引入險資：金茂“混改”也想“平安”

近日，中國金茂控股集團有限公司（以下簡稱“金茂”）引入險資平安，再次激發市場對於這家銷售額剛剛突破千億元的房企的關注。一方面，金茂揚言要5年內進入行業前15名；另一方面，險資平安頻頻涉足房地產。兩家企業牽手引發行業猜測。但是，業內人士表示，此次金茂引入平安或許並非為錢。

引入險資

引起行業廣泛關注的金茂牽手平安事件落下了帷幕。日前，金茂發布公告稱，配售事項以及認購事項的所有條件都已經達成。根據協議，平安人壽委任投資管理人平安資管（香港）以協議價每股4.8106港元，認購中化香港持有的金茂約17.87億股。新華人壽將以每股4.8106港元，認購中化香港持有的中國金茂約0.1556億股。此次交易，平安和新華人壽將分別耗資85.97億港元和7485萬港元，兩者合計約86.7億港元。

同時，金茂以每股4.8106港元向中化香港配發及發行共合1.695億股（佔經認購事項擴大後金茂已發行股本約1.44%）。金茂表示，所籌得資金8.146億港元，用作一般運營資金。

配售事項以及認購事項完成後，金茂的控股股東中化香港所佔總股本比例由49.71%降至35.1%；平安所佔總股本比例為15.2%，新華人壽所佔總股本比例為9.18%，維持不變。

業內人士表示，看似有些複雜的股權交易，其實透露了交易各方的需求。中化香港先向平安售賣股份再向金茂認購股份，所佔總股本比例為35.1%，超過公司法中關於2/3多數決策事項的投票權要求，從而確保了中化香港對於金茂的絕大多數事項具有否決權。配售及認購前，新華人壽的持股比例為9.18%。新發行1.54億股份後，股本擴大，各股東持股比例被稀釋。通過向新華人壽配售0.156億股，使得新華人壽的持股比例維持在9.18%不變。這或許體現了新華人壽看好金茂的發展前景。

全球評級機構標普認為，該股權交易事項或表明金茂將變得更為商業化，而中化集團對金茂的支持或隨時間推移逐步降低，但是，中化集團將維持金茂的控股股東地位並繼續將其並入財報，意味著中化集團對金茂的支持仍將繼續存在。由於依然是中化集團的並表子公司，金茂應會繼續受益於其國企身份，享有土地獲取、融資靈活性和融資成本方面的優勢。

同時，平安成為金茂第二大股東，可能促使金茂這家國有地產商向更市場化和增長驅動的方向聚焦。中化集團在中國金茂的持股從49.7%下降至35.1%，表明中化集團願意給予金茂更多自主經營的空間，同時保持一定的管理距離。但是，這也可能是中化集團未來或弱化對中國金茂的支持和所承擔義務的一個信號。平安的此次戰略投資，以及其將向中國金茂董事會提名一名非執行董事和一名獨立董事，可能會促使金茂更加側重增長和股權回報。

對於金茂牽手平安一事，股票市場也給出了自己的評價。金茂公告引入平安之後，其當天的收盤報價為每股5.21港元，較上日收盤報價上漲7.64%。

或為“混改”

引入平安說明金茂現在缺錢嗎？業內人士表示，這或許並不是主因。因為從此次交易的結果來看，金茂共籌集資金8.146億港元，對於年銷售額突破千億元人民幣的金茂來說確屬“杯水車薪”。這場交易的主角是中化香港，其通過向平安、新華人壽售賣股權，共獲得資金約86.7億港元，對於金茂來說，不只是股權的轉移，最大的改變是引入了平安作為二股東。進行國有企業混合所有製改革或許是此次交易的主要目的。

近年來，為了提升國有資本市場化配置效率，促進國有資本戰略布局影響力，我國開始大力推進國企、央企“混改”。以更大力度、更深層次推進國有企業混合所有製改革，實現國有資本與其他各種所有製資本取長補短、相互促進、共同發展。

中化集團作為中國石油化工頭部企業，混改勢在必行。2017年10月，中化集團負責人在介紹有關石油業務分拆上市的問題時就曾表示，未來3~5年內，在所有業務領域，引入混合所有製改革和戰略投資者。

