一二線城市的房子都被誰買走了？

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35歲以上為購房主力，異地置業仍舊積極，三房是最受歡迎戶型。

來源 | 克而瑞地產研究（cricyjzx）

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2017年隨著限購、限價政策不斷疊加，一二線城市房價迅速上漲的勢頭得以遏製。

高端項目供給受限，同時市場客戶結構也進一步向“房住不炒”的調控目標靠攏。

首置、首改客戶比重提升，投資客比例減少且理性回歸，盲目購房的行為大量減少。

站在長效調控機制全面落實的這個關口上，與重塑的供求關係同步，一二線城市的客戶特徵勢必迎來“新常態”。

對此以一線城市與十個典型二線城市作為樣本，對2017年購房人群個體特徵和購房偏好進行了多角度的研究。

1

有心購房而財力不足的年輕人

根據統計數據來看，購房和看房客戶的年齡分布有顯著差異：購房客戶中35歲以上的客戶是絕對主力群體，佔比超過一半。

而看房客戶中有60%的客戶來自26-35歲年齡段的客戶，僅有21%的客戶在35歲以上。

也就是說，大量年輕的客戶在積極看房，然而卻由於經濟條件或其他原因的限制並未下手購房，而35歲以上的客戶看房目的性更加明確，經濟實力更強，購房轉化率遠高於年輕客戶。

並且這一現象在一線城市體現的更加明顯，在這些城市的看房人群中，35歲以下年輕人佔比均不足35%，而在這些城市的購房人群中，35歲以上佔比超過了60%。

2

購房不息投資不止的一線客戶

從本市客戶到該城市項目看房的情況來看，總體上這14個城市的到訪者主要都是本市客戶。

其中沈陽的本市客戶佔比最多，達到93.06%，最低的廣州僅佔81.53%，且相比2016年，廣州本地客戶佔比下降也最為明顯，其次則是深圳。

2017年由於異地購房投資的難度加大，外出看房的客戶比例總體下降，除北京外其余城市的看房者所佔來源於該市的訪客人數比例相比2016年均小幅下降。

但一線城市購房溢出的比例依舊高於其他城市。

客戶到外地看房佔比最高的城市為深圳，2016年和2017年分別有66.77%和36.38%的客戶到其他城市看房。

儘管2017年比例驟減，但相比於其他城市仍比較活躍；其次北京2017年外溢客戶佔比反而比2016更高。

四個一線城市客戶外溢程度按順序為：深圳>上海>北京>廣州。

一線城市客戶不僅在外地置業投資動作積極，在本地也有大量出於投資需求的置業行為。

從統計數據來看：投資型需求在一線城市的佔比顯然更高於其他二線城市。

一線城市房價上漲的動力最為充足，在嚴格調控的情況下，一線城市純投資需求平均佔比仍然高達23%，高出二線城市純投資需求的平均佔比8個百分點。

其中深圳市場投資型需求的佔比在14個城市中最高，於此相對的是深圳純自住型需求佔比僅有42%，不足一半，純粹投資的佔比高達34%，自住兼投資的需求為25%。

深圳投資型需求較容易受到發酵的原因主要有兩個方面：一方面是深圳未來持續看張，投資利潤空降較大。

另一方面是深圳目前對商住公寓的處理並不嚴格，此類投資屬性最為強烈的產品未被限購，吸引較多投資客購買。

其他三個城市來看，北京、廣州的投資型需求佔比較高，而上海的首改和再改需求相對旺盛；一線城市首次置業佔比較少，主要由於一線城市購房成本相對較高，對於首次置業的人群來說難度較大。

3

永不過時的中等面積三房產品

從全國購房客戶的總體偏好來看，90-140平方米是市場需求主流，合計佔比過半，其中有32%的客戶在購房時首選90-120平方米的產品，這個面積段主要以兩房、三房為主，能夠滿足首次置業以及首次改善的主流需求。

所以90-120面積段的產品也是市場主流；在最主流面積段以外，更多的客戶偏好大戶型的產品，而在面積大於120平方米的產品中，有23%的客戶偏好120-140平方米的產品，140平方米作為普通住宅與豪宅的分水嶺，面積再往上的產品受到總價升高的影響，選擇的客戶就偏少了。

根據全國客戶偏好統計來看，三房產品實用性最高，在各能級城市中都是最受歡迎的。

此外一線、二線城市有更多的客戶偏好一房、兩房這樣緊湊的小戶型。

三四線城市則更多客戶偏好四房這樣的大戶型產品。

從14個重點城市客戶偏好的戶型來看，廣州、武漢和鄭州均有半數以上的客戶最為偏好三房產品，其他城市偏好三房產品的客戶比例也主要在30%以上。

無論從戶型設計、實用角度，還是總價控制等方面來看，面積適中的三房產品都具有非常大的競爭優勢，可以最大限度滿足處於不同人生居住狀態的客戶使用，實用性最強，所以說是“永不過時的中等三房”。

4

上海更豪宅，深圳更剛需

經過數據統計發現，同為一線城市的上海和深圳客戶在購房行為上體現出了截然不同的偏好取向。

上海客戶明顯在購房這件事上顯得更加“大方”，從面積、房型和總價上分布都顯著更加平均，而深圳客戶對於小戶型、小面積的典型剛需房需求佔比非常大。

以總價指標為例。

低總價的剛需方面：深圳半數客戶聚集在總價300萬以下的區間中，而上海只有23%的客戶偏好300萬以下的住宅；而超過千萬的豪宅方面，上海和深圳客戶佔比分別為31%和6%，差距巨大。

總結：2017年，面對一線城市更高的購房壓力和更嚴的調控環境，購房者顯現出了眾多不同的特徵：

一是年輕人購房決策時更猶豫；

二是一線城市客戶異地置業仍舊積極且投資傾向比其他城市客戶更強；

最後是“三房”成為接受度最高的戶型，即便是在購房壓力高企的一線城市，也有不少購房者傾向於購買三房產品。

聯繫政策動向來看，在“房住不炒”原則一再重申，各地持續收緊放貸資格和條件的大環境下，投資炒房的太空將持續被壓縮，2018年市場預計主要仍然以滿足剛需、首改等自住型需求為主。

就核心城市的投資性需求而言，受製於貸款、調控收緊等因素的限制，無論是本地置業還是外溢購房，2018年投資性需求的釋放速度都將大大放緩。

不過在外溢購房的範圍上，受到鄰近城市購房門檻提高的影響，一線城市外溢購房的太空距離可能會進一步擴大。

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