買房子嗎？一萬多一套那種！

作者：雲掌財經 許戈財經

買房子嗎？一萬多一套那種！

只要10萬多就可以擁有地級市一套114平的房產！是真的嗎？

這幾天，網友“奔跑中的小胖”的一張鶴崗市房價照一經發出立即就引爆網絡。

根據房地產中介軟體顯示，東北鶴崗的房價單平米最低出現有千元以下，大量3、4萬一套的房子無人問津，當地租房網站上，不少帖子都是“只要出取暖費，房子免費住”。

今天，小白登陸安居客網站，發現網站的數據顯示：

鶴崗市3月二手房均價 1423 元/m?，4月二手房均價 1546 元/m?。

在另一個網站城市房產網上：

鶴崗市3月15日至4月14日二手房的平均總價是：18.8萬元/套，平均單價：2,192元/㎡，環比: +1.43% 同比:-5.80%。

3月15日至4月14日新建案平均單價：3300 元/㎡（隻取了兩個建案價）。

可以看到，鶴崗市的房價確實是處於很低的價格區間內。

我們說的鶴崗市，是黑龍江的省轄地級市，位於黑龍江省東北部，下轄2個縣和6個區。2017年總人口100.9萬人。

做為一個資源型城市，鶴崗早年因為豐富的煤炭資源而使得城市得到了迅速的發展，但是，在資源市場變革後，失去或者說暫時失去了活力。

由於鋼材需求下降，焦炭價格降低，人工成本增加和政策導向，現在的煤炭行業非常尷尬。原煤需求下降成本上升，焦炭不景氣，煉焦附屬品煤氣被天然氣取代，於是鶴崗這座城市失去了勞動力吸引力。

離開鶴崗最近的區域中心城市哈爾濱，是區域中心城市，金融異塵餘生能力不強，鶴崗離開哈爾濱又比較遠。

東北冬天太冷，生活不便，導致在煤炭行業獲得成功的大批資金，也遠離了鶴崗。

另外，當地居民供暖價為26元/平方米，按照供暖面積計算，為建築面積×0.87。也就是說，100平米的房子，一年要繳納的供暖費為2262元。還有，1.2元左右/平方米的物業管理費，這樣折算下來，物管費每年也要1400左右。

因此當地租房網站上，不少帖子都是“只要出取暖費，房子免費住”。

經濟狀況、發展趨勢、人口狀態、環境生活……各種因素導致鶴崗不可避免的走向了衰落。

這種狀況不只是發生在鶴崗，在黑龍江西部的大慶，這座曾經產出大量石油的城市，也出現了兩三萬元可以買一套房子的狀況。

上周，國家發改委發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》通知文件，指出超大、特大城市要大幅增加落戶規模，近百個大城市落戶限制將被取消或放開放寬。這份通知，對於三四線城市的房價無疑是一個重大的打擊。

黑龍江鶴崗市，作為一座不起眼的四五線城市，從它的樓市崩盤如此之劇烈可以看出，人口對於一個城市的經濟尤其是房地產經濟來說有多麽的重要。

我們再來看收縮型城市的代表伊春市，同樣是黑龍江的一個省地級市，這個城市在2010年人口普查的時候，常住人口還有114萬多，但是到了2018年，根據伊春市發布的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，城鎮人口只有92萬多，戶籍人口城鎮化率較前一年繼續下降0.3個百分點。

不到10年，伊春市的城鎮人口減少了12萬。根據《公報》的數據，這個趨勢還會繼續加劇，因為伊春市不僅在幾年前就開始城鎮人口大於常住人口，而且人口自然增長率已經下降到-4.63‰。

發改委的“城鎮化”通知文件其實是一份要求城市之間展開競爭的文件，競爭的就是“人的城鎮化”和公共資源的供給。但是凡是競爭總有勝出者和淘汰者，馬太效應和贏家通吃總是和競爭相伴而生。

伊春這樣的三四線城市收縮的背後，正面臨房價下跌的黑洞。

目前，中國正在經歷美國在上世紀60年代、西歐在上世紀70年代、日本在上世紀80年代出現並持續至今的現象。就是勞動力向國際金融中心集中，國際金融中心在生態飽和後通過房地產和服務業向周邊擴充形成城市圈，剩餘勞動力集中於區域交通中心城市。金融中心和交通中心（金融中心的異塵餘生能力遠強於交通中心）異塵餘生不到的小城市成為“死城”、“鬼城”，人去樓空，房價增長弱於通脹速度，物流不待見，小商品價格越來越高的離譜。

其實，這已經是在發達國家普遍發生的現象，以前些年廣泛被報導的底特律為代表，美國中西部“鏽帶”已經大量出現廢棄的房屋和社區。

美國三大汽車製造商成就了底特律汽車城的美名，也讓底特律在上世紀50年代就擁有了200多萬人口，成為了美國第三大城市。但是從上世界七八十年代開始，隨著美國汽車工業的衰落，底特律不可避免的受到了嚴重的影響。作為一個由汽車興起的城市，只能接受其汽車工業衰落所帶來的影響。過高的失業率等等各種問題隨之而生，很多人不得不逃離了這座城市。還有一個原因是因為大量城市居民由市中心向郊區的逃離，究其原因，也和底特律的汽車性格有關。城市的發展模式完全採用了大企業和基礎設施所主導的框架。高速公路的優異，使郊區化更加方便，幫助中產階級遺棄城市。於是底特律成了一座空心城底特律城市的被廢棄也滋生了更多的犯罪活動，也因此讓這座城市更加混亂和破敗，在走向“鬼城”的道路上越走越遠。

日本全國5000多戶家庭部門(住址)，有接近20%是廢棄的狀態。日本除了中央政府頒布了鼓勵年輕人搬離東京的補貼政策，多個地方政府均有向已婚生育的年輕人提供“免費住房”的政策。連位於東京都的大田區，也出現了臨街住宅被廢棄的現象。去年我們也寫過相關的文章《

日本開始免費送房：不限國籍 申請人要永久定居

》

不管是英美日等工業化程度較高的城市，還是挪威比利時芬蘭這樣高福利的地方，城市收縮現象無處不再。

房地產市場多年來的高速發展，離不開多重杠杆的支撐，但2018年住房金融宏觀審慎政策的持續收緊限制了房企資金的循環速度，加之土地拍賣溢價降低、棚戶區改造貨幣化安置放緩等因素，房地產企業資金來源在2019年仍將受限，融資成本上升，且可能產生隱性庫存增加、局部房價螺旋式下跌及住房質量下降等風險。2019年支撐三四線城市超預期發展的棚戶區改造及棚戶區貨幣化紅利將大大減弱，三四線城市房地產價格出現下跌是大概率事件。

房子上面的產業和人口才是決定房價核心因素，貨幣只能錦上添花。現在不刺激地產，不繼續放大泡沫，經濟觸底，房價好歹有些機會不跌，否則都是一堆沒人要的水泥磚頭。目前每個地方每年都有新建的住房，但是人口出生率如果一直在下降，過不了幾年人口也將下降，房價到時是漲是跌一目了然。大部分鄉鎮，還有一些小城市未來注定是要荒蕪的，中國的鐵鏽地帶不可避免！

馬雲說房價如蔥，也許並不是什麽危言聳聽。