本文為樓市參考團隊原創！
轉眼間，這輪調控已進入第三個年頭。
春節期間，不管是相關機構的監測數據還是公眾切身感受都已表明備受房企期待、類似往年那樣的春節“返鄉置業”潮並沒有出現，這也預示著15年“930新政”以來驅動房價的最堅實的一股力量消失了。
而按照“三年一周期”的輪回，樓市也該再次到達它命運的風陵渡了。
那麽，現在樓市究竟處於一個什麽狀態呢？未來的房價是像之前熟悉的套路那樣再次絕地反彈，還是在新常態長期的平靜下去？
想必很多人都想知道答案，然而市場上過多、甚至矛盾的表象信息卻讓我們越看越糊塗，越看越沒主見。
如下面兩張圖，你說是該再等等，還是該all in押注？
其實，要看透樓市並不難，我們並不需要研究長篇累牘的報告，也不需要收集大量的數據指標或論據，只需要找出那個衡量樓市和房價安全性的最關鍵也最直接的“矛盾”，就像M教員說的那樣，“一旦抓住這個主要矛盾，一切問題就會迎刃而解。”
或許正是擅長抓主要矛盾，所以，他才能在形勢最不明朗的時候仍能做到，“不管風吹浪打，似閑庭信步”。
那麽，能反映出樓市關鍵點的主要矛盾是什麽呢？筆者認為是購房者結構。
中國樓市雖然會受到各種有形之手的撩撥，並不是一個完全市場化的市場，但它也不是一個強買強賣的時候，各方力量的影響，不管是市場的還是非市場的，最終都會在“交易環節”實現，“買家”才是整個鏈條的終點。
所以，購房者才是樓市的主要矛盾，貨幣政策等都只是推手。當然這並不是說又重新回到城鎮化進程、生育率、搶人大戰這些老調調中。
因為單純從人口總量論述樓市顯然是在混淆視聽，懂經濟學的應該都明白，“需求”和“有效需求”完全是兩碼事。就像全世界99.99%的人都喜歡法拉利跑車，但對法拉利來說，99.99%的人都不是它的客戶。
而對於股市、樓市等資產來說，相對於“有效需求”，“有效需求結構”的變化是影響市場、價格走勢更為核心的力量。就像股市，價格走勢完全取決於多空力量的博弈。
其實樓市也一樣，說白了，決定未來房價增長後勁和樓市安全邊際的是買房大軍的構成結構。根據有效客戶的買房意圖，買房大軍主要有三股力量組成，剛需、改善、投資。
剛需客群居於樓市的最底層，是高房價的最被動接受者，也是炒房客的最終接盤俠。也就是說，剛需客群決定著房價的下限。
投資客群（也可以說成投機客），推高房價的弄潮兒，決定著國內房價的上限。
改善客群，因為他們換房買房是基於真實需求，所以，他們是推動房價上漲的一股有益力量。
說白了，如果現在的高房價主要是由改善購房者造成的，那麽我們現在的高房價將是世界上最堅實的高房價，沒有任何泡沫可言。
若把購房者組成結構此消彼長的變化放在更長遠的歷史坐標軸，我們會發現，現在的樓市和房價就像長牛了十年的美股一樣，真得很脆弱。
西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）發布的研究報告顯示，從2008年至2018年3季度這十多年間，被調查的城鎮地區新購住房目的中：
剛需客群由69.7%下降到15.1%，投資需求由19.6%上升到58.2%，改善需求變化則不大。
說得直白點，現在的樓市已經被一群四處加杠杆、夢想暴富的炒房客們給把持了，而支撐房價下限、敏感性低的剛需，已微不足道。
這樣高度失調的結構，會直接產生兩大危害，
一、因接盤俠（剛需）不足，買賣循環無法繼續，進而引發大的調整。資本市場的由牛轉熊，就是這樣發生的；
二、投資需求也是三大需求中彈性最大一個。一旦遇到風吹草動，很容易因炒房客資金鏈斷裂而引發拋售潮。
不管哪一個都將是我們不能承受之痛，我們可以通過扭曲經濟規律來延緩那一刻，但我們終究無法逃脫經濟規律，就像地球上的萬物無法逃離萬有引力一樣。
索羅斯說，“凡事總是盛極而衰，重要的是認清趨勢轉變，要點在於找出轉折點”，若我們還認不清趨勢，像前幾年那樣在樓市上走老路，相信“轉折點”會以我們意想不到的方式出現。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室