筆者認為，“鶴崗住宅白菜價”是四五線城市價值降低導致房價下降的典型代表之一。
——盤和林
近日，一則黑龍江省鶴崗市房價跌至“白菜價”的消息引發輿論嘩然。多家住房中介網站顯示，鶴崗市3月二手房均價在1000+元/平方米，甚至出現了數套每平方米均價不到400元的樓房，如“九洲松鶴小區”一套50平方米的毛坯房僅報價1.9萬元，均價約為380元/平米。
隨著各地區城市集群的發展，多個大中型城市迅速崛起，根據新城市經濟學的理論，在居住地選擇模型中，家庭的行動目標是效用最大化，這與距中心區域的距離、綜合消費品消費水準等因素有函數關係。因此，在大城市虹吸效應影響下，家庭及個人都會主動進行城市內部、城市間的人口流動。這就導致很多四五線城市出現嚴重的人口流失，從而使當地人口密度、勞動力水準下降。
筆者詳細了解了產生住房“白菜價”現象的城市後發現，這些地區多數投資環境較差，就業形勢一般，教育水準較低，從而導致大量勞動力遷移至一二線城市，同時還有不少家庭為了改善居住環境而移居海南、遼寧大連等地，因此，這些城市儼然已經將要成為空城。
上述現象最終導致城市價值下降。通常而言，房價是在成本的基礎上加利潤，但“鶴崗白菜房價”告訴我們一個事實，房價並不是完全由土地及建築成本所決定，城市價值等非成本因素有時也至關重要。
城市價值實際上是城市內部有形價值和無形價值的深度融合，是城市自然稟賦以及凝結在城市中的累計投資等人類活動的總和，是基礎設施、文化教育、自然環境等多個因素價值的有機統一。人口密度下降、勞動力水準降低的結果會使得當地的生產力水準較低，經濟增速較慢，政府的財政收入也會大打折扣。再加上當地收入水準較低，投資熱情不高，造成當地的基礎設施建設也較為落後，教育、衛生、交通等配套設施不夠健全，從而引起城市價值的下降。
事實上，房價除了自身成本，更多來源於城市價值的資本化。
城市價值的決定性因素包含基礎設施、文化教育等，這些基本因素都屬於公共物品類別。從經濟學理論來說，公共物品具有一定的外部性，會改善居民住房的外部客觀條件，享受良好的城市配套設施，也會提升居民舒適度，消費者也會願意為了享受這種公共產品所帶來的價值而支付額外支付一部分，這一部分就是城市價值資本化產生的隱含價格。
此外，公共品供給也能夠保證住宅的內在價值，消費者心目中均有虧損厭惡的傾向，會更願意選擇保值能力更強的住宅，這也就是之前有人願意花400萬元購買一間位於一二線城市重點學校周邊的地下室作為學區房的原因。
城市價值決定了住房隱含價格的高低，而隱含價格最終就會反映到住宅的市場需求上，所以就出現了一二線城市房價高企，需求膨脹，而四五線城市住宅價格低廉，需求低迷的現象。
同時，這兩者之間還存在著正反饋效應——房價的下跌會導致城市吸引力下降，更多的勞動力流失，進而造成城市價值下降，最終促使房價進一步下跌。這對於一個城市的整體經濟發展來說，具有十分不利的影響。
因此，筆者認為，我們需要從提升城市價值角度來減少“鶴崗住宅白菜價”現象的出現。例如，從財政部代發各地政府債券角度，宏觀統籌各城市的基礎設施投資，減少城市間的過大差距；鼓勵四五線城市發展地方政府融資平台，激發民間投資活力，提高基礎設施建設水準；從國家教育政策角度，促進教育資源的合理分配，幫扶四五線城市提升教育水準，促進高職高專等專業性院校的建設等。
最後，竊以為，“鶴崗住宅白菜價”是四五線城市價值降低導致房價下降的典型代表之一，這體現出，當前我國城市建設發展所存在的問題，即房價便宜並不全是物美價廉的好事，資金的冷落最終會造成經濟的低迷。因此，在市場震驚各地房價天壤之別的同時，政府還需要努力提升四五線城市的城市價值，助其建設健康的房地產市場。
（作者盤和林系應用經濟學博士後，系地產深度報導專欄作家，以上僅代表個人意見，不代表本報觀點）
編輯 沈玉潔
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