房價上漲，眼看自己的房子賣便宜了，你會信守合約，還是毀約？不久前，巴南一房主因嫌房屋賣便宜了，直接撇開了原買主，高價轉賣他人。錢是多賺了，但房主也因此吃上官司，被判決賠償違約金10.1萬元。
80後小夥主城購二手房
80後的朱斌（化名）老家在綦江農村，作為飄泊在外的打工者，能在主城買上一套房屋，有個穩定的容身之所，是其一直以來的夢想。
這些年，通過努力打拚，朱斌漸漸有了一些積蓄。2017年年初，朱斌跑建案、走中介、看房子，貨比三家後，決定購買八公里捷運站附近一小區的二手房。
據了解，朱斌看上的這套房屋建築面積近70平方米，總成交金額50萬餘元。去年2月底，朱斌通過房屋中介居間介紹，與房主劉方（化名）簽訂了《房屋買賣合約》。根據合約約定，朱斌、劉方任何一方違反本合約約定，逾期超過10日的，守約方有權解除合約，並要求違約方承擔定金責任、支付相當於房屋成交價格20%的違約金，守約方應當向違約方發出解除合約通知書。
同時，劉方承諾該房無繼承、無贈予、無任何經濟糾紛。朱斌也表示，這是自己的首套房，待產權過戶後，再以此房作抵押貸款，由銀行直接向劉方支付房屋余款。
雙方簽約時，朱斌支付了定金1萬元，以及中介費用。根據約定，公證前朱斌將再支付房款近21萬元。
房款備好房主卻聯繫不上
辦理公證的前一天，朱斌籌齊了所需房款，給劉方發去簡訊，稱余款已準備好，請劉方收款，可以辦理相關手續了。但是，他卻未得到劉方的回復。
次日，中介公司也給劉方發了簡訊，稱買方已將錢準備好，可以辦理相關手續，但是仍未得到其回復。事後朱斌得知，劉方已將房屋轉賣他人。自己誠心誠意買房子，卻被房東放了“鴿子”，不但房子沒買成，而且隨著房價上漲，原來準備好的錢，已經買不到相同地段相同面積的房子。朱斌十分氣惱，但他並未選擇吃“啞巴虧”，而是拿起法律武器維護自身權益，將房東劉方、房屋中介一並起訴至巴南區人民法院，要求其支付違約金10.1萬元。
房主被判支付違約金10.1萬
該案經過一審、二審，由市五中法院作出終審判決。二審法院認為，朱斌與劉方簽訂的《房屋買賣合約》合法有效，雙方應遵循誠實信用原則，按約全面履行各自的義務。劉方未按合約約定接收朱斌房款，並將房屋轉賣他人，導致合約無法繼續履行，應承擔相應的違約責任，而買房者朱斌在合約履行中，並不存在過錯。
承辦法官表示，原房主劉方雖提出違約金約定過高，但由於房價上漲，朱斌在劉方毀約後，已無法按照雙方約定的房價在同等地段買到同等品質的房屋；朱斌依據合約約定要求劉方支付違約金，並未高於房價上漲給朱斌帶來的損失。因此，劉方應承擔支付違約金10.1萬元。
聞者足戒
為眼前利益違背誠信得不償失
在二手房交易中，一般約定房價20%左右的違約金，受眼前利益驅動，當房價上漲幅度遠超20%，賣方寧可違約支付房價20%的違約金，也不願繼續履行合約，以此獲得較大的利潤，導致不少賣方完全喪失誠信原則的惡意毀約行為，在破壞交易環境的同時，也造成了大量的司法訴訟。
巴南區人民法院民三庭史春亞法官介紹，今年上半年，該法院二手房房屋買賣合約糾紛大幅上漲，其中多數是賣方不配合買方辦理銀行抵押貸款面簽手續、不辦理銀行解押手續、不收取買方支付的房款、未經共有權人同意無權出售房屋等違約行為。
“違約行為之所以呈多發態勢，主要在於毀約成本太低。”史春亞表示，法治的意義，在於公民的合法行為得到保護，不能讓誠實守信者替背信棄義者承擔交易成本。確保法律威懾性及契約的穩定性，必須提高違約成本。當前法律中，賠償損失、承擔定金或違約金責任的目的，主要在於補償受害方損失，而非懲罰違約方，從而出現了違約者獲利的局面。隨著違約行為的加劇，對於賣方的違約行為，不少買方直接訴請要求賠償房屋價差損失，即在訴訟中通過鑒定賣方違約時，房屋的市場價值來確定房屋價差損失，由賣方直接賠償。對於賣方違約時，買方訴請房屋價差損失，法院予以支持，這將完全保障買方在合約中的權利，大大提高賣方違約成本，對賣方違約行為起到大大的遏製作用。如此，必能讓違約者竹籃打水一場空，讓守約行為得到更大的鼓勵。
本案件的判決，給那些拿誠信當兒戲的違約者敲響了警鍾。賣方因房價上漲，為了眼前利益而違背誠信原則，最終也會得不償失。
提醒
違反合約義務要承擔這些違約責任
“依法簽訂的合約，簽訂後便生效，當事人雙方應該嚴格遵守合約約定，並要有履約意識，否則一旦違約將要承擔相應的違約責任。”重慶坤源衡泰律師事務所徐興權律師稱，根據合約法規定，當事人違約應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。即當事人一方不履行合約義務或者履行合約義務不符合約定時，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合約履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合約一方訂立合約時預見到或者應當預見到的因違反合約可能造成的損失。經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，還要依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定，承擔損害賠償責任。
徐興權介紹，根據合約法規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
何種情況下的違約金約定是低於或者過分高於損失呢？徐興權稱，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合約法〉若乾問題的解釋（二）》規定：當事人依照合約法第一百一十四條第二款的規定，請求人民法院增加違約金的，增加後的違約金數額以不超過實際損失額為限。增加違約金以後，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。
同時，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合約的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
而當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合約法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
另外，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
建議
購買二手房需要注意這些問題
購買二手房的流程比購買新房的流程複雜繁瑣，需要小心謹慎，尤其是首次購房的朋友們，購房常識都非常薄弱，所以更要謹慎。那麽購買二手房，需要注意些啥問題呢？在房產交易行業從業多年的資深人士李珊為市民提出了相應的建議：
1.在簽訂房屋買賣合約時，要先審查房屋所有權是否真實、完整、可靠，有無其他債權、債務糾紛，是否與他人擁有“共有權”關係，應當與全部產權人簽訂房屋買賣合約，防止未簽字產權人以出賣人無處分權為由，拒絕履行房屋過戶手續。
2.買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合約》，並到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。
3.房屋買賣合約中，應當明確約定賣方辦理涉案房屋解押手續的時間、配合買方辦理銀行抵押面簽手續的時間，約定具體的付款時間、付款方式，要求賣方提供明確的收款账號。
4.明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合約的保障。買賣雙方要保留好在房屋買賣合約履行過程中的具體履行合約的證據。當對方違約不履行合約，注意固定和收集證據。
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