記者 | 吳波
榮盛發展（002146.SZ）的2018年年報，與新城控股、泰禾、金科等房企一樣，成為了今年證券交易所關注的對象。
近日榮盛發展就深交所圍繞2018年負債、融資、利潤等各項財務問題，給出回復。
深交所首個問題指向榮盛發展2018年短期債務規模佔比較大的原因及償債能力，這也是外界普遍較為關心的問題之一。
2018年，榮盛發展流動負債餘額為1542.54億元，佔負債總額的比重為80.59%。其中，短期借款餘額為91.86億元，應付票據及應付账款餘額為189.52億元，其他應付款餘額為155.95億元，一年內到期的非流動負債餘額為175.00億元；期末現金及現金等價物餘額為273.84億元。
對於短債問題，榮盛發展回復稱，2018年短期有息負債為267.93 億元，佔總負債1914億元的14%。對比同行泰禾27.19%、陽光城21.55%、金科股份14.33%、中南建設8.34%，這一數字處於行業中等水準。
一位負責融資的房地產人士認為，在房地產行業，就一般情況而言，借款均短於3年期。因此在正常的情況下，一年內到期借款基本佔全部借款的三分之一左右。
以榮盛發展2018年融資結構為例，過去一年，榮盛發展共融資449億元，僅計算期限為0.5—3年的借款達到218.6億元，佔比已經接近一半。
對於短債佔比結構構成，榮盛發展的回復是，在融資過程中，公司為了降低資金壓力，合理安排借款償還時間，對同一筆借款業務采取分期還款模式，其中一年內還款的金額按照企業會計準則要求計入短期借款或一年內到期的非流動負債。
在償債能力上，榮盛給出的數據是，截至2018年12月31日，公司貨幣資金303.67億元，可以覆蓋短期有息負債，無短期償債壓力。截至2019年5月31日，公司2018 年末短期借款及一年內到期的非流動負債已按照合約約定按時償還114.61億元，佔2018年末短期有息債務總額的42.77%，無逾期事項。
榮盛發展稱，剩餘短期有息負債在2019年6月至12月的償還金額佔剩餘短期有息負債的比例分別為13.97%、13.05%、11.76%、20.30%、9.09%、13.77%、18.05%，償還節奏比較均勻。
除了短期償債，經營活動產生的現金流也是評測一家地產公司財務是否健康的指標之一。在A股中，多數地產公司近兩年都格外注重這個指標。
2018年，榮盛發展實現營業收入563.68億元，同比增長45.64%。經營活動產生的現金流量淨額同比大幅增長了670.19%至175.12億元。但這一指標存在明顯季節性波動，第一至第四季度分別為-33.55億元、83.21億元、 37.93億元、87.53億元。
針對上述指標同比大幅增長及季節性波動，榮盛發展表述則為回款增多買地減少——得益於良好的現金回款，公司2018年經營性現金流入同比增加108億元。同時，基於穩健經營考慮，2018年公司新增土地儲備較2017年度有所放緩，導致購買商品、接受勞務支付的現金減少50億元；支付土地投標保證金金額相應減少，導致支付其他與經營活動有關的現金減少21億元。
對於2018年一季度經營活動產生的現金流量淨額為負，榮盛發展對此解釋稱，受春節放假因素影響，銷售周期短，銷售商品、提供勞務收到的現金減少，且集中支付工程款，導致購買商品、接受勞務支付的現金增加，因此一季度經營性現金流量淨額為-34億元。
2018年榮盛發展存貨餘額為1369.56億元，跌價準備餘額達到2.55 億元。榮盛發展在限價和促銷的背景下，對盤錦香堤榮府、天津錦繡學府、南京錦繡瀾山等7個建案計提相應的跌價準備。
值得注意的是，其中天津錦繡學府計提存貨跌價準備為1.429億元。該建案是榮盛發展2017年拿下的，為天津限購升級後首個“限地價、競自持”地塊，總價約17.92億元、自持住宅建築面積達到2.7萬平方米，樓面價大約10522元/平方米。在目前限價的背景下，該項目顯然面臨著盈利考驗。
2018年，榮盛發展為了進一步拓寬融資渠道，在公開市場發行金融產品。而在銀川產權交易中心（有限公司）掛牌公開發行的一筆金融產品，其預測預期年化收益率具有不確定性，以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債1.06億元。
對於今年的融資安排，榮盛發展計劃以項目開發貸款融資為主，以發行公司債券、美元債、中期票據為輔，計劃融資額度為611億元，這遠高出2018年實際融資額度162億元。
在銷售額方面，榮盛發展今年前5個月累計銷售金額為320.49億元，僅完成年度銷售目標的28%。就目前的融資和銷售情況來看，榮盛發展均面臨著不小的壓力。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室