房價倍增的三四線城市尚未迎來購房需求“降級”

導 讀

“量的積累”或許在未來某個時點將會迎來“質的變化”。

◎研究員 / 楊科偉、柏品慧

2016年以來，三四線城市房地產市場明顯升溫，房價隨之普遍上漲，諸多城市房價更是實現倍增。本地居民收入卻並未相應大幅增長，市場購買力難免會出現透支。那在這種情況下，三四線城市市場購房需求會否迎來“降級”轉捩點，重走一、二線城市控總價而產品小型化的路子？

但城市項目層面也開始出現開盤去化率不及預期的狀況，不同城市明顯出現結構性分化。所謂“春江水暖鴨先知”，每個城市單個項目就宛如一條條“觸角”，感知著市場熱度，本文的研究思路主要是基於核心一、二線城市近3個月以來新開盤和加推項目的去化表現數據，從城市維度、產品等級、產品戶型、區域分布等幾個維度，解析目前各城市的去化分層現象，通過微觀層面的變化，旨在抓住市場變向的信號。

市場背景：三四線購房需求偏好大型化，但房價大漲後購買力有透支之憂

1、一二線兩房、三房產品面積小型緊湊化，三四線偏好大型舒適化（內容略）

2、三四線房價過快上漲但收入增幅有限，市場購買力難免透支

2016年以來，三四線城市房地產市場明顯升溫，成交量持續高位運行，房價更是加速上漲。置業客群除了本地剛需以及改善性客群之外，核心城市外溢投資客也佔據較大比例。更為重要的是，受惠於棚改貨幣化安置持續發力，有效帶動大批增量購房需求，成為三四線市場轉暖的重要因素。

截止2018年7月，重點監測三四線城市房價大都突破萬元大關，佔比接近70%，三亞暫以33566元/平方米居首。相較於2016年1月，半數以上三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。鑒於三四線房價已升至階段性高點，同期居民收入增幅著實有限，購買力難免透支。

整體特徵：100-140平，三房、四房仍是需求主力且比重上升

1、普通住宅影響尚未顯現，三房佔比超50%、四房比重穩中有升

近年來三四線城市房價大幅上漲，房價翻倍上漲的城市也並不鮮見，市場購買力難免出現透支的跡象。不過，三四線改善性需求持續釋放，已然成為住宅市場最為重要的置業群體。就戶型結構而言，三房仍是成交主力，成交佔比長期保持在50%以上，且有穩步提升的趨勢。隨著二孩家庭持續增多，四房成交佔比也是穩中有升，2018年1-7月升至16.73%，較2016年淨增長5.42個百分點。在居民消費不斷更新的大背景下，三四線改善性換房需求方興未艾，致使三房、四房戶型持續熱賣。並且，三四線置業客群普遍青睞一步到位，意即大戶型產品更受市場歡迎，進一步推升三房、四房市場佔有率。

反觀，剛需類產品大都去化不暢，兩房成交佔比持續走低，2018年1-7月跌至18.92%，較2016年淨減少7.81個百分點。相較於一、二線城市，三四線城市經濟基本面、居民收入水準尚有較大差距，導致人口長期淨流出，外來人口增量著實有限。因此，三四線剛需市場早已步入飽和階段，兩房去化表現不佳也屬正常現象。

2、購房更關注功能性，100-140平產品佔比49%，140平以上佔比穩定（內容略）

3、別墅產品擠壓效應更明顯，疊加等經濟型別墅接受度持續提升（內容略）

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樣本城市：主流需求仍以大面積產品為主，部分城市“更新與降級”並存

1、常州：100-140平產品佔比攀升至59%，140-180平比重升10個百分點（內容略）

2、三亞：政策更新逼退投資需求後成交主力“以小變大”，淨增38個百分點（內容略）

3、洛陽：市場兩極分化，改善性需求消費更新、剛需消費降級

洛陽屬於典型的需求內生型城市，購房需求以本地自住性需求為主導，周邊鄉鎮以及三四線城市客群也佔據一定比重。近年來，洛陽房地產市場明顯升溫，房價上漲尤為迅速，市場需求分化。

一方面，改善性需求持續釋放，100-140平方米戶型穩居市場成交主力，長期佔據四成以上的市場份額。並且，改善性客群購買力依舊堅挺，更為偏好大面積產品，表現於100-140平方米戶型成交佔比明顯回落，140-200平方米戶型成交佔比皆有回升。

另一方面，剛需客群購買力已然出現透支的跡象，戶型小型化趨勢愈加明顯，表現於70-90平方米戶型市場佔有率略有回調，60平方米以下戶型市場佔有率增長明顯。主要原因在於本地置業客群以存量改善性換房需求為主導，賣一套再買一套的案例持續增多，這部分群體購買力依舊強勁。恰恰相反，剛需客群主要來自於周邊鄉鎮以及三四線城市，相較於洛陽本地改善性客群，這類剛需客收入水準存在較大差距，市場購買力明顯透支，戶型小型化已是必然趨勢。

