今日，金茂一則公告引發業內廣泛關注。
這不是一個簡單股份認購，這是房企“活下去”的一種全新模式，聽侃爺細細道來。
在金茂中國發布的《認購新股份》公告中，向中國平安、新華人壽出售17.87億公司股份，配售價為每股股份4.8106港元，用於為公司運營及發展擴張補充資金。
也就是說，平安補充了約85.96億港幣。
交易完成後，中國平安成為金茂第二大股東，持股15.2%，中化香港持股量由49.71%降至35.1%，新華持股9.18%。
一系列的動作下來，侃爺一首打油詩形容：
五年光陰逝，富翁變富豪。
全國拿地多，忙中或出錯。
融資被收緊，負債太難熬。
白衣來馳援，幫你“活下去”。
或許你會說，連金茂都需要“活下去”了？當下的市場環境下，一著不慎滿盤皆輸，小心使得萬年船。
五年光陰逝 百億變千億
回顧一下：2018年中國金茂實現簽約銷售額達1280億元，同比增長85%。利潤表顯示，2018年中國金茂營業收入為387.33億元，較2017年310.75億元，同比增長24.64%。
金茂從2013年開始，猶如坐上了火箭一般，從不足200億的銷售額，五年後激增至千億房企，翻了足足六倍多。
營業收入和淨利潤也是連續三年上漲，將當年很多平起平坐的房企甩在了身後。
今年金茂銷售目標為1500億，可售貨值約為2400億，半年銷售業績顯示，2019年上半年累計簽約銷售金額為784.56億，已完成過半。
不過多贅述，一系列的數字看在眼裡。
如果說五年前，金茂還是商業富豪，那麽五年之後的今天，金茂已經成為中國房地產領軍企業，稱霸一方的諸侯勢力。
全國拿地多 忙中或出錯
金茂在北京打造的產品，業內都是耳熟能詳。值得注意的是，金茂在全國的發力。
侃爺發現，金茂拿地方面絲毫沒有受到市場波動的影響，毫不手軟。中原地產研究中心統計，今年上半年中國金茂合計獲得19塊土地，耗資152.4億元。
7月初又以51.5億元代價斬獲南京主城區G32地塊，截止目前，金茂在全國拿地金額已超過200億。
如此快速進擊的拿地，或許忙中易出錯。
自今年5月以來，金茂連續出讓項目股權或引入新的投資者，共涉及8個項目，其中不乏一線城市的優質地塊。
其中，在5月份，金茂擬掛牌轉讓北京昊遠置業有限公司34%股權，以及轉讓天津北方澤茂企業管理有限公司100%股權，他們分別持有北京大興經濟開發區的宅地和通州宅地。
作為以北京為大本營的金茂來講，變向賣地可謂頭一遭。
侃爺認為本質上金茂出於兩點考慮：第一，股權轉讓後，或也會讓渡債務，即接盤方是需要承擔相關債務的，降低負責率。第二，變相回籠資金，除了買房需要支付利息等附屬資金外，金茂也省去了後續追加的成本，裡外裡能節省百億，緩解資金壓力。
只不過這只是近期金茂遇到的難關之一，還有一些難題亟待解決。
融資被收緊 負債太難熬
前面都是鋪墊，百億到千億好，全國拿地也罷。
最終都會面對同樣的問題：負債率和現金流。
侃爺說的再白點，步子邁得太大，借的錢太多了，現金有點跟不上了。
還是回到2018年年報，金茂擁有現金及現金等價物213.24億，受限制銀行結餘44.58億元，而短期有息負債約為219.76億元，手持現金不足以覆蓋短期債務。
同時，應付貿易账款及票據共116.9億元，同比增長27.6%，其中，一年內到期或按要求償還的佔比為94%。
從資產負債表來看，金茂總負債約為1933.7億元，較2017年1556億元，同比增長24.3%。數據顯示，最近五年，金茂的資產負債率逐年走高，已從59.19%上升到71.19%。
“屋漏偏逢連夜雨”，5月銀保監發文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。
隨後，市場有消息傳出，監管層已經將一些拿地激進、製造地王的企業納入監管，並準備暫停地王企業的債券發行。
可能不是為了打擊金茂，但嚴厲的政策監管和揮之不去的高杠杆風險，讓金茂的融資進一步吃緊。
侃爺總結以上來看：
1、擴張速度太快，戰線拉的太長；
2、現金剛剛回正，但基本等於“月光”狀態；
3、債台高築，已經到了“囊中羞澀”的階段；
4、輸血渠道受阻，周轉困難；
5、不得不賣地造血，但絕非長久之計；
那什麽才是長久之計呢？
白衣來馳援 幫你“活下去”
前文說到，平安收購17億股，攜85億馳援，此次交易總計有將近100億港幣或股權涉及其中，可謂大手筆。
平安可謂白衣馳援金茂，幫助金茂暫度難關。
但侃爺認為，這並不是一次簡單的股權變更和簡單的交易，似乎是平安帶水救火，解金茂之圍，一個保險業巨頭拉了房地產TOP30企業一把，但暗藏其中的是房企未來的“生存之路”。
侃爺發現，近年來，中國平安等保險巨頭紛紛投資地產，或持股房地產上市公司，或投資房企項目，之所以如此，還是看準了房地產的穩定與寡頭時代的到來。
以中國平安為例，再馳援金茂之前，中國平安已經陸續收進碧桂園、旭輝、華夏幸福等房企的股票和股權。如今入股金茂，也應該是平安布局地產行業的一步棋。
的確，中國房地產已經進入了穩定的周期。在度過了五年的快速擴張的階段後，行業增速已經穩定在一個階，此外不動產也是全球保險業公認的理想的長期匹配資產之一。這麽看，平安投資金茂也就不足為奇了。
而且，近期很多高層頻繁喊話，中國房企將減少三分之二，萬科“活下去”的預言成真。如何能夠順利上岸，保全“性命”，強強聯合是在明智不過的辦法了。
關鍵的是，平安並非入侵者，沒有任何佔據開發話語權的意思。
中國平安表示，對中國金茂的投資，是偏長期的財務性投資，在養老、健康產業方向具有戰略協同效應,但不會參與公司實際經營管理。
平安後續若和地產業務結合，實際上也還是會做各類複合型的業務，單純的地產業務需要在土地購置和項目行銷方面有資源，這幾點不是平安的特長。
中國金茂和中國平安，一個求穩定，要活下去；一個要進來，但不乾預，一拍即合。
金茂為平安提供房地產穩定的收益和成長，總資產的保值和升值。平安為金茂的融資通道和資金鏈提供保障，可謂各取所需。
侃爺最後想說：未來還會有更多保險企業、央企、甚至險資進入房地產圈，它們可以用資金、資源、資歷幫助房企開鑿一條護城河，阻禦風險和敵人。不過也要警醒，河水倒灌，殃及池魚。
在現階段負債率沒有得到緩解，高杠杆的情況下，未來房企將開啟一條全新資本融合之路。
文/謝曈 宋雲龍
編輯/趙宇
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室