作為中化集團的下屬公司，金茂的“混改”也在有序進行。早在2009年，金茂（彼時名為“方興地產”）就進行過一次配股。資料顯示，控股股東中化集團以2.52港元的配售價，向不少於6名獨立機構投資者配售7.69億股舊股，並認購4.61億股金茂新股，完成後中化持股量由69.74%降至62.87%。

2015年，金茂以每股2.73港元的價格向新華人壽、新加坡主權基金GIC、私募基金華平投資以及新鴻基地產前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill，配售16億新股。

2018年，金茂通過先舊後新的方式進行配售，大股東中化集團將其持有的8.43%金茂股票，即900124000股，配售予不少於6名獨立的專業機構或個人投資者後，再認購與配售同等額的新股。交易完成後，大股東中化集團的持股比例將由原來的53.95%攤薄至49.76%。承配人之一的新華人壽持股數目增加至11.38億股，佔金茂經擴大股本後的約9.83%。而嘉裡建設的控股股東嘉裡控股，則成為金茂此次新引進的社會資本。

“在保持央企屬性的前提下，無限接近市場化。”金茂總裁李從瑞非常認同這句話。他認為，金茂算是“國企中的民企，央企中的外企”，最終希望成為一個完全市場化的上市公司。市場化公司的效率更高，員工的積極性可以被充分挖掘。央企管理嚴謹、社會責任感高，能夠平衡短期利益和長遠利益。既有央企的優勢，又有市場化的助力，這樣的企業往往會走得更遠，更有活力。

緩解資金壓力

上述業內人士表示，金茂引入平安雖然可能是為了“混改”，但是也能夠緩解金茂的資金壓力，為其今後融資提供保障。

今年以來，金茂在項目公司股權出讓方面動作不斷。5月27日，金茂持有的北京昊遠置業有限公司的34%股權及天津北方澤茂企業管理有限公司的100%股權被出讓，交易價格暫未披露。6月3日，金茂擬出讓長沙鼎茂置業有限公司100%股權，轉讓底價11.45億元。6月12日，金茂實際控股的寧波方興投資擬轉讓北京茂豐置業有限公司28.56%股權，轉讓起始價格為5.3億元，此外還有保利與金茂協議共同出讓北京金豐置業10%股權，轉讓方為保利地產旗下的北京保利營房地產開發有限公司。

中國金茂5-7月融資行為一覽

對此，李從瑞在今年的股東大會上回應，“北京土地的成本高低，和市場已經不是相輔相成的，因為它是和項目限價對應的。即使北京的市場很好，周圍的二手房也很好賣，但是這兩塊地都是限價房，只能慢慢研究價值。限價房的土地成本還要看周圍的環境，是不是值得打造成有品質的項目，我們也要做一個判斷。”出讓項目是聯合拿地時超出了預算授權。拿地之前合作雙方都有協議，如果超過任何一方董事會的授權，那麽合作就自行解除，並協助對方退出合作。

雖然如此，金茂的資金確實面臨一定的壓力。據2018年年報中披露，截至2018年年末，金茂的計息銀行貸款和其他借款為879.73億元，同比上漲了23%。其中，219.76億元需要在一年內償還，其持有現金和現金等價物213.24億元。

李從瑞表示，2019年金茂準備拿1000億元的土地。中原地產研究中心統計，今年上半年中國金茂合計獲得19塊土地，耗資152.4億元。7月初又以51.5億元代價斬獲南京主城區G32地塊。今年金茂拿地金額已超過200億。由此看來，金茂離拿地金額1000億元尚有距離，也需要籌措大量的資金。

此外，某財經專家認為，引入平安可為金茂的城市運營戰略提供支持。2015年，金茂正式宣布戰略轉型為“城市運營商”。李從瑞解釋“城市運營”為：成片開發，有1000畝以上才算是成片開發；跨周期開發，首先是從項目的土地規劃開始，一直到最後城市人口進駐、產業導入，後續持有運營；業態豐富，除了住宅，還包括酒店、商業、辦公大樓以及其他產業。

由此可見，“城市運營”對金茂提出了較高的資金要求。上述財經專家表示，在去杠杆、穩金融的背景下，國家對房企金融端的調控政策頻出，房地產信託收緊，多家金融機構因違規向房企提供資金被銀保監會處罰。近日，央行加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。在這樣的大背景下，平安入股金茂，拓寬了金茂的資金來源。