現金到期債務缺口325億元 富力稱持續高周轉模式

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經濟觀察網 記者 田國寶3月20日，富力地產對外發布了2018年業績，全年營業收入達到768.58億元，同比增長29.66%。其中結算銷售收入為663.8億元，在1311億元協議銷售中，這一結算比例在房地產行業中相對較高。

但同期富力地產淨利潤同比減少了六成。2018年全年淨利潤為83.71億元，2017年由於收購萬達酒店和辦公大樓資產而產生的131.08億元“議價收購收益”，富力淨利潤達到了214.24億元。

如果將收購萬達資產帶來的收益剔除，2018年富力地產淨利潤與2017年持平。富力地產業績報告最引人注目的不是淨利潤減少，而是短期負債及管理、銷售等成本的增加。

業績公告顯示，截止2018年底，富力地產短期債務高達523.5億元，同比增加了84.24%。富力地產財務總監李啟明表示，500億元短期債務中包括一些開發貸，2019年到期債務只有160億元，富力账上現金是340億元，可以應付短期債務。

按照李啟明的解釋，富力地產負債壓力的確並不大，姑且不論開發貸是否需要償還，償還是否需要佔用現金。李啟明口中富力地產340億元現金，實際可動用的只有197.83億元，其他均為受限資金。

從業績報告來看，2019年富力地產償還債務的資金缺口為325.67億元。這顯然需要富力通過再融資、銷售回款等方式解決。

從負債結構看，截止2018年底，富力地產長期借款從2017年的1138.29億元減少到1109.49億元。但包括超短期融資、海外融資等都呈現大幅度增長，這也使得2018年富力財務成本高達52.12億元，同比增幅達到了211.54%。

從2018年富力融資成本構成來看，只有境內債券成本比2017年減少5.3億元，銀行借款成本增加了近18億元，優先票據成本增加9.1億元，超短期融資成本從無到有增加2.08億元，全年融資成本累計增加35.39億元。

對於富力地產來說，除了應付到期債務外，富力地產還得應對一些還未到期債務的債權人行使回售權。2018年到2019年初，富力地產對2016年發行的多筆債券利率進行上調，或進行轉售，以此緩解回售壓力。

比如3月19日，在2019年4月8日回售權生效之前，富力地產將總額19.5億元的16富力04利率從原來的3.48%上調至6.7%。此前，富力已經對16富力03部分債券進行轉售。同時，富力也不斷加大再融資力度。

根據富力地產發布的公告，2019年以來，其累計發行3期為期9個月的超短期債券，累計募資48億元；同時向海外借款16.25億美元，以及發行債券募集70億元。僅這三項融資手段，富力融資額度就達到247億元。

財務成本增加的同時，2018年富力地產管理費用、銷售費用等成本也在大幅度增加。經濟觀察網記者統計發現，2018年富力三項費用（管理、銷售、財務）總額為134.03億元，同比增幅達91.06%。

在業績發布會上，富力方面表示，2019年將繼續走高周轉路線，開盤項目達200個，總貨值達到3000億元。同時，在目前已有7340億元貨值儲備土地基礎上，2019年富力還將400億元資金用於拿地。