4、昆山：外溢客群被政策抑製後，二、三房比重“先降後升”再走俏（內容略）

5、建德：改善需求堅挺下主力面積段“更新”，小面積產品需求也在提升（內容略）

總結：三四線購房消費降級並未全面到來，但市場變盤也許只在朝夕

儘管三四線城市購房消費降級趨勢並未形成，但一些跡象依然顯露，“量的積累”或許在未來某個時點將會迎來“質的變化”。鑒於多數三四線城市高收入群體畢竟有限，房價“天花板”更顯而易見，一旦總價超出本地居民購買力上限，有效市場需求銳減，在市場購買力難以顯著提升的前提下，不排除購房消費重走一、二線的老路，開啟戶型小型化的時代。針對上述特徵和結論，最後我們針對三四線產品開發運行提出了一些建議,以期能將市場風險防患於未然。

1、多數三四線市場需求仍有支撐，購房消費降級僅是個案並非普遍現象

出於經濟發展活力、居民收入水準等多方面因素，三四線城市市場周期迥異，產品結構更是顯著分化，可以簡單劃分為以下四類：（本小節內容略）

2、三四線市場購買力依舊堅挺，但不排除購房消費降級的可能性

當下，三四線城市置業訴求仍以改善性需求為主導，三房、四房戶型持續熱賣，始終佔據最大的市場份額。多數三四線市場購買力依舊堅挺，市場需求仍有支撐，短期內市場熱度有望慣性延續，成交量有望維持在較高水準。部分三四線市場開始出現分化特徵，尤以洛陽為代表，改善性客群購買力依舊堅挺，大面積產品更受市場歡迎，但剛需客群購買力明顯透支，戶型小型化趨勢愈加明顯。

我們認為多數三四線城市房價現已升至階段性高點，部分三四線房價已然到達本地居民購買力上限，房價天花板效應顯著。一旦產品總價超出市場購買力上限，有效市場需求將銳減，去化表現著實不容樂觀。我們認為在購買力難以顯著提升的前提下，三四線城市猶存市場變盤風險，屆時將迎來購房消費降級，也許會重走一、二線的老路，開啟戶型小型化的新時代，小戶型產品市場佔有率猶存較大的提升太空。

3、定價隨行就市控面積、控總價，行銷前置投資需謹慎避拿地王

長期來看，多數三四線城市房價猶存天花板效應，尤其是那些經濟基本面平平、居民收入增幅有限的三四線，高收入群體畢竟有限，房價天花板效應更為顯著。我們認為控面積、控總價將是抵禦中高端市場需求不足的重要手段，企業開發策略要敢於打破慣性思維，定價策略切忌使用成本推導製，以地價、建築成本、行銷費用等簡單加總計算售價，而是要隨行就市，竭力壓縮套內面積，將產品總價控制在本地居民購買力承受範圍以內。一方面，取消不必要的功能太空，諸如獨立入戶太空等；另一方面，壓縮公設面積提高得房率，諸如減少電梯入戶的走道長度等。並且，房企需構建投資、建築、行銷等全周期思維，投資拿地將行銷前置，具體測算環節便要考慮市場購買力上限，切忌盲目高價拿地，尤其是避拿地王，市場往往並不支持更高的售價。

專題

目錄

《房價倍增的三四線城市尚未迎來購房需求“降級”》

一、市場背景：三四線購房需求偏好大型化，但房價大漲後購買力有透支之憂

1、一二線兩房、三房產品面積小型緊湊化，三四線偏好大型舒適化

2、三四線房價過快上漲但收入增幅有限，市場購買力難免透支

二、整體特徵：100-140平，三房、四房仍是需求主力且比重上升

1、普通住宅影響尚未顯現，三房佔比超50%、四房比重穩中有升

2、購房更關注功能性，100-140平產品佔比49%，140平以上佔比穩定

3、別墅產品擠壓效應更明顯，疊加等經濟型別墅接受度持續提升

三、樣本城市：主流需求仍以大面積產品為主，部分城市“更新與降級”並存

1、常州：100-140平產品佔比攀升至59%，140-180平比重升10個百分點

2、三亞：政策更新逼退投資需求後成交主力“以小變大”，淨增38個百分點

3、洛陽：市場兩極分化，改善性需求消費更新、剛需消費降級

4、昆山：外溢客群被政策抑製後，二、三房比重“先降後升”再走俏

5、建德：改善需求堅挺下主力面積段“更新”，小面積產品需求也在提升

四、總結：三四線購房消費降級並未全面到來，但市場變盤也許只在朝夕

1、多數三四線市場需求仍有支撐，購房消費降級僅是個案並非普遍現象

2、三四線市場購買力依舊堅挺，但不排除購房消費降級的可能性

3、定價隨行就市控面積、控總價，行銷前置投資需謹慎避拿地王

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