二手房買賣遇到毀約 該怎麽辦？

各位粉絲：

二手房買賣中，有時候會出現賣家或買家反悔的情況。尤其是在房價處於上升階段的時候，買家經常會擔心賣家是否會出現毀約的情況。

那麽如果出現了毀約，要是訴諸法律，法院會怎麽判決？二手房毀約主要有哪些情形？如果違約了怎麽辦？違約取證需要哪些材料？

對於大家來說，這些風險和如何防範，最好是先了解。

【京房字】的合作夥伴青葵律師事務所和獵鷹法律顧問為大家提供了一整套的案情分析和律師建議，希望對大家有所幫助。

一、案例

王某夫婦經過中介看中了位於市內的一套建築面積88.34平米，房屋價款902000元的房屋。2016年8月21日，經地產中介公司，王某夫婦與該房屋房主齊某簽訂了《房屋買賣合約》，約定購買看中的房屋，價款為902000元。

買賣雙方約定，出賣方齊某商業貸款購買房屋；簽訂合約時買受人向出賣人支付定金50000元，由中介方代收，剩餘首付款212000元由買方過戶當天向出賣人支付，尾款640000元由貸款銀行一次性支付出賣人。

同時，合約特別約定違約責任：如買受人違約，定金50000元不予退還；如出賣人違約雙倍返還定金共計100000元。合約簽訂後，王某夫婦向李某支付了50000元定金。

同年9月20日，雙方及地產中介公司還達成《補充協定》。

其中約定，第一，因出賣人在規定期限內無法償還銀行抵押，經三方協商，買受人在該地產中介公司陪同下與出賣人一起到銀行將首付款金額共計212 000元交於銀行用於幫助出賣人結清該房屋抵押，過戶當天買受人不再向出賣人支付首付款；

第二，為了保證買受人資金安全，出賣人保證抵押當天（2016年9月20日）把產權證交於買受人保管，並且出賣人保證拿到他項權證當天聯繫買受人在該地產中介公司陪同下到房管局辦理抵押注銷，並且出賣人保證注銷抵押後三個工作日內與買受人到房管局辦理房屋過戶手續；

第三，如出賣人未在規定時間內履行上述第2、3條補充協定，出賣人應承擔相應違約責任（雙倍定金100000元）及買受人在購買此房屋中所產生的一切費用（共計226000元）。

合約和補充協定簽訂後，王某夫婦於2016年9月20日通過銀行轉账的方式向齊某支付了212000元，齊某結清了房屋抵押，並申請辦理了房屋合約備案抵押資訊及預購建案抵押預告登記注銷手續。隨後，雙方約定10月8日辦理過戶手續。

眼看著這套位於市內的房屋就要到手了，王某夫婦高興了好幾天。約定日當天，王某夫婦和齊某及該地產中介公司如約來到房管局後，意外卻發生了。就在雙方排隊等候辦理的十幾分鐘裡，事情發生了變化。

“我們家在這個小區那套八十平的房子賣了一百萬呢！”“那還不錯哦，肯定賺不少，那的房子本來就搶手，不愁沒人買。”人群熙熙攘攘，很多人在交流二手房交易“心得”。這幾句話清清楚楚傳到了賣方齊某的耳中，齊某一聽，心想，這麽賣出去自己不是要虧好多。

齊某當即翻臉拒絕辦理過戶手續。雙方在房管局爭執半天不歡而散。想到自己房子還可以多賺不少，回去之後，齊某隨即將涉案房屋高出雙方成交價掛在中介繼續出賣，並在將產權證交付王某夫婦保管後，向房管局申請了補證登記。

齊某心想，只要把這合約撤銷了，那就可以再以高價出售了。於是，他分別於2016年10月14日、10月26日向王某夫婦郵寄了解除合約的通知書。並以簡訊形式告知解除合約的要求，均未得到回復，齊某認為自己已經通知到了王某夫婦，對方沒有回復，就是默認此合約撤銷。同時齊某還到銀行以王某夫婦高評高貸、違規虛假操作為由阻止放貸。貸款銀行調查核實後認為，雙方因房屋價格上漲存在糾紛，放貸存在風險，故最終未予以放貸。

2016年10月1日，限購政策實施，齊某覺得，王某夫婦這下就不具有購買房屋的權利了。而王某夫婦則認定齊某行為違約，在2016年10月間，將齊某告上法院。

二、法院判決

房屋繼續過戶 賣方還要賠償5萬

一審法院認為，合約簽訂後，王某夫婦支付了購房定金50000元，亦提前支付了首付款212000元用於幫助齊某結清該房屋抵押，現涉案房屋不存在權利瑕疵，限購措施亦是2016年10月1日實施，且限購的是建案。

