二手房糾紛已不是什麽新鮮事，由於房價上漲等原因，導致雙倍定金賠償並沒有辦法覆蓋掉購房者在交易過程中的損失。不過，在2017年9月廣東省高級人民法院針對審理房屋買賣合約糾紛案件給出的明確指引後，在定金無法覆蓋損失的情況下，買方可以提出差額賠償。
然而，最近中山一宗二手房糾紛的初審判決卻出現截然相反的一幕。買方鄭女士稱，自己在購買二手房時遭遇對方毀約，在多方爭取無效後，選擇法律維權。然而初審卻被判決解除合約，隻收回支付的12萬定金，並沒有獲得其余賠償。
這讓她大為不解——正常情況下應有與市場價相差的差額賠償。記者針對此事向律師及中介詢問，發現鄭女士在合約附件上有額外約定，正是這一約定導致了她無法獲得差額賠償，同時基於“不告不理”的原則，由於鄭女士在訴訟書上僅要求賠償差額，並沒有要求賠償雙倍定金，這使得最終結果讓她大跌眼鏡。
前因：買未辦證二手房，遭遇毀約
鄭女士告訴記者，自己在2016年就開始看房，後來在2017年初經華振地產中介人員楊先生介紹下在火炬區君華新城看中了一套130多平方米的洋房部門。不過，該部門卻暫未出證。
“當時看了很久的房子，這套比較喜歡”，她表示，她在現場看到賣方謝小姐有三個孩子，也抱有“對方是否真心賣房”的疑慮。但對方及中介現場都表示，謝小姐是很有誠意賣這套房子。同時，雙方均許諾稱，會爭取盡快為房子辦證過戶，預計最快4月中就能夠出證辦理過戶。
出於對這樣言辭的信任，鄭女士選擇在2017年3月7日與華振地產及謝小姐同時簽約。在合約上約定，該套房子以118萬元的總價賣給鄭女士，同時鄭女士需要在前期支付12萬定金。根據格式合約上約定的細節，一旦當賣方單方面無原因毀約下，賣方需要賠償鄭女士雙倍定金，即在返還12萬定金的基礎上多賠償12萬。
然而隨著時間流逝，鄭女士在4月份並沒有等到如期的提前辦證。詢問之下，中介人員稱，4月份中山市稅收政策發生變化，導致原本可以在4月份出證的房子目前暫時不能出證，若需要提前辦證，需要繳納1萬塊錢的加急辦證費。在直接與謝小姐溝通的過程中，鄭女士發現對方由於辦證時間過長和辦證費用太貴，已經有不想交易的念頭。“她說加急辦證費太貴，也拖得太久，不想辦了”，鄭女士和中介人員一直與謝小姐溝通，對方態度猶豫，也不願出這個錢。
懷疑：中介吃掉1萬“加急辦證費”
當時，中山的房價已經在上漲期，鄭女士考慮到如果謝小姐取消交易，自己最多只能獲得12萬賠償，這一成本不能覆蓋自己購房的損失，因此抱著“止損”的想法，就表達了願意出錢去辦證的意願。“後來與中介商量，最終給了1萬加急辦證費，想著這樣就可以交易成功了”。
然而到了12月份，當房產證下來後，中介卻告訴鄭女士，賣家決定反悔取消交易。鄭女士覺得無法接受：“我不斷催促他們盡快辦證，連辦證費都給了他們，到頭來卻和我說要毀約！”她氣憤地表示，自己在整個過程已經盡了最大的協助責任，認為房子若不交易，對方需要向其賠償合約上總房價與實際市場價的差額。
根據鄭女士的評估，預計該套房子的市場價格與合約價格差額已經高達60萬，而定金賠償僅只有12萬，再加上加急辦證費用1萬，若按照雙倍定金賠償自己將會損失不少。不僅如此，由於辦證時間一拖再拖，鄭女士還懷疑，1萬辦證費無中生有，可能被中介人員“吃掉”。
詫異：打官司卻得不到任何賠償
由於多次協商無果後，鄭女士就選擇訴訟。她在民事訴訟書上要求，請求解除與被告簽訂的房屋買賣合約、請求被告返還定金12萬、請求被告賠償原告因房屋買賣合約解除而導致的實際損失60萬及辦證費1萬、賠償律師費損失2萬及訴訟費由被告承擔等。
