中梁地產香港IPO定價，最高募資35.4億港元

6月27日，溫州商人楊劍控制的中梁控股集團有限公司（以下簡稱“中梁控股”） 宣布，計劃全球發售5.3億股股份。

其中，10%於本港公開發售，90%作國際配售，發售將於6月27日開始，至7月8日結束，預計將於7月16日於聯交所主機板掛牌，股票代碼為（02772.HK）。

據悉，中梁控股招股價為5.20-6.68港元/股，如使用超額配股權後，將最多可發行6.095億股股份，預計募集資金3.5億-4.5億美元。

使用超額配股權後，將最多可發行6.095億股股份，定價區間為5.20-6.68港元/股，預計募集資金27.56 億 至 35.40 億港元。

中梁控股方面透露，所得款項的60%將用作現有物業項目或項目階段的建築成本；30%將用作償還絕大部分若乾現有信託貸款；以及10%將用作一般營運資金。

中梁控股為47歲的浙江省溫州市商人楊劍於1993年創建並控制，此後將業務從溫州向長三角，進而全國的拓展，2016年將總部遷至上海。在2016年至2018年三年期間，公司銷售額從190億升至1015億元。

6月26日，中梁控股通過上市聆訊，並於下午4時在香港召開預路演發布會，介紹了中梁控股的戰略及財務狀況，同時透露，公司制定了將40%淨利潤率作為股息分紅的政策。

發布會上，中梁控股副總裁遊思嘉介紹，如此次配售成功，約有15.01%的新股對外發售，創始人楊劍約持有81.48%的股份，楊劍的配偶徐曉群持有1.68%股份，剩餘是第三方投資公司盈智環球股份有限公司持有0.83%的股份。

遊思嘉同時介紹了中梁控股正在進行的戰略調整。2016年至2018年，憑借著對三四線城市的高周轉開發，跨入千億陣營，隨著房地產形勢的變化，自2018年7月，中梁控股正在講投資的重心逐步往二線城市轉移。

遊思嘉介紹了中梁控股的對於高周轉模式：以中小體量、低總價的項目為主，走“短、平、快、快”的路線，項目從買地到開盤，目標計劃是7個月以內開盤，一年之內實現正現金流。2018年，公司獲取的土地中，總價5億元以下的項目佔比76%，規劃建築面積在12萬平方米以下的佔比超60%。

對於外界關注的財務問題， 2018年，中梁控股結轉收入為302億元，過去三年的複合增長率為210%。過去三年的毛利潤率在20%-23%之間。2018年，公司稅後淨利潤為25.26億元，淨利潤率為8.4%；扣除少數股東的淨利潤為19.3億元，與之對應的淨利潤率為6.4%。

截至2018年底，中梁控股擁有總資產1680.75億元，其中，擁有現金230.80億元，有息負債270.05億元，淨資產負債率58.1%。

其中，股信託融資及資產管理安排的未償還本金總額佔截至同日借款總額的58.0%。招股書披露的109個通過股信託融資及資產管理途徑借款的項目中，利率在6.15%-18.5%之間，其中低於10%的21個，佔比19.26%。

對於外界關注的債務問題及融資成本，遊思嘉介紹，公司的現金基本上能覆蓋短期負債，所以公司的現金和資金鏈相當的安全、流動性非常高。去年年底公司的利息成本為9.9%，隨著上市，打通境內外的債券市場以後，9.9%的利率由相當大地壓縮空間。