在齊某惡意阻止銀行放貸的情況下，王某夫婦同意以現金的形式支付余下房款並提供銀行流水予以佐證有支付能力，故王某夫婦要求齊某繼續履行合約、辦理過戶手續，理由正當、證據充分，一審法院予以支持。

對於王某夫婦要求齊某支付違約金100000元及律師費損失25000元的問題。一審法院認為，應當對違反誠信原則擅自違約的行為予以必要的懲戒，以維護正常的交易秩序。結合本案的實際情況，齊某違反誠信原則的行為，在同等條件下勢必會增加王某夫婦的購房成本，但考慮到合約的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，一審法院酌情支持王某夫婦違約金、損失合計50000元。

經過法院一審判決，齊某於判決生效後五日內協助王某夫婦辦理位於市內的房屋過戶手續並支付王某夫婦違約金、損失合計50000元，駁回王某夫婦其他訴訟請求。

後齊某不服，向中級人民法院申請上訴。經成都市中級人民法院審理後認為一審認定事實清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。

三、律師分析

在房地產行情向好、價格高漲的時候，房價的上漲催生了賣方毀約另行漲價出售的情況，引起較多的“二手房”買賣糾紛。比如賣家想要賣出更高的價格或者房屋共有人不同意賣房，常常會出現賣家反悔的現象。房價稍有風吹草動，房主就坐地起價、毀約頻發，在個人信用和更大的收益面前，不少人選擇了後者。

對違約金的理解：

違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合約擔保的措施之一，有的國家將其作為違反合約的責任承擔方式。

違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規定了適用情形、比例或者金額的違約金；約定違約金是指合約雙方當事人在簽訂合約時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。如果合約中隻對違約金做了原則性的規定，沒有具體約定違約金的比例或數額，並且有關法律也沒有明確規定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合約法》中關於承擔違約金責任的一般原則執行。如果合約中沒有規定違約金的條款，法律也未規定違約金比例或者數額的，但只要由於違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。該賠償金的數額，應當按照對方遭受的實際損失確定。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

二手房買賣常見的違約情形：

1、出賣人將房屋直接賣給第三人

如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續，根據法律規定，原買房人有優先過戶的權利，可以向法院請求要求對方繼續履行合約。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，並已辦理了過戶，那麽出賣人就已經構成了惡意違約，造成合約不能繼續履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合約，同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。

2、出賣人要求提高房價辦理過戶

在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合約後認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。

在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結所購房屋，進行財產保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合約不能繼續履行，同時要求法院判定出賣人繼續履行合約。

3、出賣人賣房後反悔並要求合約無效

在這種情況下，買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人，並且未經過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合約無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合約中，一般是認為經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合約。

二手房買賣中出賣人違約怎麽辦：

二手房買賣中出賣人違約後，可以根據買受人自己想如何處理而決定怎麽解決。具體為：

1、如果想繼續履行合約，主張延期履行違約金，合約一般是約定按每日全部房款萬分之幾的違約金。

2、如果想解除合約，主張解約違約金，一般合約約定的解除合約的違約金是全部房款的百分之二十。

當事人一方違約後，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

如果當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

二手房屋買賣合約違約取證的材料有哪些：

(一)房屋坐落的詳細地址，房屋產權證，房屋買賣協定，協定簽訂時的中間人或在場人等證明材料，或者公證文書。

(二)房屋買賣協定條款不明(或不全)的，還應提供雙方約定的定金、價款、交付時間、交付辦法等證據。

(三)其他共有人同意出賣共有房屋的書面證據，以及優先權人放棄優先的證據。

(四)買主搬入所買房屋居住的時間，辦理產權過戶手續，以及修繕、改變房屋結構等證明。

最後，在合約合法有效的情況下，賣方違約拒絕履行合約義務，買方要求繼續履行合約的，如果具備繼續履行合約條件的，可以支持當事人繼續履行合約。如果不具備履行合約條件的，則應當向當事人釋明風險，告知其可以變更訴訟請求，如買受人堅持訴請繼續履行合約的，可以駁回訴訟請求。在法院釋明風險後，如果原告變更訴請，提出解除合約並要求賣方承擔違約責任主張的。可以先根據合約的約定確定違約責任，在約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。對於確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。