東北樓市AB面：收縮的東北 鶴崗不止一個

原標題：樓市AB面

時代周報記者 謝中秀 發自北京

2019年春，中國樓市躁動不安。

東北樓市分化嚴重。黑龍江鶴崗市區，二手房每平米僅需幾百元，正所謂“一線城市一平米，這個城市一套房”；與此同時，4月16日，國家統計局發布3月70城房價統計情況顯示，遼寧丹東以1.9%的環比漲幅領跑全國。

國家調控呈現微妙變化。4月19日，住建部對一季度部分樓市波動城市發出預警。國家統計局公布的2019年3月數據顯示，70大中城市中有65個城市新建商品住宅價格環比上漲。價格指數同比升10.6%，連漲42個月；環比上漲0.6%，連漲47個月。

同一天，中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。44字定調房地產市場：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。值得關注的是，去年底召開的中央政治局會議並未提及房地產內容，此次再提“房住不炒”，意味著中央層面已經關注到一季度樓市波動。

這一波房地產變化與中國進入城鎮化下半場息息相關：未來的中國樓市，將以大城市為核心，其余城市不斷收縮，最終形成明顯的樓市分化。

北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍對時代周報記者表示：“一個城市的人越多，願意來的就越多；人越少，願意走的就越多。一旦形成人口流出的格局，再想挽回就很難了。對樓市來說，人口困境就是致命的打擊。”

東北樓市AB面

4月13日，網友@洛杉磯房東在微博社交平台發布動態：“東北某四線城市房價已經跌到令人難以置信的程度了，太誇張了，不敢相信。”微博配了四張鶴崗的二手房掛牌價圖：總價最低的一套為1.9萬元，房屋面積73平米，折合均價260元每平米。

鶴崗樓市的“白菜價”迅速引起大面積關注和討論。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾在去年年底前往東北調研。他告訴時代周報記者，社交網絡和媒體呈現出來的鶴崗房價具有片面性，“白菜價”房源僅是部分郊區棚改房，存在房屋質量差、產權不清晰等明顯缺陷，“當地二手房的平均價格水準在1000―2000元每平米，新房則在3000元左右。”

即便如此，鶴崗房價依然過低。同在東北，安居客數據顯示，截至4月21日，丹東二手房掛牌均價為6789元每平米，3月新房均價6389元每平米，在遼寧14城市中排名第四。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對時代周報記者表示，丹東房價漲幅再次領跑緣於補漲效應。“去年5月，受嚴厲的調控政策影響，丹東的房地產市場受到了一定抑製。但經過一年時間，當地樓市已經逐漸適應嚴格的調控環境，需求逐漸釋放，由此帶動房價逐步上漲。”

“丹東是邊境城市嘛，去年吸引了部分外地投資客前往丹東，造成當地房價上漲。”丹東的林先生（化名）向時代周報記者回憶說，“後來政府很快就出手調控了。”資料顯示，2018年5月，丹東頒布《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》，將丹東新區作為限制區域，在區域內實行兩年限售、差別化貸款、提高首付比例、建案銷售明碼標價等調控措施。

收縮的東北

鶴崗的衰敗是整個東北的縮影。

2018年，東北三省GDP總量5.74兆元，佔全國比重6.4%，較2017年的6.7%再降0.3個百分點。

樓市景象與地方GDP呈正相關。以同人口規模城市橫向對比，沈陽與南京兩地樓市表現迥異。據2017年統計數據，沈陽人口規模為829.4萬人，2018年GDP為6292.4億元；南京人口規模為833.5萬人，2018年GDP規模為12820.40億元—截至4月21日，沈陽二手房掛牌均價9242元每平米，3月新房成交均價9315元每平米；南京二手房掛牌均價為29067元每平米，3月新房成交均價為25388元每平米。

“從均價看，東北很多城市的房價甚至不如東部沿海縣城，也弱於長沙、嘉興、貴陽等新興城市。”嚴躍進總結。

首都經濟貿易大學副教授吳康發布研究成果稱，2007―2016年間，中國有84座城市出現了收縮，這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少，並且正經歷以某種結構性危機為特徵的經濟轉型。

這類收縮型城市以東北最為集中。東北證券房地產分析師高建的研究報告具體指出，2014—2017年間，我國常住人口、人口密度雙下滑的城市共計18座，東北佔14席，包括鶴崗、大慶、佳木斯等。14座城市中，又有半數為資源依賴型城市，面臨經濟發展乏力、轉型受阻的困境。嚴躍進坦言，如果把東北的城市分類，鶴崗一定屬於最末那一類的：人口外流規模大、城市規模相對小，樓市也相對衰敗。

“廣州和我家鄉的樓市氛圍的確很不一樣，” 生長在哈爾濱的劉小姐，近期準備在廣州買房，“在哈爾濱，買房氛圍並不緊張。大多數人會購買城區周邊新房，距離市中心公共交通時間在40分鐘以內，再遠就沒人買了。但在廣州，增城和花都的房子要搶。”

“在東北，房地產市場的相關沒太多人愛聊。”牡丹江人黃小姐告訴時代周報記者，“多數東北本地人在國企就業，住部門家屬樓，較少有購房需求。至於外來需求，東北面臨的問題更大。從這個角度說，東北樓市已經失去了投資價值。”

人口淨流出是東北三省共同面臨的困境。2018年，遼寧、黑龍江均為人口淨流出省份（吉林省數據尚未公布）。數據顯示，2018年遼寧常住人口4359.3萬人，比上年減少9.6萬人；黑龍江省2018年常住總人口為3773.1萬人，比上年減少15.6萬人。

房企布局緊貼人口流動趨勢。中指研究院研發中心企業研究總監李建橋在接受時代周報記者採訪時舉例，越往東北，某品牌房企的項目就越少：“該房企在天津有100多個項目，但到了哈爾濱就只剩2個。”

鶴崗不止一個

人口持續外流，經濟發展疲軟，中國的鶴崗不止一個。

18座收縮型城市在我國中西部甚至東南沿海一帶也有分布，包括寧夏石嘴山、四川什邡、河南洛陽等。

18座城市中，9個城市的新房均價低於5000元每平米，黑龍江和遼寧佔7席，具體包括北安市、佳木斯市、鶴崗市、雞西市、阜新市、開原市、營口市；吉林則有兩座，為樺甸市和臨江市。

“人口流動最重要的規律是就業機會，換個角度說，城市的核心競爭力是它的產業吸引力。”蘇劍向時代周報記者分析表示，“可以預見，今後省會城市、計劃單列市以及其他一些具有競爭力的城市將吸引大量人口，在全國形成50個左右的大都市，以第二、服務業為主。”

未來，以大城市為核心的抱團發展將成趨勢。

青島大學經濟學院教授易憲容詳細指出，綜合城鎮化建設任務來看，無論是經濟發展還是樓市獲利，收益最大的城市應該是長三角地區、珠三角地區及東南沿海地區三四線城市。“以上城市經濟市場化程度較高，經濟較為發達，基本上是人口淨流入的城市。如果這些城市的戶口制度改革及戶口遷入全面放開，估計會有不少東北、西北、中部地區居民更有意願遷入這些城市。”

中原地產首席分析師張大偉則判斷，除核心城市，都市圈外圍的三四線城市也會迎來利好：“以北京為例，廊坊、北三縣等區域已對政策作出反應，從上一輪調控中甦醒過來，開啟上漲趨勢。”截至4月21日，燕郊樓市新房均價為19157元每平米，延續了今年1月開始的上漲勢頭。