平安86億戰略入股中國金茂 地產版圖再擴容

央企混改

撰文 | 舒克

出品 | 大摩財經（ID：damofinance）

中國平安86億元入股中國金茂（0817.HK），再次成為地產資本圈焦點。

7月26日，央企中化集團旗下地產上市公司中國金茂公告宣布，引入中國平安作為新的股東方。

中國金茂的直接控股股東中化香港出售17.87億股股份予平安資管，配售價為4.81港元。

同時，中國金茂、中化香港也與新華保險簽訂新華協議。中化香港出售1555.99萬股股份予新華保險，並且後者認購同等數額的有條件發行股份，價格與平安相同。

新華保險為中國金茂現有股東。在本次協議簽訂前，新華保險持有9.18%中國金茂股份，僅次於大股東中化香港。

本次交易完成後，中化香港持股稀釋至35.1%，仍是中國金茂第一大股東；平安持股15.2%緊隨其後；新華持股仍維持9.18%，不再是中國金茂主要股東。

本次交易也給中國金茂帶來董事會席位的變化。平安將提名一名非執行董事候選人及一名獨立非執行董事候選人。

目前中國金茂董事會共有九人，包括四名執行董事，兩名非執行董事和三名獨立非執行董事。董事會主席為中化集團董事長寧高寧，同時兼任執行董事，其余三名執行董事李從瑞、江南、宋鏐毅也出身中化集團。非執行董事安洪軍則由新華提名。

值得一提的是，平安未來仍有繼續增持中國金茂的可能。公告披露，如果中化香港持股發生變化，且平安增持到一定水準，則平安提名董事的數目可能發生變化。

中國金茂稱，配售事項及認購事項以及引入平安會帶來合作機會，以及在擴大公司股東基礎及資本規模的同時，為公司提供籌集額外資金的機會。

中國金茂今日大漲7.64%。

險資愛地產

中國平安布局中國金茂只是險資加碼地產的一個縮影。

近年來，中國人壽、中國平安、新華保險等各大保險公司紛紛投資地產，加碼持股房地產上市公司。TOP 20房企中，碧桂園、萬科、保利、新城控股、華夏幸福等背後均有險資的身影。

但由於監管政策的變化，近幾年險資對地產的介入程度並不相同。2015年，險資曾掀起一波對上市房企股份增持的熱潮。萬科、遠洋地產、金融街、金地集團等均被險資舉牌增持。中國平安也在當年四月，斥資62.95億港元，入股了位列“千億俱樂部”的碧桂園，持股9.9%，成為第二大股東。

但2016年下半年證監會轉變保險業監管方向，保險業回歸本源，險資對上市房企的投資逐漸進入冷靜期。雖然平安、安邦、泰康等企業仍佔據不少大型房企的股東三甲位置，平安還在此期間斬獲旭輝9.87%股權，但險資對上市房企股權的增持已經明顯減少。

2018年下半年起，保險業監管方向再次轉變。銀保監明確鼓勵保險資金增持上市公司股票，拓寬專項產品投資範圍，維護資本市場穩定。房地產行業兼具價值與成長屬性的特點，比較契合保險資金的配置需求，再次成為險資的關注重點。

中國平安在這波險資入市的轉變中反應迅速。去年七月，平安受讓華夏幸福19.7%股權，成為第二大股東，今年一月再次加碼受讓5.69%股權，目前持股25.25%。

中國平安集團總經理任匯川在今年的業績會上曾表示，地產投資是銀保監會相關政策範圍的正常的保險資金應用投資，純屬財務性投資。而本次受讓金茂股權也是平安繼增資華夏幸福後的又一大動作。

金茂變革

中國平安對金茂的投資其實是一個新的嘗試。

平安過往投資的房企多為知名民企，本次選擇的金茂卻是一家央企地產公司。金茂去年合約銷售1280億，同比增85%，成功邁入千億大關。未經審核銷售數據顯示，金茂今年上半年實現簽約銷售金額785億元，已經完成1500億年度預期銷售的52.3%。

不過從規模擴張來看，金茂已經逐漸放緩速度。今年1500億銷售目標僅增長17%，相比去年85%的增速，下調力度不小。從完成度來看，雖然已經超額完成上半年銷售計劃，但同比增長不足10%，而上年這個數字接近200%。

金茂早期一直以高價拿地、高價賣房的方式擴張，曾在成都、合肥、鄭州拿下多宗高價地。但隨著樓市調控政策不斷加碼，在限價政策和限價房入市影響下，高價拿下的土地利潤被壓縮。

金茂今年改變打法，頻繁出售旗下項目。公開資料顯示，金茂在五月以來出售和退出八個項目，其中有五個項目位於北京和上海。

而在拋售項目的同時，金茂仍是今年土拍市場的拿地大戶。據大摩地產統計，金茂今年以來已拿地八幅，單價最高的地塊位於南京，成交總價51.5億。今年六月，金茂在汕頭以26.56億拿下的地塊，溢價高達82%。

金茂今年拿地集中在粵港澳大灣區及二、三線城市，一線城市僅有廣州一地。中國金茂總裁李從瑞在股東大會上曾介紹，金茂拿下的廣州地塊不是限價房，是完全市場化的；另外，溢價82%拿下的汕頭地塊，預計基本能夠達到三比一的售價土地比。

拋售和拿地的“一進一出”不難看出金茂似乎想通過土地的置換，來謀求更大的利潤空間。事實上，雖然央企加持讓金茂在融資方面可以有更大優勢，但隨著房地產“銀根”縮緊，金茂的資金也已經進入承壓狀態。

數據顯示，截至去年底，金茂短期有息負債約220億，擁有現金及等價物213億，受限銀行結餘44.6億，現有資金不足以覆蓋短期債務，存在較大短期償債壓力。同時，金茂的有息總負債879.7億，相比上年增長23%，資產淨負債率也增長兩個百分點至71%。

不過背靠央企大樹，金茂在拿地方面相比民企仍有明顯優勢。金茂自2015年起就已明確以“城市運營商”作為轉型方向，曾運營過上海北外灘、長沙梅溪湖等多個城市綜合體項目。

而城市運營項目正在成為金茂的土儲補充主要渠道。今年一月，金茂已成功通過城市運營項目在青島、瑞安獲取53.2萬平米的土儲資源。五月，金茂再次拿下嶽陽東風湖新區一期工程項目，總建面約240萬平米。按照金茂的規劃，預計到2019年年底金茂運營項目會突破20個城市，到2021年，金茂60%土地獲取都要是城市運營項目。

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