小產權房到底能不能買？

　　官兵/製圖

　　證券時報記者 孫憲超

　　“居者有其屋”，這是中國人從古代延續至今的夢想。很多在城市當中拚搏的外來打工一族心中都有一個夢想：能夠在自己工作、生活的城市購置一套屬於自己的住房。

　　不過，面對一、二線城市高高在上的房價，為數眾多的外來打工人員也只能是“望樓興歎”。於是，一些人開始將目光轉向小產權房。

　　那麽小產權房究竟能不能買？買後又存在著怎樣的風險隱患呢？

　　小產權房的價格誘惑

　　於威（化名）和張萍（化名）均來自湖南，大學畢業之後就一直在廣州（建案）市工作和生活。2015年，兩人在一次朋友聚會當中相識，經過兩年的相處之後步入了婚姻的殿堂。

　　於威和張萍平日裡精打細算，目前已經有了40多萬的積蓄。“我倆來廣州後都是一直租房，現在已經結婚兩年了，而且已經有了"添丁"的計劃。我的社保已經繳滿5年，完全符合廣州的購房政策，所以想在廣州通過貸款的方式購置一套屬於我們自己的住房。”於威說。

　　有了購房的打算之後，於威和張萍開始奔走於廣州市內的諸多建案，也谘詢了不少的房屋中介。然而相比幾年前，廣州的樓價已經高高在上。“市區的一手建案價格都是4萬元/平方米以上，甚至有十幾萬/平方米，二手房的單價一般也過了3萬元。我們的積蓄還不夠付首付款。”於威說。一時之間，只能“望樓興歎”的小兩口有了一種無力感。

　　前段時間，張萍從朋友處聽說廣州市白雲區有一些小產權房賣，環境、建築跟普通的老式小區差不多，但價格要便宜一大截。張萍在互聯網上查閱後發現，這些小產權房的樓價都低得出奇，大多數是以每平方數千元的價格出售，僅是同地區建案價格的1/4甚至更低：“某站地鐵出口旁，全新電梯房2房2廳28萬起”、“某某地鐵口附近全新房，交通便利、環境優美，3房1廳僅需38萬”，“ 三房兩廳35萬離地鐵出口500米”……

　　張萍去看了幾處小產權房後發現，這些房子的環境還可以，不過沒有房產證，只有宅基地使用權證。在動心之餘，張萍有點擔心小產權房買賣沒有保障，而且要一次性付款，以後也不能到銀行抵押。“你放心買好了，我們簽正規的買賣合約。我就是本村人，不會不守信用的！”一位房主信誓旦旦地表示。

　　“房價的確很誘惑，但聽說沒有房產證。萬一遇到拆遷而房東又反悔，我們多年的積蓄豈不要打水漂？”於威堅持反對。

　　買還是不買？一時之間，小兩口猶豫不決，希望證券時報的維權律師能夠從法律的角度給予指導。

　　律師：購買小產權房

　　應慎之又慎

　　對此，廣東奔犇律師事務所的劉國華律師表示，“小產權房”並不屬於嚴格意義上的法律概念，而是在社會實踐中形成的叫法。一般是指建造在農村集體所有土地之上，銷售或主要銷售給集體經濟組織成員以外的部門或個人，且無法取得國家正式頒發的權屬證書的房屋。

　　據劉國華律師介紹，小產權房沒有不動產權證,很多有宅基地使用權證。宅基地使用權的轉讓一般需要同時具備幾個條件，例如，轉讓人擁有二處以上的農村住房；同一集體經濟組織內部成員轉讓；受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；轉讓行為征得集體組織同意；宅基地使用權隨房一並轉讓。

　　“不過，絕大部分宅基地房屋買賣並不符合上列條件，絕大部分是銷售給集體經濟組織成員以外的部門或個人的。”劉國華律師說。

　　根據最高人民法院2015年12月第八次全國法院民事商事審判工作會議關於農村房屋買賣案件問題的意見：在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合約認定為無效。合約無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。但是廣州市目前並非是試點地區。

　　根據《土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。另外，根據相關法律法規的要求，向不具備本集體經濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合約被認定無效，買受人主張出賣人承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失的，人民法院應當全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。

　　所以，張萍如果購買農村宅基地房屋，合約可能被認定為無效。當然，如果房屋價格上漲，法院會考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益。

　　另據劉國華律師介紹，各地對於農村宅基地房屋買賣的規定也有所區別。比如上海（建案）高院頒布的《關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》認為，農村宅基地房屋買賣應嚴格按照法律法規的規定進行。對於由此引發的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合約是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區分不同情況，妥善處理。

　　北京（建案）市高級人民法院《農村私有房屋買賣糾紛合約效力認定及處理原則研討會會議紀要》則認為，農村私有房屋買賣糾紛合約的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合約有效。

　　“如果不是同一集體經濟組織的成員購買小產權房，繼承、轉讓、拆遷補償、房屋品質等都存在較大風險，因此購買小產權房，需綜合考慮各方面因素，應該慎之又慎！”劉國華律師說。