中房報記者許倩丨文
作為房地產市場的“晴雨表”，土地市場在2018年上演了一波高台跳水的劇情：從火熱到平穩再到冷清。
土地市場的降溫始於2018年三季度，主要表現為成交溢價率降低、流拍現象增多、成交面積增幅收窄。彼時，房地產市場亦進入向下轉捩點，出於樓市走向的不明朗預期以及資金的收緊，更多的開發商不再像之前那樣不計成本拿地，拿地策略開始趨於謹慎。
土地市場的降溫加劇了地塊流拍現象，導致不少城市的供地計劃難以完成。據2018年前11個月數據顯示，北京、深圳、廈門等熱點城市供地計劃完成度不足三成。完成情況較好的天津、南京，年度完成率也只有7成左右。
或許是出於完成供地計劃的急迫需求，2018年年末，一二線城市普遍進入土地密集供應及成交時段。等待拿地機會的開發商們也抓住機會擇優入市，部分城市的地塊單價或總價在近期被刷新。
對於2019年土地市場的走向，主流的聲音是，伴隨房地產市場繼續穩定的大基調，2019年土地市場有望迎來回歸理性、穩定的發展態勢。同時，不同級別城市間的土地市場供求結構將分化加劇。
━━━━
地市從熱轉涼
據克而瑞數據顯示，截至2018年12月中旬，全國300個城市土地市場成交建築面積達24億平方米，小幅超過2017年全年的成交面積，維持在一個較為穩定的狀態。但相比上半年，2018年下半年土地市場由熱轉冷的態勢明顯。
2018年上半年，開發商紛紛下沉到三四線城市搶地，帶動整個土地市場出讓額再上一個高度。據財政部發布的財政收支數據，2018年上半年，全國國有土地使用權出讓收入26941億元，同比增長43%。
分城市來看，一線城市上半年土地出讓金縮水逾兩成，北京、上海、廣州均有下滑。高價地成交逐漸向二線城市和三四線城市偏移，嶽陽、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等城市土地出讓收入同比增幅都在200%以上。
伴隨樓市政策收緊，2018年下半年以來全國土地市場加速降溫，土地流拍現象明顯增多，三四線城市土地市場亦由熱轉涼。據易居研究院數據顯示, 2018年7月份,40個典型城市土地出讓金收入環比上漲19.3%,同比下跌5%。
克而瑞地產研究分析師指出，2018年7月份是土地市場由熱轉涼的一個轉折點，開發商拿地的審慎程度大幅度提升，不僅溢價率顯著下滑，土地市場的流拍率也創下新高。截至2018年第四季度，一二線城市土地溢價率已經跌破10%，大部分地塊均以底價成交；而平均溢價率曾經超過50%的三四線城市溢價率也回落至18%，整體土地市場的競拍激烈程度遠不如往年。
2018年以來一二線城市紛紛加大土地供應，但房地產供需兩端信貸資金逐漸收緊，加之限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等限制政策頻出，這些限制條件對房企項目盈利和周轉帶來一定壓力，且對企業資金實力提出了更高的要求。
開發商的拿地態度出現了顯著變化，最直接的體現是購置土地面積的下降和土地流拍現象的迅增。截至2018年11月，房地產開發企業土地購置面積和成交價款增速已經連續3個月回落。而一二線城市住宅土地年內流標369宗，是近6年來最高水準。就連上海、杭州、蘇州等熱點城市都出現了無人報名導致地塊流拍的現象。
據克而瑞統計，一二線城市2017年流拍率基本能維持在10%以下，2018年下半年開始流拍率顯著升高，7月份和10月份流拍率分別鋼彈22%和24%。
不過，就在2018年的最後兩個月，土地市場又重新熱鬧了起來，一二線城市紛紛加大土地供應力度。11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊，除一宗地塊因在掛牌階段無人報名而遭流拍外，其余12宗地塊均成功出讓，攬金316.46億元。就連宅地供應極度稀缺的深圳市場也有11宗地入市，其中有4宗為居住用地。
一二線城市年末供地壓力迫切之下，嚴重的流拍情況反而有所改觀。據克而瑞統計，11月份流拍率回落至14%。
━━━━
房企拿地更趨理性
2019年，土地市場怎麽走，住建部敲定了大方向：穩地價、穩房價、穩預期。從2018年年末重點城市加快供地步伐，部分城市拍地門檻有所降低來看，土地市場政策面似乎正在改善。
“從2017年的‘地王’頻現，到2018年的底價流拍，可以看出土地市場經歷了一波從高峰到谷底的周期，預計在房地產市場‘三穩’的背景下，2019年土地市場將進一步回歸理性。”中國銀行國際金融研究所研究員李赫表示。
合碩機構首席分析師郭毅的預測是，2019年土地市場將繼續呈現分化局面。一些調控政策有所放鬆、同時經濟層面有相應的產業支撐、能夠對外來人口形成吸聚效應或積極采取人口引進措施的城市，將會成為未來房企重點布局的城市；而那些產業薄弱、樓市庫存高企、去化緩慢、地方政府也未能拿出有力手段提振樓市的城市，土地市場將延續冷清局面。
“2019年一二線城市土地成交將有所轉暖，三線及以下能級城市下降明顯。受棚改貨幣化退出及三四線城市居民杠杆率偏高影響，低能級城市拿地面臨風險更大，拿地資金更傾向於流向價格穩定的高能級城市。”中證鵬元評級機構指出,在供給方面，2019年土地市場供給將呈現放大趨勢；而在需求方面，2019年土地市場需求轉冷，流拍將常態化。
銷量增速放緩和資金面整體偏緊，且2019年房企存量債券到期金額較大，巨額債券兌付對房企拿地需求形成擠出效應。各大開發商對拿地的態度普遍趨於謹慎。
“目前公開市場上，土地出讓價格已處於高位。調控重壓下，房地產市場已明顯降溫，購房者回歸理性，市場供應不減，銷售難度將持續提升。原來開發商囤地坐等升值，等房價大漲後出售套現的盈利模式已經玩不轉了。”旭輝控股董事長林中認為。
“開發商的預期改變了，政府也要對出讓土地有合理的預期，地價報得太高，塞進太多附加內容，就沒有太多企業去報名，不是說開發商沒有錢導致土地流拍，而是既然銷售端沒有一個高速的銷售，還不如把錢用來還債，這比去拿這些高價而沒有利潤的地塊要好。”首創置業總裁鍾北辰直言。
在主流房企愈發謹慎拿地的態度下，2019年土地市場重現之前的火熱局面恐無可能。
（此文章發表於中國房地產報T7版）
流程編輯：劉凱
審讀：戴士潮
中國房地產報版權所有
未經授權不得轉載以及任何形式使用
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室