時代財經APP記者 實習生 楊瑩瑩
圖：禹洲地產業績會
不管是與龍頭房企的銷售增幅相比，還是與2017年的自己相比，禹洲地產今年上半年的銷售業績顯然不算亮眼。
今年上半年禹洲地產實現累計銷售金額214.94億元，同比增幅僅為0.03%，幾乎處於零增長狀態。合約銷售面積157.8萬平方米，均價13623元/平方米。
按照禹洲地產今年600億元的銷售目標來看，上半年隻完成了不到36%的進度。不過，禹洲地產董事局主席林龍安在2018年中期業績會上表示，這與公司的推盤節奏有關。
“按照公司推盤的節奏，上半年隻推了920億貨值的35%，預計下半年的銷售額還將快速增長，實現全年600億的銷售目標沒有問題。”
除推盤時間集中在下半年之外，禹洲地產下半年的重點推盤城市定位在長三角地區。林龍安表示，下半年推盤將集中在一、二線城市，南京、蘇州和合肥的項目是主力。
根據年中報，截止到2018年6月底，禹洲地產擁有土地儲備1725萬平方米，共有118個項目。其中，長三角佔42%、海西佔21%，環渤海佔24%，華中區佔6%，大灣區佔3%，新開拓的西南地區佔總土儲的4%。
對於土地收購，禹洲地產管理層在業績會上多次強調“低價拿地”，他們表示，12月份和1月份是最好的拿地時間。即使在被問到在大灣區拿地計劃時，林龍安也依然堅持奉行穩妥的拿地策略：“我們的並購不盲目，如果價格太高，我們也不冒進。對大灣區來說，也會見機行事，沒有合適的機會就等一等。”
“等一等”確實符合禹洲地產一貫的風格，今年的年中業績會上，公司管理層並沒有像此前兩年一樣宣布提升年銷售目標，也沒有設定未來在行業內的排名目標。“至於銷售規模進入前多少名，我們還是追求權益，按照步驟一步一步來推。”
此前，禹洲地產以38億元收購了沿海家園資產包，通過這一動作，禹洲地產擁有了沈陽、上海、北京、武漢等地共計7個子公司股權，涉及項目總建築面積約為548萬平方米。
“我們已經並購過蘇州、武漢兩個項目，這兩個項目都能達到30%以上毛利率。經過我們的預估，這個項目應該也是可以達到這樣的毛利率水準。”林龍安預計沿海家園的7個項目也能達到30%的毛利率。
以下是禹洲地產2018年業績會問答實錄：
現場提問：禹洲地產下半年有705億可售貨值，根據工程進度，其中有多少在12月推出？
蔡明輝（禹洲地產執行總裁）：今年下半年預計推出的總貨值是700億至926億，這些貨值大部分會在9月和10月推出，蘇州、南京、上海、杭州都會有大量的推出。12月推出的貨值很少，徐州6月剛拿的地也會在12月開盤，不會壓在年底。這幾個月，我們一直在加快工程進度以及獲取預售證的速度。銷售講究“金九銀十”，我們不會壓到十二月推出。
林龍安：基本上都會在下個月開始推出。我們要銷售才能爭取拿地機會，12月、1月拿地成本可能會更低，會用在這兩個月拿便宜地。
現場提問：公司重點布局南京、蘇州、合肥、廈門，所佔比重也很大，很多都是多盤聯動，這對於自己內部的盤會不會出現風險？
蔡明輝：同一個城市多盤聯動可能會造成競爭，但問題不大。第一，我們同一城市的不同建案在城市的不同地方，不會覆蓋相同的客戶群。第二個，我們推出的產品有差異性，有高層、洋房、聯排別墅等等。
現場提問：禹洲地產在大灣區的並購現在進度如何？
蔡明輝：正在積極拓展，我們有很多項目都在抓緊溝通，未來這12個項目成熟了就會公布。
現場提問：過去兩年的中期業績會，禹洲都會調整銷售目標，今年沒有上調全年目標，是不是對行業前景看法保守？公司的發展是否從高速增長變成以行業平均速度在增長？將如何確保完成2020年1000億銷售目標？
林龍安：禹洲地產的土地最集中的在一二線城市，今年限價，一二線城市最嚴峻，比如杭州一手房和二手房已經沒什麽價格區別了。我們上海的盤推出來要保持業績，也只能推一半，保持一半。因為要考慮利潤、規模、負債率三個因素，所以銷售目標不太可能上調了。我們不盲目衝“量”，要均衡“三駕馬車”。禹洲地產要實現千億目標，還有1725萬平方米土地儲備，而且我們還希望在低潮期拿一些便宜的土地，這個目標是能達到的。
現場提問：關於現金流，公司預測2018年合約銷售回款有373億，而3月給的是426億，下調了10%。下降的原因是什麽？
黃展鴻（財務總監兼公司秘書黃展鴻）：2018年上半年銷售回款確實有所下降，主要由於權益比例稍低，我們給出的2018年上半年合約銷售也是權益銷售，土地款也是權益口徑。
現場提問：年中報顯示，禹洲地產的毛利率為31%，以前每年都是34-35%，預計2018年全年、2019毛利率大概會是多少？
林龍安：我們的毛利率一直在30-35%。我們對股東的承諾與我們對內部的要求是一致的，我們還是很追求利潤，對利潤很敏感，其實2018年毛利率達到30%以上沒有問題，再多一點也有可能，但不會低於這個數。
黃展鴻：我們的核心利潤率還是會保持在12.5%以上。
現場提問：如果要達到2020年的千億目標是否會多拿地？
林龍安：首先我們在土拍市場買地，不便宜就不買。除此之外，更重要的是選擇合適的戰略夥伴，少花一點錢，但是要保證量，有合適的話我們佔50%。以後我們更多地會採用收並購的方式拿地，不用100%收並購，51%也可以，只要銷售業績能達標，能壯大團隊，小股操盤也可以。
今年下半年土地市場也有很多機會，很多項目都會出來，如果有充足的現金流，現在花1個億，至少能買2個億或3個億價值的地。所以我們團隊更要加大銷售的力度，在低潮期多拿點地。
現場提問：禹洲地產未來淨利潤要進入行業前30，關於銷售規模有沒有設定排名目標？
林龍安：進入前30並不是“量”進入前30，而是利潤進入前30，股東更需要的是錢，所以利潤更重要。銷售的真正數據和權益數據是有差異的。一般標普都看權益口徑、利潤、看戰略布局，但內地的很多評級都看“量”，這不太科學。我們還是看權益口徑、利潤、抗風險能力。從三駕馬車的角度，我們從股東利益最大化考慮，穩健推盤。至於銷售規模進入前多少名，我們還是追求權益，按照步驟一步一步來推進。
現場提問：年初說了一些並購項目，比如大灣區、西部城市，這些項目的進度如何？
林龍安：我們的並購不盲目，如果價格太高，我們也不冒進。對大灣區來說，也會見機行事，沒有合適的機會就等一等，合適的時候會發公告。
現場提問：收購沿海家園資產包，資產回報與預計的會否相同？七個資產中，一年能開發多少？毛利率會不會更高？
林龍安：這不是我們的第一次並購，已經是第三次了，但账也要算清楚。拿利潤來講，我們已經並購過蘇州、武漢兩個項目，這兩個項目都能達到30%以上毛利率，經過我們的預估，這個項目應該也是可以達到這樣的毛利率水準，畢竟我們對並購的盈利太空也有追求。
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