4月二線城市賣地收入佔300城賣地總收入近7成 引發政策預警

證券時報記者 張達

近期，熱點城市特別是二線城市土地市場熱度明顯回升，土拍現場競爭激烈，數十家房企搶地、上百輪競價、溢價率超100%的現象重新出現。二線城市土地成交回暖帶動了全國土地市場成交回升，證券時報記者根據中國指數研究院的數據測算，4月二線城市賣地收入在全國300個城市賣地總收入中佔比近七成。

業內人士認為，土地市場本次回暖主要源於市場在經歷一定時期的調整後，受短期預期緩和導致補貨意願強烈、房企資金充裕，以及供地規模縮減、房企聚焦二線城市等多因素綜合影響。在中央堅持“房住不炒”的定位不動搖、對地價上漲較快的城市提出了預警後，預計本輪土地市場的上漲態勢不會維持太久，市場蘊含風險，房企投資布局仍需保持謹慎。

土拍火熱

源於房企補庫存

4月30日，“五一”小長假前最後一個工作日，南京成交7宗住宅用地共攬金72.1億元，溢價率均在40%左右。4月25~26日，合肥連續兩天集中成交25宗地，總賣地收入超過210億元。4月24日，蘇州主城區成交5宗住宅用地，共吸金135.7億元。4月23日，武漢成交10宗地攬金228億元。

近預售屋企在熱點二線城市拿地積極性顯著提高，市場熱度明顯回升，這些二線城市土地成交回暖也帶動了全國市場的升溫。4月22日至4月28日，中指院監測的40個主要城市土地成交量環比增加64%，出讓金總額環比增加130%。其中，二線城市量價齊升。4月，全國300城土地出讓金總額3346億元，環比增加17%，同比增加24%。其中，二線城市宅地交易活躍，土地出讓金總額2231億元。以此測算，二線城市賣地收入在全國300城賣地收入中的佔比接近七成。另外，在土地出讓金TOP20中，二線城市佔據榜單15席，武漢攬金逾409億元領跑，其次是杭州的304.1億元和蘇州的156.3億元。

對於近期二線城市土地市場熱度明顯回升的原因，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者採訪時表示，第一個原因是開發商去年10月份開始發債量比較大，融資比較多，有錢了就要拿地。第二個原因是開發企業目前投資的區域布局趨同，大中型開發企業都比較看好一二線城市，規避三四線城市。第三個原因是今年樓市有個“小陽春”，大部分城市成交量放大，部分城市房價上漲，樓市銷售回暖也使開發企業覺得目前拿地是一個好時機。

從1~4月房企新增貨值來看，4月房企投資力度加大，二線城市仍是主戰場。克而瑞研究中心的統計數據顯示，4月，中海、綠城、世茂、華潤等房企拿地力度顯著提升，拿地金額均較前3月平均值提升200%以上。與此同時，在回歸二線城市戰略驅使下，房企在二線城市拿地熱度持續攀升、競爭也愈發激烈。1~4月，百強房企二線城市新增土儲建面佔比達49%，較1~3月上升3個百分點；而三四線城市佔比為45%，較去年全年下降了13個百分點。

地價快速升溫

引發政策預警

值得注意的是，部分城市地價快速上漲後已出現政策預警。

住建部對一季度房地產市場進行專題調研時指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需要引起高度關注，並已經對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。4月17日，自然資源部重新強調住宅用地供應“五類”調控目標。其中，消化周期在12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。而此前，土拍市場過熱的合肥，也下調了熱點區域居住土地最高限價。

對於二線城市土地市場的未來走勢，楊紅旭對證券時報記者表示，二線城市基本面比較強，其中，廈門、天津、石家莊、福州等部分城市降溫比較早，基本上調整也到位了，拿地時機在趨好。但是因為熱門城市的政策保持偏緊，控房價、控地價、控房租是這些熱門城市“一城一策”的核心指導目標，房價、地價未來會受到一些控制，漲幅會比較小，一般不會超過平均收入和GDP增幅，可能會控制在6%~7%以下。“這樣的話，開發企業的有些預期可能就過於樂觀了，如果地方政府限房價不放開，還要限地價的話，估計三季度熱點城市土地市場會略有降溫。”他說。

克而瑞研究中心也預計，在中央再次提出堅持“房住不炒”的定位不動搖、對地價上漲較快的城市提出了預警後，本輪土地市場的上漲態勢不會維持太久，土地市場的“瘋狂”面臨更大風險，無論是戰略調整還是規模需要，企業投資布局仍然需要保持謹慎，尤其對於地價屢創新高的城市和區域，盲目追高並不可取。

中國指數研究院進一步指出，鬆緊適度導向下房地產行業貨幣金融管理將更加審慎，房企融資持續寬鬆的可能性明顯降低，再加上今年起房企進入集中償債高峰期，流動性風險加劇，未來企業資金壓力依舊不減。而在“穩房價”調控目標下，高價地塊利潤空間被明顯壓縮，運營存一定壓力，若房企綜合實力不足，資金壓力將被放大，同時，受熱點城市限價限簽政策影響，高價項目入市難、去化存壓直接影響資金回籠。整體來看，隨著土地市場熱度持續回暖，其中蘊含的風險也在不斷提升，在這種市場境況下，房企在策略上應更加謹慎應對。

（中國指數研究院 張達）