超八成土儲布局一二線 禹洲地產穩健衝刺千億規模

“千億”規模對房企依然充滿吸引力，以穩健運營著稱的禹洲地產股份有限公司（01628.HK，以下簡稱“禹洲地產”）正大踏步奔向千億目標。

中期業績公告顯示，2019年上半年，禹洲地產收入為人民幣116.37億元，同比上升25.91%，淨利潤同比上升23.22%至人民幣16.39億元。

在雙增長的業績數據之外，衝刺千億規模的禹洲地產銷售額也更為外界關注，其上半年累積合約銷售金額為人民幣284.73億元，同比上升32.47%，完成全年目標的42.50%。

對此，禹洲地產創始人及董事局主席林龍安表示：“去年同期是完成全年銷售的38%，所以我們今年上下半年的銷售節奏在改善。”其同時稱，禹洲地產在下半年將加大推盤力度，供貨達到約800億元，“只需要50%的去化率就可以完成全年的目標。”

而對於最為外界關注的2020年進入千億房企行列，林龍安在中期業績發布會上顯得信心十足：“未來3～5年，我們首先是在2020年做到千億規模的合約銷售，之後我們將繼續保持穩健增長的態勢。”

重點布局一二線

近年來，在棚改退潮、人口流失等因素影響下，曾經被房企追捧的三四線城市不再“魅力十足”，回歸一二線城市成為主流選項。

克而瑞通過對2019年上半年百強房企新增貨值數據的研究指出，上半年二線城市新增土儲建面佔比已接近50%，房企重回二線城市的戰略意圖凸顯。

禹洲地產中期業績公告顯示，其在北京、上海、青島、鄭州、佛山等城市獲取14幅優質地塊，其中9幅地塊以底價或低溢價率摘牌。林龍安即在中期業績發布會上表示，禹洲地產上半年所拿的14幅塊地中，就有“13幅位於現有已進入的一二線城市”。

對此，林龍安表示，禹洲地產上半年拿地是“根據土拍市場的情況，並深入研究分析重點核心的一二線城市人口、GDP、未來發展趨勢等指標”而定，並“堅持區域深耕、全國領先的戰略”。

梳理可發現，禹洲地產對一二線城市的深耕，也體現於上半年銷售額的來源地中。禹洲地產首席財務官邱於賡即在業績發布會上透露稱：“從整個合約銷售的布局來看，上半年我們的合約銷售主要還是集中在一二線城市。”其中，長三角佔比達到69%，在蘇州市場排名第6位，而在合肥、揚州市場在第7位與第9位。

邱於賡同時表示，禹洲地產交房價格也維持在較好水準。“交房的均價還是能維持在人民幣12662元/平方米的水準。”對於原因，其表示：“因為區域深耕集中在一二線城市，所以在交房的價格方面還是可以站得比較穩的。”

不僅僅是上半年拿地、銷售額集中於一二線城市，其總土地儲備貨值中更有超過八成位於一二線城市。

林龍安在發布會上表示，截止到6月份，禹洲地產共有土地儲備1918萬平方米，平均土地成本是5580元/平方米，佔今年上半年合約銷售的36%。其同時稱：“按照貨值計算，這些土儲裡面超過八成位於一二線城市，我們的土儲具有很好的防禦性。”

而在眾多房企追逐的粵港澳大灣區上，禹洲地產同樣也不甘人後。林龍安在發布會上即表示：“2019年我們以招拍掛方式拿了佛山的兩塊優質土地，未來我們將在大灣區以招拍掛、收並購、城市更新等方式加大在粵港澳大灣區的布局，增加大灣區的土地儲備和銷售佔比。”

對此，某知名地產分析人士亦表示讚同：“一二線城市現在人才落戶、人才購房需求是比較大的。”

優質的土地儲備為禹洲地產衝刺千億規模打下堅實基礎。邱於賡即表示，禹洲地產現有土地規模能夠實現2020年千億規模目標。“我們有1900萬平方米的土地儲備，對應的貨值大概是3400多億元，明年衝千億的規模，1000億對比3400億是1﹕3.4。”其同時表示：“所以這個土儲水準是能支撐千億目標的。”

千億規模賽道加速跑

實現2020年衝刺千億規模，禹洲地產為此所鋪墊的不僅僅是拿地布局，更體現在其發力商業地產、多種方式融資等所構建的強大的穿越周期能力上。

相關數據顯示，TOP100上市房企中有80%以上布局商業地產，商業地產正因其獨特價值吸引眾多房企投入其中。

禹洲地產作為百強房企之一，商業板塊早已是其布局領域之一。禹洲地產官網信息顯示，禹洲集團從2002年起即涉足商業地產領域，建成廈門第一個城市綜合體項目禹洲世貿商城，總建築面積超過20萬平方米，是廈門市中心最知名的現代化購物中心之一。而禹洲商業公司則正式成立於2007年4月。在2016年，禹洲商業集團總部遷至上海。

作為禹洲地產的重點布局板塊之一，林龍安也在發布會上稱，禹洲地產以住宅開發為主、商業運營為輔。其進一步表示：“近期我們的商業集團也開始發力，目前有27個處於不同階段的商業地產項目落地。產品覆蓋購物中心、商業街、辦公樓、社區商業等業態。”

其同時透露，禹洲地產上半年“租金收入達到1.4億元，同比增加44.4%”，保持良好的增長態勢。

邱於賡則在其後詳細解讀道，目前禹洲地產“整體的商業數量在運營層面已經投入出租的大約是15個項目，籌備中的是12個項目，總體面積超過200萬平方米”，其認為“這也是一個很大的體量”。

與禹洲地產的拿地、銷售額來源主要集中於一二線城市類似，在商業布局方面，禹洲地產同樣聚焦一二線城市。邱於賡在發布會上表示，上述商業項目主要集中於一二線城市。“因為只有一二線城市的商業才更有價值、更有需求，所以集團的目標非常明確，就是集中在一二線城市的商業，我們會加大力度把它做起來。”

其同時表示：“從投入使用的角度來看，我們年化的增長目標是超過30%，收益率和盈利未來年化的增長也是不低於30%。除了住宅銷售以外，商業也是未來禹洲地產的增長點。”

除去商業地塊，禹洲地產在物業管理等方面也保持良好的增長勢頭。業績公告顯示，報告期內，禹洲地產錄得物業管理費收入為人民幣1.77億元，較去年同期增加11.89%。

拿地聚焦一二線城市、發力商業地產板塊等強力投入背後，自然少不了融資彈藥的支持，而禹洲地產一直保持良好的融資水準，上半年加權平均融資成本為7.47%。

林龍安即在發布會上表示，在融資方面，禹洲地產積極利用多元化的方式。據其介紹，上半年禹洲地產在境外發行了15億美元優先票據，優化了美元債的年期分布，同時在境內也發行了人民幣35億元的公司債、人民幣6.4億元的物業管理費ABS和兩筆供應鏈ABS。

另外，禹洲地產還與工商銀行總行簽約，納入工商銀行總行級客戶名單，開啟銀企戰略合作。