買房時機已到！房價距離下一輪上漲，不遠了！

距離房價的下一輪上漲，不遠了。

1、三年樓市周期

觀察國內房地產市場的波動，有一個規律性的周期。

簡單概括起來叫“三年一循環”。

我們看從07年到17年的房價和銷量的波動規律。

從銷售面積和價格指數上看，市場銷量房價波動趨勢基本上相似，在時間上，市場成交波峰要先於房價上漲到來，並在房價經歷過漲幅後開始下滑。

2007年到2017年十年間，2008-2011年、2011-2014年、2014-2017年，每三年經歷一個房價和需求量上漲的周期。

我們看距離現在最近的一輪，房價漲幅在2018年進入波谷，按照規律，2019年第二季度開始房價漲幅和市場成交將逐漸開始進入上升通道。

2、土拍回暖預示樓市回暖

聊過了宏觀的規律，我們再從市場因素看看。

圈內有個兩個關於房價的觀點稱“地價漲，房價就會漲”，“房價漲，地價才會漲”，從生產成本和過往的土拍溢價規律去看，這兩條理論是成立的。

但，判斷房價的漲跌除了要看地價，同時也要看供應量和成交量（決定著庫存）。

我們來看近十年重點城市的土地供應和成交情況。

2008-2018土地供應與成交情況

從2009、2010年，重點城市土地成交量快速增長；從2010年開始，土地供應和成交規模保持了高體量。

按照項目從拍地到建案建成，2-3年的建設周期來算，從2013年-2015年將是大量樓市供應進入市場時期，而事實也確實證明，各地庫存量在2013年開始激增。

到2015年，國家提出去庫存政策時，積壓了兩三年的供應量開始被消化。

並且帶動了一批庫存量高的城市房價和成交的上漲高峰，而這波去庫存，也導致了房價高位上漲近一年。

2013-2018土地流拍情況

2018年嚴調控下，樓市冰封，於此同時土地流拍的情況也創了高峰。可見，2018年的市場是真的不好。

而最近有消息稱，土拍成交量正在抬頭。

3月下旬來部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復，僅下旬就合計成交55宗，其中，溢價率低於20%的只有17宗，有5宗地塊溢價率超過100%，合計19宗溢價率超過40%。

土拍成交密集區域多集中在長三角、珠三角區域，另外西南區域重慶也成交頻繁。

土地市場的回暖，表明供應量正在逐漸提升，那麽離刺激消費，鼓勵買方市場成交也就不遠了。

3、今年房價怎麽漲？

小融認為，2019年，房價仍將繼續上漲，但是大規模短期內迅速上漲的可能性並不大。

最有可能出現的情況是以下幾種：

熱點二線城市追漲：

2017年，熱點二線城市的市場特別搶眼。2018調控下偃旗息鼓的熱度將漸漸回升。（不會像之前那麽瘋狂）

而不同的城市之間，房價差異其實是比較大的。重慶、長沙、鄭州、西安等和東部二線熱點城市比還有上漲的空間。

都市圈內的地域性追漲：

去年，城市群、都市圈的概念很火，而上一波熱點城市多集中在都市圈的中心城市。

2019年，地理位置在都市圈內的，並且位於中心城市周邊區域，或許會迎來一波上漲的熱度。

例如，3月全國一百個重點城市二手房價中，位於京津冀、長三角、珠三角城市群中的廊坊、鎮江、東莞漲幅均名列前茅。

非熱點城市調整：

除了熱點二線城市和都市圈內城市外，其余非熱點三四線城市房價將會進行震蕩調整（這個在小融之前的文章有講到過）。房價有動蕩，會有漲跌的波動出現，但最終的結果是通過震蕩，房價回到調控前高點。

城市內郊區補漲：

對於一個城市內的微觀房價而言，在下一輪大漲來臨之前，將是郊區（尤其是承接主城區功能疏解作用的高新區、重點規劃區域）與主城區房價逐漸縮小差距，追平的階段。

2019年，樓市市場將進入上升通道，但又距離房價上漲高峰仍有一定距離，合適入場。