然而在最終的初審判決中，法院判決鄭女士與謝小姐的房屋買賣合約部分解除，被告謝小姐要在判決7日內返還12萬定金給鄭女士，其他訴求則被駁回。
“我無法接受這樣的判決”，鄭女士稱，自己不理解為何在廣東省高級人民法院針對審理房屋買賣合約糾紛案件給出了明確的指引後，廣東省多宗二手房糾紛買家都能獲得差額賠償，自己卻沒有，甚至連雙倍定金都沒有。她表示會盡快上訴爭取權益。
釋疑：合約附件約定偏向賣家
記者了解到，此前在深圳、廣州等城市出現這類二手房買賣交易無故取消的糾紛後，大多數情況下，買家可以獲得合約價格與市場評估價格的差額彌補損失。而此前在廣東省高院還沒發出指引前，買家一般情況至少能獲得合約約定的雙倍定金。然而為何中山這一宗案例卻出現了既沒有差額賠償也沒有雙倍定金的情況？
面對鄭女士的疑問，記者專門谘詢了部分中介人員和律師。有律師告訴記者，這一看上去“離奇”的判決結果實際上是法院秉承“不告不理”的原則。更關鍵的是，在合約附件中約定的條款對買家非常不利。
記者發現，該合約附件有另行的手寫約定。其中，如因賣方的原因導致該物業無法成交或賣方中途不願出售該物業的，視為賣方毀約；賣方應雙倍返還定金給買家彌補買方之損失，唯買方不可要求進一步賠償或逼使賣方履行此合約；如買方未能履行本合約之條款以致本合約不能順利完成，則已付之定金將由賣方沒收，而賣方有權再將該房產轉讓予任何人，唯買方不可再為此向賣方進一步追究責任或要求賠償。
“正是這一條款讓法院認為條款不違反法律，也具有對等性，屬於有效約定，這一約定恰好使得原告最多只能獲得雙倍定金”，一律師事務所歐律師表示，該約定相當於原告鄭女士放棄了差額賠償，若沒有這一手寫約定的條款，鄭女士完全可以根據2017年9月廣東省高級人民法院針對審理房屋買賣合約糾紛案件的指引，援用第四十條的“房屋買賣合約因一方當事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉售利益等可得利益損失”來要求賠償差額，即含定金賠付在內的款項不得超過實際損失。
而鄭女士則表示，當初在交易過程中，中介並沒有明確把手寫的條款在口頭上告知，自己因為趕著簽約，忽視了手寫的補充條款。中山市鏈家地產市場部經理劉申交表示，這一宗案子幾乎可以在中介二手房糾紛案中屬於個例。
“中介出具的買賣合約實際上是住建局統一要求的格式，因此並不存在問題，一般按照過往經驗，是能夠獲得雙倍定金的”，同時他認為該合約附件存在偏幫業主的情況。同時，他還表示所謂的加急出證，十有八九是不法中介編出來騙錢的，或通過報高開發商的加急費來獲取利益。
“嚴格來說，這裡面中介犯了幾個錯誤，其中未出證的房子據法律規定是不能允許上市交易的，中介公司操作交易本來就不合法；另外所謂辦證費，不管是開發商工作人員收取還是中介人員收取也是不合法的，中介公司只能收取中介費”，他表示，為何這些不合法的事沒有得到法院的判決，是因為原告並沒有訴求這些。
業內
中介需負起為客戶解釋合約條款責任
記者留意到，二手交易糾紛頻出，不少中介對此專門提出相關的避險做法。樂有家中山分公司相關負責人張雯霞表示，該案例中中介並沒有履行好責任告知義務。
“一般情況下，只要根據格式合約來操作，就能保證購房者和賣家的權益，但在實際過程中，由於個別原因，譬如購房者與賣家私下約定要求先行給錢等可能性，會出現合約以外的操作”，該名負責人表示，在這樣的情況下，其會讓買賣雙方簽訂協定，防止風險。
南都記者 蕭倩苑
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