銷售增速高土儲充裕 天風證券予禹洲地產 “買入”評級

天風證券研究報告顯示，近年來，禹洲地產（01628.HK）銷售增速與毛利率維持較高水準，優質土地儲備充裕並聚焦一二線城市，貨幣資金足，短期債務能被較好覆蓋，首次覆蓋給予“買入”評級，目標價6.09港元。

銷售增速保持高水準，合約銷售創新高

今年3月，禹洲發布2018年年報，2018年實現營業收入243.06億元人民幣，同比增長12.01%；歸母淨利潤35.05億元人民幣，同比增長25.63%；歸母核心利潤34.19億元人民幣，同比增長16.91%。

禹洲營收增長得益於交付物業總建面及平均銷售單價增加。

截至2018年底，已確認銷售面積為153.64萬平米，同比上漲2.25%，平均銷售均價為15,182元/平米，同比增長7.54%。2018年毛利率為30.70%，維持在行業較高水準。2018年全年每股派息31.5港仙/股，較去年上升1.5港仙/股，近幾年股息派發穩步上升，派息比例為36.45%，與17年持平。2018年公司實現合約銷售560.03億元，同比增長38.94%，合約銷售面積為370.27萬平米，同比增長55.5%，合約銷售均價為15,125元/平米，長三角區域依然是2018年禹洲合約銷售貢獻的主要區域，佔集團合約銷售總額的60%，海西地區佔19%。

流動資金充足 第一季度拿地力度加大

截至2018年底，集團總土儲約1,738萬平米，分布於六大都市圈共28個城市，平均樓面成本約為4,812元/平米，超過80%的貨值位於一二線城市。公司於16、17年拿地大幅增長，18年堅定秉持規模、利潤及風險控制平衡的“三駕馬車”原則，新增土地面積有所放緩。2018年新增權益建面為540.1萬平米，樓面均價為3,278元/平米，較總土儲土地均價顯著降低，主要由於公司以38億元向沿海家園收購含七個項目的資產包，樓面地價僅1,600元/平米，系禹洲史上最大宗資產包收購案。2018全年新進入9個城市，新進城市進程加快2019年前3月新增土儲總權益建面為125.07萬平米，同比增長70.11%，總權益地價為101.10億元，同比增長267.50%，樓面均價為8,262元/平米。

此外，公司加權平均借貸成本處於行業同等可比房企的較低水準，淨負債比率為66.97%。2019年公司債務到期總額為142.3億，2018年底貨幣資金為271.62億元，同比增74.16%，到期債務能被很好地覆蓋。

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