比現在更高，你才敢用更高的地價去拍那塊地。所以問題不在於是不是那個地價漲了，是在於為什麽你能期望房價會繼續漲。

　　第二，我要問的問題是假如政府現在給你一塊便宜地，等你建完房子，那個時候房價漲了，你會按現在便宜的房價賣嗎？所以到最終你還是會按市場的價格來賣這個房子，你不要抱怨這個地價高，你要想想你的預預售屋價為什麽這麽高。

　　網上有人曾經說過中國的房價問題經濟學家都解釋不了。作為一個經濟學者，今天我來做點分析。其實用經濟學來解釋這個問題也並不需簡要什麽複雜的理論，最基本的理論大家都明白，就是供求關係。價格就是供求關係決定的，供求關係變化了，價格就會變化。價格暴漲一定是供不應求，價格跌一定是供大於求，這是最基本的原理。

　　所以，我們就得先分析需求，再分析供給，看看為什麽這兩者之間出現了失衡。

　　房價的漲跌是供求關係的反映

　　根據國家統計局公布的數據，2016年，我國建案銷售額11萬7627億元，比上一年增長34.8%。2017年，建案銷售額突破13兆，達到13萬3701億元，創下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。

　　說到現在城市裡的需求，通常說的是剛需，所謂剛需是指家庭擴大，孩子要結婚了，多一個人口了。剛需其實現在並不大，我們人口增長並不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現在收入提高了，改善性需求就越來越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。

　　還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農村的小夥子現在要結婚，得縣城裡有套房子吧，縣城裡的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省會買個房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業生們，在座的大家想一想，如果你是外地來的，你想想你為什麽到了北京？

　　遷移是有規律的，越大城市遷入的人越多，越小城市遷入的人越少，所以，多數小城市是人口流出的。人要遷移，首先第一點就要看工作在什麽地方，看一個地方是不是能提供更多的就業，能夠提供收入更高的就業，而大城市的好處就是因為它提供了比較完備的基礎設施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才網絡，那麽它可以有更多的企業來這兒發展，有收入更高的就業機會創造出來，然後來的人就多了。

　　當人一聚集的時候，又產生了新的就業機會，什麽就業機會？服務業發展了。你人多了，服務業才能發展。比如說餐館，你到偏遠農村去，不會有幾個人出來吃，而人越多，餐館越便宜，大家就越到外面吃，這個服務就越發展。而人的聚集又提供了新的機會，什麽機會？第一，連找對象的人都多了。而且，人的聚集在經濟學上還產生了一種東西，叫做撞擊效應，就是知識會因為人之間的互相碰撞產生出新知識，各種新的想法、創意，各種不同的愛好、口味都能得到滿足，因為有很大的人群。所以說人類社會至少在城市化最初階段，多數人湧向了大城市。大城市現在房價高，一個重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市遷移。

　　這個時候大家就會問一個問題，小城市怎麽辦？特別是很多人到歐洲，經常會看到歐洲一些小城市發展得很好，又乾淨、又平和、又美好。其中一個重要的原因是歐洲是在很長的時間裡，100到150年的時間裡完成了工業化的進程，它在那種情況下出現了一種特殊的現象，村裡面的年輕人還沒走光退休的老人就回來了，他們有了現代城市的生活經歷，他們有了比較高的收入，他們帶著帶著一生的積蓄，帶著現代城市的生活經驗，還帶著社保去修現代化老宅，然後把現代化的生活甚至社保這種機制帶回了小城鎮，所以說我們現在很多小城鎮，你別著急，我們一代有錢的退休人員剛剛開始退休，現在的任務是保護好生態、保護好文化、保護好老宅，我們還有人口回流的一天。

　　剛才所說的三種需求，剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我們說房子是用來居住的，不是用來炒的，這是一種合理的居住性的需求。

　　如果說需求，還有兩種，就是投資性需求。一種投資性需求也可以歸結為住宅性需求。我如果買了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。

　　最後一種是我們現在說的炒房需求，他買了房也不租，就黑在那裡，就等著房價升值。那麽這種投資需求怎麽來的？是因為房價漲得比較快，買了那個房子，他可能還要還貸款，至少有一個利息損失，然後他都不管，都不去租來彌補這個損失，就等著升值。這個升值要足夠大、足夠快，才能彌補他所買房子的成本，但前提是我們前面那幾種需求的供給沒跟上，導致供求失衡，價格上漲特別快，就產生了後面這種需求。

　　我們剛才說的那些需求，除了後面說的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我們現在所說的追求幸福生活的一種需要吧。所以在這個問題上，當我們思考房價過高的問題，你首先要想供給側，想怎麽增加供給，而不是想怎麽抑製需求。

　　年輕人應該買房還是租房？

　　比如你的工作還不是很穩定，可能在變化當中，就不如租一個面積小一點而租金又比較便宜的房子住。但是，如果你的情況不是這樣，比如你要結婚，你們夫妻兩個上面的六個錢包都起作用的話，你的父母一個錢包，你的爺爺奶奶一個錢包，你的姥姥姥爺一個錢包，你的愛人的爺爺奶奶、姥姥姥爺和父母，在六個錢包都一塊的時候能夠給你付首付，那我說你還是買房好。

　　你買房就等於你每月也交一筆錢，但是交20年這個房子歸你了。當年討論為什麽要搞房改，為什麽要搞抵押？就是因為當時中國的那種情況是什麽，我攢了一輩子的錢，最後快死了才能買個房子，我為什麽不先抵押，先借款，我住一輩子房子，最後這個房子歸我了？當然，你沒有錢做不到這個事情，但是如果有那個條件的話還是要利用好這個機制。（編輯：李林）　

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責任編輯：李彥麗