樓市“晴雨表”，2018土拍市場的起起落落

當下，萬科高喊“活下去”，樓市高呼降價的同時，國內多個熱點城市正輪番上演著“土地流拍”。根據CREIS中指數據統計，2018年1-11月，全國土地流拍數量接近900余宗，流拍率鋼彈6%，創下2012年以來的新高。近幾年中，樓市下行最嚴重的2014年的土地流拍率也只有4%。

一二線住宅用地流拍情況

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線城市

1-11月，一線城市共供應253宗住宅用地，流拍數量14宗，流拍率鋼彈5.5%，去年僅為1.9% 。

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線城市

1-11月，全國36個二線城市土地流拍總數更大，達到了299宗，流拍率達6.4%，去年僅為3% ；其中最具代表性的熱點二線城市中福州市、成都市、合肥市、天津市土地流拍量漲幅較大，流拍總量鋼彈46宗。

一二線住宅用地流拍面積

1-11月，一線城市土地流拍總面積是75.04萬㎡，而去年僅為30.93萬㎡，流拍土地面積較去年上漲44.11萬㎡；二線熱點城市土地流拍總面積是267.83萬㎡，而去年僅為112.87萬㎡，流拍土地面積較去年上漲154.96萬㎡。

這樣大規模的土地流拍也曾在2014年出現過，那一年，全國土地流拍總數達345宗。主要原因在於2014年經濟下行壓力大，大家都不願意買房，開發商不願意拿地，政府也降低了土地供應量，最後供需兩不旺，導致土地流拍。那麽今年又是什麽原因呢？

原因分析

隨著房地產調控政策的持續深化，土拍政策頻出，競自持、競配建、限房價、共有產權用地的要求等成為重點城市推地的重要要求，導致拿地成本居高；

融資管道受限，銀行開發貸全面收縮，房企股權融資更是被凍結，至於公司債也受到嚴格監管，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來了壓力，房企拿地更加理性，或者說根本沒錢拿地；

低單價、利於高周轉的優質地塊成為首選，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊遭遇流拍，2018年以來，大多數房企進入償債高峰期，面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業資金進一步承壓，拿地更傾向於一些小體量項目，以便快速周轉。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，當堅決遏製房價上漲的呼聲越來越高，房企拿地的熱情卻越來越小，如今麵粉貴過麵包，而麵包價格又被卡死了，開發商們自然不願意做這個賠本生意。

市場現況

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線城市：房價降溫，但整體平穩

從成交量來看，1~11月，一線城市的新建住宅成交量出現了明顯的同比下降，下降了 6.6%。從價格漲幅來看，4個一線城市新房銷售價格環比微漲。

具體來看，11月份，北京市商品住宅價格為43,880元/平米，環比上漲3.23%，同比下跌10.08%；上海市商品住宅價格為58,645元/平米，環比下跌7.57%，同比上漲19.43%；廣州市商品住宅價格為23,562元/平米，環比上漲9.22%，同比上漲56.51%；深圳市商品住宅價格為54,066元/平米，環比上漲0.01%，同比下跌0.39%。

一線城市商品住宅價格走勢

部門：元

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線城市：土地市場降溫，房價整體下滑

今天我們談一下合肥市場，首先從具體的土地市場來看，2018年1-11月，合肥市土地流拍數量鋼彈20宗，流拍率達17%，而去年僅為7.1% 。

合肥市土地推出及流拍情況

部門：宗

合肥，這個曾經排名靠後的“弱二線”房地產價格窪地城市，一度是國內甚至全球房價高速上漲的“領頭羊”。作為省會城市的合肥，多年來的房價其實一直很“低調”，在近鄰南京2008年每平方米過萬的時候，合肥房價還在3,000~5,000元/平方米徘徊，直到2015年才突破萬元，2011年至今，合肥的房屋成交均價一直在漲，即使是在2011年3月限購令發布的“寒市”，也保持了總體上行，2016年，合肥的房價漲幅超過40%，一度居全球首位。而如今，合肥樓市走入下行通道。2018年11月，合肥市商品住宅價格為12,010元/平米，環比上漲18.88%，同比上漲30.11%。11月合肥住宅供應量達到10,230套，環比增長45.6%，同比增幅更是達到110.6%，但與之相對的是，環比下降25.0%，備案成交量僅1,800套。雖然近3個月漲幅有小幅上揚跡象，但是整體房價成下降趨勢。

合肥商品住宅全市價格走勢

部門：元

土地市場是房地產市場的一個“晴雨表”，而如今，很多城市的土拍不是以底價成交，就是出現了流拍，甚至都沒有開發商願意來交保證金。2018年以來，隨著庫存的持續下降以及市場行情的延續，全國熱點城市土地流拍數量大幅增長。可謂是土拍涼涼的一年。

至於流拍是否會繼續蔓延，小編只能“祈禱”市場早日趨於穩定，“天下太平”。

-The End-